La durabilité est le mot-clé de notre époque et le marché de l’énergie solaire sait en tirer parti. L’estimation immobilière n’a jusqu’ici que très peu tenu compte des petites installations d’une puissance nominale inférieure à 30 kilowatts crête (kWc).
Dans le contexte de la Stratégie énergétique 2050 et de l’évolution technique du photovoltaïque, on peut supposer que chaque installation solaire devra demain faire l’objet d’un remplacement cyclique. Elle rejoint ainsi le système de chauffage et l’enveloppe dans la catégorie des éléments du bâtiment. Le rendement énergétique doit donc être capitalisé comme rendement partiel illimité dans le temps à l’instar de la valeur locative. La difficulté impliquée réside dans la traduction du rendement en francs et dans les différentes durées de vie des composants.
Étant donné qu’une installation classique montée sur une habitation ne peut, en principe, pas être vendue indépendamment du reste du bâtiment et qu’il n’y a, dans la pratique, aucune séparation entre frais d’immeuble et frais de propriétaire, les estimateurs peuvent se baser sur les taux d’intérêt net et brut de l’estimation de l’ensemble pour capitaliser le rendement de l’installation photovoltaïque.
Déterminer la valeur de rendement
Une matrice énergétique permet de calculer le revenu brut des installations photovoltaïques. Le tableau ci-dessous a déjà fait ses preuves. Pour ce faire, les propriétaires doivent fournir leur production solaire et leurs factures d’électricité des dernières années (cellules en couleur). Si la consommation propre n’est pas connue, les onduleurs permettent pratiquement tous de relever la production annuelle. Il suffit alors de la renseigner dans la matrice énergétique (tableau 1). L’exemple présuppose une consommation totale inchangée à l’avenir. La valeur moyenne sur la durée d’utilisation résiduelle (DUR) correspond ainsi à la valeur moyenne réelle. Si on la multiplie avec les coûts actuels par kilowattheure, on obtient le montant à payer s’il fallait acheter 100% de l’électricité consommée (à valeur écologique comparable).
Rendement décroissant
Les modules photovoltaïques sont exposés en permanence au rayonnement UV, ce qui implique une baisse de leur performance. On parle alors de vieillissement des panneaux. Pour les installations actuelles, la perte annuelle est estimée à environ 0,70%. Le rendement d’une installation photovoltaïque sur toute sa durée d’utilisation résiduelle (27 ans dans notre exemple) ne correspond donc pas à la valeur moyenne réelle: il diminue au fil du temps (voir formule 1).
Formule 1: calcul du rendement photovoltaïque sur la durée de vie résiduelle
La consommation propre et la quantité d’électricité injectée dans le réseau au cours de la durée d’utilisation résiduelle restent proportionnellement identiques. Mais c’est le rendement photovoltaïque potentiel pendant cette période qui sert de base. Dans notre exemple, la consommation propre est d’environ 37% de 8314 kWh ≈ 3106 kWh. Suite à la baisse du rendement photovoltaïque due au vieillissement des panneaux, la quantité d’électricité achetée va augmenter au cours de la durée de vie de l’installation.
En déduisant le courant effectivement acheté de la consommation totale, on obtient la consommation propre. Ajouter ensuite les autres éléments permet de déterminer le rendement brut de l’installation photovoltaïque. Celui-ci peut être capitalisé de la même manière que la valeur locative d’un immeuble. La valeur de rendement de l’installation photovoltaïque peut donc être présentée de manière autonome dans une estimation (voir formule 2).
Formule 2: valeur de rendement d’une installation photovoltaïque
Panneaux photovoltaïques sur le toit d’une maison individuelle à Lüterkofen-Ichterswil SO.
Dévaluation technique des installations photovoltaïques
Nous pouvons subdiviser les installations photovoltaïques en plusieurs groupes de composants aux durées de vie totales (DVT) différentes:
es modules photovoltaïques,
structure porteuse et câblage comprisl’onduleur
l’accumulateur ou banc de batteries (le cas échéant)
Pour les petites installations jusqu’à une puissance nominale d’environ 30 kWc, il est possible de s’appuyer sur le tableau simplifié de durée de vie (voir tableau 2).
En supposant une durée de vie de 30 ans pour les panneaux et de 12,5 ans pour l’onduleur, l’installation a une durée de vie totale pondérée de 22 ans. La présence d’une batterie de stockage doit être prise en compte. Le coût des batteries domestiques est actuellement encore très élevé par rapport aux autres composants, d’où une influence d’autant plus grande sur la durée de vie totale pondérée. La capacité de la batterie dépend de la production annuelle de l’installation. Dans notre exemple, elle est de 9100 kWh. Un accumulateur d’une capacité de 10 kWh est ainsi capable de stocker environ 1‰ de la production annuelle. La durée de vie totale pondérée de l’installation diminue de six ans à cause de la batterie de stockage (d’une DVT de 10 ans) pour atteindre 16 ans.
Les frais de remplacement de l’installation photovoltaïque peuvent être intégrés dans l’estimation générale de l’immeuble sous la forme d’un groupe de composants supplémentaire ayant une durée de vie totale de 16 ans.
L’estimateur est libre de placer la durée de vie totale dans le bas ou le haut de la fourchette, ce qui dépend aussi de l’époque du montage des différents éléments de l’installation: en raison des progrès techniques, une installation ayant aujourd’hui 20 ans aura une DVT plus courte qu’un modèle actuel.
Modèle simple pour petite installation
Une installation photovoltaïque est un élément important de la valeur d’un bien immobilier. Elle ne doit pas être sous-estimée, et encore moins ignorée. La plupart des propriétaires sont de véritables fans de leurs panneaux solaires. Ils n’auront aucun mal à fournir les calculs de rendement nécessaires. Il sera également très simple d’obtenir les factures d’électricité.
Martin Häfliger
Copropriétaire et directeur Kubikzeit GmbH, diplôme fédéral d’entrepreneur-construction et MAS en Real Estate Management.
Anna Kobi
Membre de la direction Kobi Architektur AG, MSc en Business Administration, MAS en Real Estate Management.
Nicole Strässle
Estimatrice immobilière chez Raiffeisen Suisse, MAS en Real Estate Management.
