In Svizzera in questi ultimi dieci e più anni i tassi ipotecari hanno toccato minimi record, spinti dal tasso di riferimento della Banca Nazionale (BNS), costantemente negativo, e dal basso costo del denaro. Da settembre 2022 i tassi negativi sono diventati storia. E ora, dopo cinque rialzi, il tasso di riferimento si attesta sull’1,75%. Con l’aumento dei tassi la BNS punta innanzitutto a frenare l’inflazione. Questo strumento utilizzato da molte banche nazionali ha una sua logica: se i crediti – ad esempio ipotecari – diventano più costosi a causa del rialzo del tasso di riferimento, diminuiscono i consumi, calano i prezzi e si riduce l’inflazione. Questo sul piano teorico – ma da noi i tassi ipotecari sono effettivamente aumentati come previsto e hanno portato a una correzione dei prezzi degli immobili?
Domanda più alta dell’offerta
Per i tassi ipotecari la risposta è chiara: sono aumentati vertiginosamente. A maggio 2022 il Saron era pari a –0,7%, ma già a fine settembre 2023 segnava +1,7% (senza margine bancario). Sono cresciuti anche i tassi per le ipoteche a tasso fisso. Se a inizio 2022 per un’ipoteca a tasso fisso con durata di 5 anni si pagava ancora l’1%, a fine giugno il tasso era quasi triplicato. A giugno 2023, per la prima volta dopo 15 anni, anche il tasso di riferimento per il calcolo dei prezzi di locazione è stato ritoccato verso l’alto di 25 punti base – con conseguente prevedibile aumento dei canoni di locazione.
Nella proprietà residenziale invece l’indice dei prezzi non mostra oscillazioni. «Con una grande carenza di offerta ci vogliono nove-dodici mesi prima che i tassi ipotecari riescano a influire in qualche modo sui prezzi delle abitazioni di proprietà», spiega Robert Weinert della società di consulenza immobiliare Wüest Partner di Zurigo. Ma finora si osserva solo una flessione dell’incremento dei prezzi. La domanda invece è diminuita anche del 40% (si veda il grafico precedente). Tuttavia anche qui la responsabilità va ricercata altrove: «Nei due anni del Covid c’è stata una corsa alle abitazioni di proprietà, adesso però la situazione si è normalizzata», prosegue Weinert. Che il trend dell’andamento dei prezzi per la proprietà residenziale sia sempre stato positivo, a suo parere è dovuto a diverse ragioni. Ad esempio la domanda, che continua a essere più alta rispetto all’offerta, mantenendo così stabile il mercato, e di conseguenza i prezzi. Inoltre, in aggiunta ai tassi ipotecari, vanno considerati altri importanti fattori di influenza per i prezzi degli immobili. Basta dare un’occhiata al cosiddetto valore fondamentale (si veda il grafico seguente), che riflette la sensibilità dei prezzi degli immobili ad altri fattori. E che dimostra che l’inflazione, o l’aumento della popolazione, influisce molto di più sul prezzo delle case unifamiliari rispetto all’aumento dei tassi ipotecari.
Esempio di lettura: se il tasso ipotecario aumenta di 72 punti base, i prezzi per le case unifamiliari diminuiscono dell’1%.
Che finora i prezzi degli immobili non abbiano reagito in maniera significativa all’aumento dei tassi si può spiegare facilmente anche per Ursina Kubli, responsabile del settore ricerca immobiliare presso la Banca Cantonale di Zurigo (ZKB). Anche per Kubli il fattore chiave è la scarsa disponibilità di abitazioni di proprietà. «Nonostante i tassi più alti, l’offerta di immobili già esistenti è aumentata solo di poco, mentre le nuove costruzioni rimangono a un livello basso.» A trainare la domanda è la sempre maggiore carenza di abitazioni in affitto. «Poiché da alcuni anni si costruiscono soprattutto appartamenti più piccoli, la proprietà residenziale continua a essere molto ambita dalle famiglie che dispongono di un budget adeguato – anche se da un punto di vista puramente aritmetico oggi prendere in locazione conviene più che acquistare.» Altro elemento essenziale agli occhi di Ursina Kubli: l’elevato numero di ipoteche a tasso fisso. Ben l’80% dei debitori ha contratto un’ipoteca pluriennale a tasso fisso. Molti di loro sono destinati a beneficiare ancora per qualche anno del basso tasso di interessi. Il che a sua volta frena la spinta, o la necessità, a vendere perché non più in grado di pagare gli interessi. D’altronde, anche l’immissione sul mercato di un gran numero di immobili, di cui ci si deve liberare per problemi di pagamento, potrebbe portare a una flessione dei prezzi.
