Sostenibilità è la parola d’ordine dei nostri tempi. Ne beneficia anche il mercato dell’energia solare. Finora nella prassi raramente venivano presi in considerazione gli impianti fotovoltaici più piccoli (fino a ca. 30 kWp di potenza nominale).
Grazie alla Strategia energetica 2050 elaborata dal Governo federale e ai progressi tecnologici nel settore fotovoltaico è lecito presumere che in futuro un impianto venga rinnovato ciclicamente, diventando così un elemento dell’edificio paragonabile all’impianto di riscaldamento o all’involucro esterno. Il rendimento energetico quindi deve essere capitalizzato come rendimento parziale illimitato di un immobile, in maniera analoga al valore locativo.
La difficoltà nel valutare un impianto a energia solare da un lato sta nel calcolarne il rendimento in franchi, dall’altro nella diversa durata di vita dei singoli componenti dell’impianto.
Poiché sostanzialmente un tipico impianto residenziale non può venire ceduto indipendentemente dal resto dell’edificio, e nella prassi non vi è separazione tra i costi dell’immobile e i costi del proprietario, per capitalizzare il rendimento dell’impianto fotovoltaico i valutatori possono usare il tasso di interesse netto e lordo come base di valutazione dell’intero immobile.
Determinare il valore reddituale
È possibile calcolare il profitto lordo di un impianto fotovoltaico tramite una matrice energetica. Con il tempo si è affermato un prospetto strutturato come nella tabella sottostante. I proprietari devono mettere a disposizione la produzione solare e le fatture per la fornitura di energia elettrica degli ultimi anni (cifre evidenziate). Se non si conosce il dato dell’autoconsumo, si può estrapolare la produzione annua dall’inverter e completare così la matrice energetica (tabella 1). Per quanto riguarda i futuri consumi totali dell’immobile, nell’esempio si ipotizza che rimangano invariati. Il valore medio nel periodo di durata residua di utilizzo (DRU) corrisponde così al valore medio reale. Moltiplicato per gli attuali costi per kilowattora si ottiene l’importo che si pagherebbe se si acquistasse il 100% di corrente (a valore ecologico comparabile).
Rendimento decrescente
I moduli fotovoltaici installati sul tetto sono esposti a un costante irraggiamento UV, che provoca un calo del livello di efficienza, altrimenti definito invecchiamento delle celle. Negli attuali moduli possiamo ipotizzare una perdita annua dello 0,70% circa. Il rendimento dell’impianto fotovoltaico nel periodo di durata residua di utilizzo (27 anni nel nostro esempio) quindi non corrisponde al valore medio reale ma diminuisce con il passare del tempo (si veda la formula 1).
Formula 1: Calcolo del rendimento dell’impianto fotovoltaico sulla durata di vita residua
L’autoconsumo e la quantità di energia elettrica potenzialmente immessa nella rete pubblica nel periodo di durata residua di utilizzo rimangono identici in percentuale. Tuttavia a fungere da base è il rendimento fotovoltaico potenziale durante questo periodo. Nella matrice dell’esempio significa un autoconsumo di circa 37% di 8314 kWh ≈ 3106 kWh. A causa della diminuzione del rendimento dell’impianto dovuta all’invecchiamento delle celle, la quantità di energia elettrica acquistata andrà aumentando nel corso della durata di vita dell’impianto.
Se dal consumo totale si sottrae la corrente effettivamente acquistata, si ottiene il valore dell’autoconsumo. Addizionando gli altri elementi si ottiene il rendimento lordo dell’impianto fotovoltaico che può essere capitalizzato in maniera analoga al valore locativo di un immobile. Il valore reddituale dell’impianto fotovoltaico può quindi presentarsi come elemento di valore autonomo all’interno della valutazione (si veda la formula 2).
Formula 2: Valore reddituale di un impianto fotovoltaico
Moduli fotovoltaici installati sul tetto di una casa unifamiliare a Lüterkofen-Ichterswil SO.
Svalutazione tecnica degli impianti fotovoltaici
A grandi linee possiamo suddividere un impianto fotovoltaico nei seguenti gruppi di elementi costruttivi con diversa durata di vita:
Moduli fotovoltaici comprensivi di struttura di supporto e cablaggio
Inverter
Accumulatore o power bank
(se presente)
Per gli impianti di piccole dimensioni fino a circa 30 kWp di potenza nominale possiamo consultare la tabella semplificata della durata di vita (si veda la tabella 2).
Presumendo una durata di vita di 30 anni per i moduli e di 12,5 anni per l’inverter, risulta una durata di vita totale ponderata dell’impianto di 22 anni. Se si aggiungesse un accumulatore se ne dovrebbe tenere conto. Oggi i costi per un accumulatore residenziale sono ancora molto alti rispetto agli altri componenti, di conseguenza è maggiore anche la percentuale di influenza sulla durata di vita ponderata. Nel caso in esame la capacità della batteria rispetto alla produzione annua dell’impianto è pari a 9100 kWh. Un accumulatore con una capacità di 10 kWh pertanto può immagazzinare circa 1‰ della produzione annua. A causa dell’accumulatore (durata: 10 anni), la durata di vita totale ponderata dell’impianto si riduce di sei anni, arrivando a soli 16 anni.
I costi di sostituzione di un impianto fotovoltaico con una durata di vita di 16 anni possono venire integrati nella valutazione complessiva dell’immobile sotto forma di un gruppo di componenti aggiuntivi aventi una durata di vita totale di 16 anni.
Rientra nella sfera discrezionale del valutatore, e dipende dalla data di installazione dei singoli componenti dell’impianto, selezionare la durata di vita all’inizio o alla fine del range. In virtù del progresso tecnico, un impianto di vent’anni avrà una durata di vita più breve rispetto a un impianto fotovoltaico progettato oggi.
Un modello semplice per gli impianti più piccoli
Gli impianti fotovoltaici rappresentano un importante elemento di valore di un immobile e non possono assolutamente venire sottovalutati, men che meno trascurati del tutto. La maggior parte dei proprietari sono entusiasti del loro impianto e generalmente sono ben lieti di fornire alla persona incaricata di effettuare la valutazione i calcoli e i conteggi relativi al rendimento. Anche le fatture dei consumi energetici dell’azienda erogatrice del servizio non dovrebbero costituire un ostacolo.
Martin Häfliger
Contitolare e amministratore Kubikzeit GmbH, diploma federale di impresario-costruttore e MAS Real Estate Management.
Anna Kobi
Membro di Direzione della Kobi Architektur AG, MSc in Business Administration,
MAS Real Estate Management.
Nicole Strässle
Valutatrice immobiliare presso Raiffeisen Svizzera, MAS Real Estate Management.
