Un’azienda PropTech con applicazioni IA e una società di valutazione con una posizione consolidata sul mercato – Quali sono le differenze tra Pricehubble e CIFI?
Christian Crain: Fare un confronto tra le nostre aziende è come paragonare pere e mele. Noi di Pricehubble offriamo a professionisti immobiliari e finanziari soluzioni di prodotto digitali basate su un sistema informatico immobiliare con un Automated Valuation Model (AVM) avanzato. L’obiettivo è riuscire a capire bene un immobile residenziale come se si fosse sul posto, pur rimanendo seduti alla propria scrivania. CIFI invece la vedo più come una classica società di valutazione.
Nicola Stalder: Non sono d’accordo. Con il modello edonico trent’anni fa CIFI ha creato il primo procedimento basato sul «machine learning» per la valutazione immobiliare in Svizzera. Ciò che il signor Crain definisce valutazione automatizzata, da CIFI è ormai realtà da tempo. Naturalmente lavoriamo anche con altri metodi, come il DCF o il valore reddituale, e disponiamo di un team di specialisti che visita e valuta le proprietà immobiliari direttamente sul posto. CIFI crede fermamente nello sviluppo continuo dei suoi strumenti per una valutazione basata sui dati, ad esempio attraverso l’integrazione nel Swiss Market Place Group, di cui fanno parte piattaforme come Homegate e ImmoScout24.
Il signor Stalder ha appena ribadito che anche i modelli edonici rientrano fra gli AVM e dunque sono una forma di IA. Cosa c’è di diverso nei vostri modelli di IA?
Christian Crain: Al contrario dei modelli edonici, non includiamo solo parametri di immobili di riferimento come la superficie abitativa, l’anno di costruzione o il numero di bagni ma anche circa 150 fattori legati alla micro e macroposizione – ad esempio indicatori socio-demografici, futuri progetti di costruzione, vista o ombreggiamento. Tutti questi fattori non vengono rappresentati solo numericamente, ma anche graficamente. Così i professionisti immobiliari possono ricavare subito tutte le informazioni utili lungo l’intera catena di creazione del valore degli immobili residenziali.
Nicola Stalder: Nel contesto della valutazione «edonico» significa semplicemente che un bene complesso come un immobile viene suddiviso in singoli fattori per controllarne la rispettiva influenza.Anche i classici modelli edonici tengono conto di centinaia di parametri. La differenza più marcata riguarda il segmento di clientela. Ad esempio le banche lavorano con i modelli edonici perché vogliono avere la certezza che il loro credito sia garantito dal valore dell’immobile. Apprezzano l’affidabilità dei risultati e le informazioni sui rischi di incertezza della valutazione.
A proposito di affidabilità,
ci sono differenze tra i modelli
edonici e i modelli di valutazione della giovane generazione?
Nicola Stalder: Non necessariamente. I modelli edonici vengono utilizzati perché danno buoni risultati da decenni, vengono controllati dai risk manager e soddisfano gli elevati requisiti dei regolatori. In linea di principio si possono anche applicare nuovi modelli, ma bisogna essere in grado di ricostruire i risultati. Inoltre ci si deve assicurare che nelle valutazioni non si arrivi a oscillazioni troppo rapide e difficilmente giustificabili.
Signor Crain, i critici definiscono spesso i modelli basati sull’IA come «blackbox». Hanno ragione?
Christian Crain: Nei modelli di valutazione tradizionali che lavorano su ipotesi i modelli matematici e statistici si possono ricostruire agevolmente. E questo è un vantaggio. Lo svantaggio è che si dipende dalla qualità e quantità delle tesi. I modelli supportati dall’IA invece lavorano con schemi e connessioni tra un gran numero di dati. Per gli utenti è più difficile ricostruire i processi che avvengono sullo sfondo. E in effetti questo in qualche modo richiama una blackbox. Ecco perché chi fornisce questi servizi deve ispirare la massima fiducia.
E come riuscite a farlo?
Christian Crain: Ad esempio mostrando il potenziale range di scostamento tra il prezzo reale e quello calcolato. Oppure dimostrando la sensibilità del modello. Quando una valutazione è buona, reagisce già a una minima variazione dei parametri. Per inciso, attualmente il nostro tool viene utilizzato da 25 000 utenti – a dimostrazione del fatto che anche con un modello basato sull’IA si può creare fiducia. Non bisogna mai dimenticare che i tool possono anche influire positivamente sulla qualità dei dati. Ad esempio possono verificare che tra foto, testo e prezzo di un annuncio vi sia coerenza. Così si individuano i record di dati errati e si aumenta la precisione del modello di valutazione.
