«Possedere una baita è una fortuna incredibile. Nel mio caso mi è stata lasciata da mio padre. Prima di morire ha voluto dividere equamente fra noi tre figli tutte le sue proprietà in montagna.
Il panorama che si gode da quassù è idilliaco. La nostra casetta si erge su un pendio, circondata dal bosco. Di fronte a noi si staglia la vetta del Piz Mundaun e nella direzione opposta si arriva al Lag da Pigniu. Il terreno si estende su un’ampia superficie forestale e agricola. La superficie utile l’abbiamo data in affitto a un coltivatore che ha scelto l’agricoltura sostenibile.
Questo paesaggio ha un carattere unico, ma si deve essere capaci di rinunciare al lusso. In genere le baite sono arredate in modo spartano. La nostra non fa eccezione. Non abbiamo l’acqua calda e produciamo la corrente attraverso una cella fotovoltaica. Il nostro lusso? Una sorgente solo per noi e l’immenso silenzio che ci circonda. Inoltre possiamo riscaldare la baita con la stufa a legna. Per cucinare usiamo le bombole a gas. Cos’altro volere di più?
Effetto lentezza
La nostra casetta non è un edificio storico. Quando mio padre cominciò i lavori di edificazione, fece trasportare via treno sul terreno un casello ferroviario dismesso. Dentro ci stava a malapena un letto. Con il tempo è riuscito a rendere più confortevole la baita, anche grazie al fatto che all’epoca le normativa non era così severa.
Le baite risalgono ai tempi in cui in Svizzera l’attività agricola si svolgeva in tre fasi. D’inverno le famiglie contadine rimanevano a valle con i loro animali, mentre in primavera e in autunno si trasferivano tutti con armi e bagagli nelle baite situate al limitare della foresta. D’estate gli animali venivano portati all’alpeggio nelle malghe. Si seguiva il ciclo di alimentazione del bestiame.
«Cedere la baita sarebbe come vendere una parte della mia famiglia.»
Con un terreno del genere i lavori di miglioria sono sempre all’ordine del giorno. A volte capitano gravi imprevisti. Tempo fa ad esempio un fungo del legno ha infestato tutta la struttura, così, oltre a interi elementi di pareti e pavimenti, abbiamo dovuto smaltire addirittura i materassi per eliminare le spore. E ogni anno in autunno dobbiamo svuotare le tubazioni e chiudere l’acqua, altrimenti rischiano di ghiacciare e scoppiare nella peggiore delle ipotesi.
Domanda alta, offerta bassa
Nonostante la mole di lavoro che comporta, per un immobile di questo tipo la domanda è alta, a fronte di un’offerta molto bassa. A volte vengono offerti prezzi notevoli – prezzi da amatori, per così dire. La posizione geografica è fondamentale, come per tutti gli altri immobili residenziali. La baita si trova in una valle molto ombreggiata? Com’è la vista? E l’accessibilità? E l’inquinamento acustico? Sono le domande più frequenti. E non posso rispondere semplicemente che una baita costa 50 000 o 200 000 franchi. Chi ama questo genere di immobili e può permetterselo è disposto a pagare qualunque cifra.
«Vengono offerti prezzi notevoli per questo tipo di terreni.»
Ciò nonostante il valore di mercato è importante in molti casi, in particolare quando si tratta di divisioni ereditarie. Per garantire una buona valutazione bisogna avere esperienza e disporre di valori comparativi adeguati. I valutatori che non hanno molta dimestichezza con questa tematica farebbero meglio a rinunciare. Non potrei mai cedere la baita, sarebbe come vendere una parte della mia famiglia. Il bosco è stato il mio parco giochi da bambino e lo è tuttora per i miei figli e nipoti. Insieme raccogliamo funghi, costruiamo ripari nella foresta con rami di legno, erba e muschio, creiamo sbarramenti sul piccolo ruscello che attraversa il nostro terreno oppure osserviamo gli uccelli, le lepri e i cervi. Una grande avventura per tutti, adulti e bambini. Taglio la legna per la stufa o falcio l’erba sui ripidi pendii del terreno. Quando sono nella mia baita, stacco il telefono e mi godo il lusso del silenzio.»
Dopo l’apprendistato come disegnatore del genio civile e la laurea in ingegneria civile conseguita presso l’Università di Rapperwil, Arno Curschellas ha proseguito gli studi con un master in economia aziendale e un MAS in Real Estate Management. Ha lavorato come ingegnere e direttore dei lavori prima di passare all’Ufficio delle stime dei Grigioni. Dopo dodici anni presso la Credit Suisse, nel 2019 è diventato partner di Fahrländer Partner Raumentwicklung AG. Arno Curschellas è docente di valutazione immobiliare e immobili speciali alla Scuola universitaria professionale della Svizzera orientale (OST) e presso SIREA.