Un investimento a rischio minimo
Mentre l’andamento dei prezzi nella proprietà residenziale presenta al massimo una flessione, la situazione per gli immobili da investimento è decisamente più nebulosa: gli indici delle società di valutazione Wüest Partner, IAZI e Fahrländer Partner mostrano tendenze opposte. Secondo le analisi della ZKB la difformità di giudizio è da attribuire alla tipologia e al numero degli immobili trattati. «Sembrerebbe che le transazioni riguardino meno immobili e di bassa metratura in località periferiche. Il calo dei prezzi potrebbe essere dovuto in parte anche alla peggiore qualità degli immobili», spiega Kubli. Una tendenza confermata anche da Weinert di Wüest Partner, che osserva come attualmente i grandi proprietari di immobili da investimento stiano ripulendo il proprio portafoglio liberandosi soprattutto degli immobili peggiori. Un dato spiegabile con il fatto che il rialzo dei tassi rende più interessanti investimenti diversi rispetto alla proprietà immobiliare. Anche le casse pensioni o le assicurazioni preferiscono ridurre la propria quota immobiliare a beneficio di altri investimenti a cui destinare i proventi realizzati. Un’altra ragione va ricercata nell’aumento dei costi di manutenzione.
Al momento sul mercato non si intravvedono grandi cambiamenti nelle transazioni che possano far abbassare i prezzi. «Gli immobili restano comunque un’interessante forma di investimento», sostiene Kubli della ZKB. L’assenza di immobili sfitti e il potenziale aumento dei canoni di locazione a seguito del rialzo del tasso di riferimento, incluso l’adeguamento al costo della vita, accrescono la redditività degli immobili da investimento. «Se l’aumento dei tassi fosse avvenuto cinque anni fa, le reazioni sarebbero state più facilmente percepibili a causa dell’alta percentuale di immobili sfitti di allora», sottolinea Kubli.
In arrivo un altro round per i tassi di interesse?
È difficile prevedere che direzione prenderanno tassi di interesse e prezzi degli immobili nei prossimi mesi. Invece una cosa è chiara: rispetto al resto dell’Europa, la Svizzera attualmente occupa una posizione molto particolare. Diversi Paesi hanno introdotto massicce correzioni ai prezzi degli immobili, ad esempio la Svezia, dove si sono registrate perdite superiori al 10%, oppure la Germania, che deve fare i conti con un dato negativo del 5%. Ma nessuno osa giocare all’indovino quando si tratta di tassi di interesse e prezzi degli immobili. L’argomento del costo della vita potrebbe essere l’elemento chiave. «Se si mantenesse al di sotto del 2%, quest’anno la Banca Nazionale non dovrebbe più intervenire», spiega Weinert di Wüest Partner. Ma se invece nel corso dell’inverno superasse il 2%, la BNS sarebbe costretta a ritoccare di nuovo il tasso di riferimento, con conseguente rialzo dei tassi ipotecari.
Uno scenario non del tutto irrealistico. Infatti, poiché i canoni di locazione sono compresi nell’Indice dei prezzi al consumo, quest’ultimo potrebbe salire a partire da ottobre, quando i canoni di locazione aumentano per effetto del tasso di riferimento rilevato a giugno. «Anche se l’indice dovesse nuovamente superare il 2%, i forti aumenti dei tassi dovrebbero essere ormai finiti», chiosa Weinert. Il quale prevede un andamento stabile dei prezzi per le abitazioni di proprietà anche per il medio periodo (si veda il grafico superiore). Svariati gli elementi a sostegno della sua valutazione: la stabilità dell’economia elvetica, la diminuzione del tasso di nuove costruzioni, e dunque la flessione dell’offerta immobiliare, non più in grado di soddisfare la domanda, l’aumento tendenziale del numero di nuclei familiari per motivi socio-demografici e le previsioni di crescita demografica che stimano il raggiungimento della soglia dei 9 milioni di abitanti già quest’anno e dei 9,5 milioni entro il 2030.
Nota: Tutte le previsioni e i dati si basano sulla situazione congiunturale di fine settembre 2023. La Banca Nazionale Svizzera non ha aumentato ulteriormente il tasso di riferimento a settembre. Attualmente si attesta all’1,75%.
