Nuovi impulsi, nuovo modo di lavorare

Nicola Stalder: Nel contesto della valutazione «edonico» significa semplicemente che un bene complesso come un immobile viene suddiviso in singoli fattori per controllarne la rispettiva influenza.Anche i classici modelli edonici tengono conto di centinaia di ­parametri. La differenza più marcata riguarda il segmento di clientela. Ad esempio le banche lavorano con i modelli edonici perché vogliono avere la certezza che il loro credito sia garantito dal valore dell’immobile. Apprezzano l’affidabilità dei risultati e le informazioni sui rischi di incertezza della valutazione.

A proposito di affidabilità,
ci sono differenze tra i modelli
edonici e i modelli di valutazione della giovane generazione?

Nicola Stalder: Non necessariamente. I modelli edonici vengono utilizzati perché danno buoni risultati da decenni, vengono controllati dai risk manager e soddisfano gli elevati requisiti dei ­regolatori. In linea di principio si possono anche applicare nuovi modelli, ma bisogna essere in grado di ricostruire i risultati. Inoltre ci si deve assicurare che nelle valutazioni non si arrivi a oscillazioni troppo rapide e difficilmente ­giustificabili.

Signor Crain, i critici definiscono spesso i modelli basati sull’IA come «blackbox». Hanno ragione?

Christian Crain: Nei modelli di valutazione tradizionali che lavorano su ipotesi i modelli matematici e statistici si possono ricostruire agevolmente. E questo è un vantaggio. Lo svantaggio è che si dipende dalla qualità e quantità delle tesi. I modelli supportati dall’IA invece lavorano con schemi e connessioni tra un gran numero di dati. Per gli utenti è più difficile ricostruire i processi che avvengono sullo sfondo. E in effetti questo in qualche modo richiama una blackbox. Ecco perché chi fornisce questi servizi deve ispirare la massima fiducia.

E come riuscite a farlo?

Christian Crain: Ad esempio mostrando il potenziale range di scostamento tra il prezzo reale e quello calcolato. Oppure dimostrando la sensibilità del modello. Quando una valutazione è buona, reagisce già a una minima variazione dei parametri. Per inciso, attualmente il nostro tool viene utilizzato da 25 000 utenti – a dimostrazione del fatto che anche con un modello basato sull’IA si può creare fiducia. Non bisogna mai dimenticare che i tool possono anche influire positivamente sulla qualità dei dati. Ad esempio possono verificare che tra foto, testo e prezzo di un annuncio vi sia coerenza. Così si individuano i record di dati errati e si aumenta la precisione del modello di valutazione.

Le potenzialità dei tool di ­valutazione basati sull’IA hanno messo in subbuglio il settore.
I piccoli valutatori si ritroveranno disoccupati a breve?

Nicola Stalder: Assolutamente no. Certo, l’IA porterà dei cambiamenti per il settore, ma prevarranno le opportunità. I tool sono adatti soprattutto per la valutazione degli immobili residenziali standard. Per le altre proprietà immobiliari – ad esempio centri direzionali – continuerà a esserci bisogno dell’expertise di valutatori competenti anche in futuro. Ma il nostro modo di lavorare, quello sì cambierà. Grazie ai tool di IA, i valutatori potranno raccogliere e analizzare rapidamente le informazioni. I laboriosi processi manuali saranno semplificati e, se applicati correttamente, strumenti come ChatGPT potranno perfino migliorare la qualità del nostro lavoro.

Christian Crain: I valutatori devono fare fronte a un’elevata pressione sui margini. Se grazie all’IA possono accedere più semplicemente e velocemente alle informazioni, aumenta la loro efficienza. Nicola Stalder l’ha spiegato chiaramente. Nella valutazione in futuro si assisterà a una netta suddivisione dei compiti tra essere umano e macchina, che lascerà ai valutatori maggiore spazio per sfruttare i propri punti di forza personali, ad esempio per le consulenze o per moderare i processi.

Parliamo ancora di futuro.
Dove ci porterà il viaggio con i tool di valutazione basati sull’IA?

Nicola Stalder: I tool di IA diventeranno parte integrante della nostra quotidianità in tanti settori. Per quanto riguarda la valutazione, ci saranno nuovi strumenti che agevoleranno l’acquisizione dei dati e renderanno ancora più efficiente l’analisi dei dati non strutturati, come foto, progetti o testi. M’immagino anche che i bot supportati dall’IA saranno d’aiuto per l’inserimento dei dati di valutazione. E infine, l’IA aiuterà noi di CIFI a raggiungere il nostro obiettivo: creare un gemello digitale quanto più completo possibile per tutti i tre milioni di edifici svizzeri. Già adesso ci basta premere un pulsante e siamo in grado di determinare l’attuale valore di mercato di un edificio a piacere.

Christian Crain: La mia visione è simile a quella di Nicola Stalder. Tra l’altro, avevamo già realizzato per gioco l’idea della chatbot. Alla domanda dell’utente «Quanto vale la mia casa?», Alexa forniva subito una risposta – seppure ancora imprecisa. Con i gemelli digitali per gli edifici si aprirebbero nuovi scenari. Ritengo inoltre che nell’UE saranno consentite le valutazioni basate sull’IA per le richieste di ipoteca. Con ciò in Germania arriveremmo a una soluzione snella, simile a quella già in uso da anni in Svizzera con i modelli edonici.