Dal 2019, anno di pubblicazione del quaderno tematico «Zinssätze» (Tassi di interesse), nel panorama dei tassi di interesse qualcosa è successo. I tassi sul capitale di credito sono saliti, il tasso di riferimento è aumentato ed è perfino tornata un’inflazione sensibile. Cerchiamo di capire quanto il quaderno tematico si è dimostrato valido in un mutato contesto economico. Prima le buone notizie: il metodo sviluppato per calcolare il tasso di interesse netto resiste alle crisi! Diamo un’occhiata allo schema (si veda sotto) per un breve ripasso.
La suddivisione in aspetti del mercato immobiliare e aspetti dell’immobile in particolare offre a valutatrici e valutatori anche privi di un bagaglio di esperienza l’opportunità di illustrare i cambiamenti del mercato immobiliare senza doversi addentrare nei fattori specifici dell’immobile. È risaputo che ogni mese le grandi società di valutazione ritoccano verso l’alto il tasso base immobiliare a basso rischio. L’intervallo breve fa sì che valutatrici e valutatori restino al passo con l’evoluzione del mercato. Poiché la valutazione immobiliare viene sempre effettuata alla data di riferimento, non servono anticipazioni sul futuro. Al contrario, è l’andamento attuale che dovrebbe contenere i segnali sulla potenziale evoluzione futura. Solo stabilizzando il tasso base immobiliare si può supporre che il mercato si tranquillizzi e che i prezzi degli immobili smettano di essere sotto pressione. Ecco come si presenta l’andamento dei mesi scorsi (tabella sottostante).
Sia nell’ambito dei corsi di formazione CAS nelle scuole universitarie professionali, che in fase di verifica delle perizie sul valore di mercato, constatiamo spesso che valutatrici e valutatori rilevano il tasso base immobiliare fino alla seconda cifra decimale. Dato che si tratta di una media di otto società, la cosa non è necessaria e implica una precisione che non è mai presente fin dall’inizio. Delle società partecipanti, nessuna ha calcolato il tasso di interesse a 2,01%! Il gruppo di metodica di SIREA raccomanda di arrotondare il tasso ad almeno lo 0,05%, mentre l’autore è più favorevole a un arrotondamento allo 0,1%.
«Il metodo sviluppato resiste alle crisi.»
Esempio di edificio residenziale e commerciale
Edificio residenziale e commerciale composto da sei appartamenti, spazi commerciali e direzionali, Thun.
L’esempio seguente mostra come rappresentare l’andamento nella pratica. Si tratta di un edificio residenziale e commerciale a Thun con un’eccellente microposizione. I sei appartamenti godono di una bella vista, sono costruiti in maniera funzionale e ben tenuti. Gli spazi commerciali e direzionali sono solidi e hanno gli stessi inquilini da anni. Sono riusciti a superare indenni anche la pandemia. Sulla base di proventi di locazione pari a CHF 300 000 (adeguati in maniera arbitraria per il nostro esempio), nell’agosto 2022 è stato calcolato il seguente tasso di interesse (tabella sottostante).
Nella recente rivalutazione di luglio 2023 si è tenuto conto della modifica del tasso base immobiliare. Inoltre, dato che anche in questa regione attualmente si osserva una maggiore ritrosia da parte di molti investitori, l’eccesso di domanda a livello locale è stato leggermente ritoccato verso l’alto. Ma in questo caso è fondamentale che anche i costi vengano adeguati in percentuale, perché altrimenti la partecipazione ai proventi viene differita e non corrisponde più ai costi stimati (tutte le voci sono arrotondate allo 0,01%, tabella sottostante).
Il calcolo riflette l’evoluzione del mercato
Il tasso di interesse lordo dunque non cresce solo della percentuale riferita al mercato, ovvero lo 0,25%, bensì dello 0,37% complessivamente! Di conseguenza il valore di reddito (senza detrazione per vetustà tecnica) diminuisce dell’8,3%, passando da CHF 7 317 000 a CHF 6 711 000. Una correzione sensibile che trova riscontro nelle osservazioni di mercato a livello regionale. Gli accantonamenti, di solito calcolati con il tasso netto, nel nostro esempio non cambiano solo perché per i suoi calcoli l’autore non si basa esplicitamente sul tasso netto ma su una maggiorazione costante dei costi. Si può quindi affermare quanto segue:
Il modello di costo opportunità di SIREA resiste alle crisi e dà buoni risultati anche in un mutato contesto economico.
Si dovrebbe procedere con una certa sensibilità nell’arrotondamento del tasso base immobiliare da considerare nella valutazione.
L’adeguamento del tasso netto comporta sempre anche l’adeguamento della maggiorazione dei costi. Perlomeno nel caso in cui la valutatrice o il valutatore abbia stimato e stabilito scrupolosamente i costi annui risultanti. Purtroppo questo meccanismo non sempre è evidente in tutte le valutazioni.
Determinare il tasso di interesse netto con il modello misto basato sul costo del capitale permette di ottenere lo stesso effetto, posto che naturalmente i fondamenti del quaderno tematico vengano applicati in maniera coerente (tabella sottostante).
In aggiunta alla struttura chiara, semplice e consolidata che lo caratterizza, il modello misto basato sul costo del capitale consente soprattutto una rappresentazione più agevole anche degli immobili da investimento di minore metratura, o della proprietà immobiliare ad uso proprio. Di conseguenza l’articolo non dovrebbe neppure esprimere una preferenza per uno dei due modelli. Inoltre si raccomanda quanto segue:
Rappresentare i parametri selezionati nella valutazione
Indicare la fascia in cui si muovono valutatrici e valutatori
Motivare per quale ragione valutatrici e valutatori si spostano nella fascia inferiore o superiore
Avere il coraggio di dire la verità: il mercato si è indebolito e i proprietari devono mettere in conto perdite di valore
Heinz Lanz
Amministratore ZIBAG, economista immobiliare FH, fiduciario immobiliare con dipl. fed., socio SIV, BEK SVIT, VAS. Docente CAS Valutazione immobiliare, direttore studi MAS REM, Fachhochschule OST.