Le potenzialità dei tool di valutazione basati sull’IA hanno messo in subbuglio il settore.
I piccoli valutatori si ritroveranno disoccupati a breve?
Nicola Stalder: Assolutamente no. Certo, l’IA porterà dei cambiamenti per il settore, ma prevarranno le opportunità. I tool sono adatti soprattutto per la valutazione degli immobili residenziali standard. Per le altre proprietà immobiliari – ad esempio centri direzionali – continuerà a esserci bisogno dell’expertise di valutatori competenti anche in futuro. Ma il nostro modo di lavorare, quello sì cambierà. Grazie ai tool di IA, i valutatori potranno raccogliere e analizzare rapidamente le informazioni. I laboriosi processi manuali saranno semplificati e, se applicati correttamente, strumenti come ChatGPT potranno perfino migliorare la qualità del nostro lavoro.
Christian Crain: I valutatori devono fare fronte a un’elevata pressione sui margini. Se grazie all’IA possono accedere più semplicemente e velocemente alle informazioni, aumenta la loro efficienza. Nicola Stalder l’ha spiegato chiaramente. Nella valutazione in futuro si assisterà a una netta suddivisione dei compiti tra essere umano e macchina, che lascerà ai valutatori maggiore spazio per sfruttare i propri punti di forza personali, ad esempio per le consulenze o per moderare i processi.
Parliamo ancora di futuro.
Dove ci porterà il viaggio con i tool di valutazione basati sull’IA?
Nicola Stalder: I tool di IA diventeranno parte integrante della nostra quotidianità in tanti settori. Per quanto riguarda la valutazione, ci saranno nuovi strumenti che agevoleranno l’acquisizione dei dati e renderanno ancora più efficiente l’analisi dei dati non strutturati, come foto, progetti o testi. M’immagino anche che i bot supportati dall’IA saranno d’aiuto per l’inserimento dei dati di valutazione. E infine, l’IA aiuterà noi di CIFI a raggiungere il nostro obiettivo: creare un gemello digitale quanto più completo possibile per tutti i tre milioni di edifici svizzeri. Già adesso ci basta premere un pulsante e siamo in grado di determinare l’attuale valore di mercato di un edificio a piacere.
Christian Crain: La mia visione è simile a quella di Nicola Stalder. Tra l’altro, avevamo già realizzato per gioco l’idea della chatbot. Alla domanda dell’utente «Quanto vale la mia casa?», Alexa forniva subito una risposta – seppure ancora imprecisa. Con i gemelli digitali per gli edifici si aprirebbero nuovi scenari. Ritengo inoltre che nell’UE saranno consentite le valutazioni basate sull’IA per le richieste di ipoteca. Con ciò in Germania arriveremmo a una soluzione snella, simile a quella già in uso da anni in Svizzera con i modelli edonici.
Il ritratto
Christian Crain, 46 anni, è direttore regionale DACH & CEE di Pricehubble con sede a Berlino. In precedenza è stato COO nel settore Operational Excellence presso la Moneypark AG di Zurigo. Esperto di economia aziendale, è specializzato nel settore immobiliare e nei crediti assistiti da garanzia reale.
Il ritratto
Nicola Stalder, 31 anni, è responsabile del settore Analytics della CIFI SA di Zurigo, nonché membro di Direzione. Ha un MSc BA con specializzazione in Corporate Finance. Prima di approdare alla CIFI si occupava di revisione dei conti.
LE AZIENDE
Pricehubble, fondata nel 2016 in Svizzera, attualmente ha un organico di circa 200 dipendenti in dieci sedi in diversi Paesi europei. L’azienda sviluppa soluzioni digitali B2B per la valutazione di proprietà immobiliari e la fornitura di dati di mercato nel settore finanziario e immobiliare.
La CIFI SA da 30 anni supporta la clientela nazionale e internazionale nel settore immobiliare con una gamma di prodotti e servizi in materia di valutazione immobiliare basata sui dati. La società ha un organico di 130 dipendenti nelle sue sedi di Zurigo e Losanna, e di Goa e Kerala in India.