Gerhard Demmelmair, con che frequenza viene rivalutato il portafoglio di Mobimo e come utilizzate i risultati?
Sottoponiamo a una valutazione esterna il nostro portafoglio due volte l’anno. I risultati sono essenziali per conoscere la nostra posizione di mercato. Allo stesso tempo ci permettono di anticipare la tendenza dei flussi di cassa e controllare la pianificazione a lungo termine del nostro patrimonio immobiliare.
Gli indici di tre grandi società di valutazione per gli immobili da investimento mostrano tendenze molto diverse. Cosa ne pensa?
Per quanto concerne l’andamento dei prezzi, preferisco andare cauto con le dichiarazioni. Il numero di transazioni oggi è di gran lunga inferiore al passato. A Ginevra ad esempio il volume delle transazioni è diminuito quasi del fattore 20. A mio avviso gli indici pubblicati sono calcolati per così dire alla cieca.
Il numero ridotto di transazioni è legato al fatto che tutti aspettano di vedere cosa succederà?
Il settore immobiliare è, per sua natura, un «mercato illiquido». In una fase come quella attuale, il volume ridotto di transazioni rientra nella norma. Evidentemente in questo momento acquirenti e venditori non riescono ad arrivare a un’intesa a livello di prezzo. Poiché la maggior parte dei venditori può contare su solide quote di finanziamento, non deve necessariamente vendere e quindi non è disposta a scendere di prezzo. Il che si traduce in meno transazioni. Per quanto ci riguarda, siamo riusciti a concludere a prezzi vantaggiosi qualche sporadica vendita alla fine del 2022, ma abbiamo comunque notato un calo dei potenziali interessati.
Avete dovuto cambiare le regole interne per le transazioni a causa di questa nuova situazione?
Attualmente operiamo con maggiore prudenza sul mercato delle transazioni e preferiamo concentrarci sulla realizzazione di una nostra agenda di progetti molto interessanti in ottima posizione.
Mobimo opera in tutti e tre i segmenti – residenziale, commerciale, direzionale. Avete percepito differenze a seconda del segmento?
Il mercato degli immobili residenziali appare molto stabile e resiste bene alle diverse fasi congiunturali. Gli immobili con una posizione al top in una fascia di prezzo alta, o in una posizione difficile, potrebbero trovarsi sotto pressione. Nel segmento direzionale è ancora apprezzata la qualità della posizione, sebbene continui a farsi sentire l’effetto dello smart working. Gli uffici in posizione periferica in futuro potrebbero incontrare maggiore criticità. Nel segmento commerciale, la posizione in centro funziona ottimamente. Anche qui, come nel comparto direzionale, gli immobili in posizione periferica sono in difficoltà. In generale si può affermare che la tendenza è quella di separare sempre di più il grano dal loglio – non solo per la posizione, ma anche per i proprietari.
«Gli immobili sono ampiamente protetti dall’inflazione.»
Può chiarire questo punto?
Siamo convinti che per sfruttare al meglio un bene immobiliare si debba comprenderlo e amministrarlo correttamente, altrimenti è difficile evitare che l’immobile diventi sfitto e non produca la rendita desiderata. Anche la sostenibilità del bene assume una sempre maggiore rilevanza – ad esempio sotto il profilo della riduzione dei consumi energetici e sotto altri aspetti. Chi non agisce tempestivamente corre il rischio di dover affrontare più pressioni in futuro.
Il rialzo del tasso di riferimento già avvenuto, a cui potrebbe fare seguito un secondo round, fa il gioco dei proprietari immobiliari di professione?
Il diritto delle locazioni prevede la possibilità di adeguamento in caso di modifica del tasso ipotecario. Se necessario, possiamo adeguare i canoni di locazione in base al rialzo del tasso di riferimento o dell’Indice nazionale dei prezzi al consumo. Grazie a questa norma gli immobili sono ampiamente protetti dall’inflazione, il che ne mantiene l’attrattività di investimento. A ciò si aggiunge una domanda elevata a fronte di una produzione ridotta, soprattutto sul mercato degli alloggi. Questo disequilibrio da un lato è ottimale per noi perché evita gli immobili sfitti, ma dall’altro rappresenta anche un problema sul piano socio-politico.
Perché?
Oggi i progetti richiedono tempi estremamente lunghi per la loro attuazione, anche a causa di procedure più dispendiose per il rilascio della licenza di costruzione. A causa di questa situazione non riusciamo a reagire alla domanda di mercato velocemente come vorremmo.
Se Lei guarda indietro a cinque anni fa, quali sono le principali differenze negli immobili da investimento rispetto a oggi?
In un periodo caratterizzato da tassi bassi, costo del denaro favorevole e domanda elevata era pressoché impossibile commettere errori. Oggi la situazione è decisamente più impegnativa e dagli operatori del mercato si pretende sempre di più. Il costo del denaro è di nuovo alto ed è imperativo ponderare meglio gli investimenti. Potrebbe essere questa la differenza principale tra oggi e cinque anni fa. Ma sono cambiate anche le sfide, con lo sviluppo di progetti nuovi di grande portata, spesso legati a procedure partecipative. In più si deve anche tenere conto delle richieste dei futuri fruitori, sempre più esigenti. Come sviluppatori e investitori bisogna poterselo permettere.
«Il costo del denaro è di nuovo alto ed è imperativo ponderare meglio gli investimenti.»
Lei prima ha citato i maggiori costi per il capitale di credito. In caso di un ulteriore rialzo del tasso di riferimento, la situazione potrebbe aggravarsi. Come si ripercuote sul vostro lavoro?
Godiamo di una situazione favorevole, nel senso che possediamo molti beni situati in un’eccellente posizione. A ciò si aggiunge il nostro portafoglio di progetti che possiamo intraprendere in qualunque momento. Pertanto dipendiamo solo in minima parte dal capitale di credito, oggi decisamente più costoso. Ecco perché un secondo round di rialzi non ci toccherebbe più di tanto. Ma una cosa è chiara: siamo diventati più prudenti e facciamo in modo di mantenere una quota elevata di capitale proprio, ad esempio cedendo un immobile per finanziare un nuovo progetto. Questa sorta di riciclo di capitale si inserisce perfettamente nella nostra strategia di reagire con cautela all’attuale fase.
Un ulteriore aumento dei tassi vi obbligherebbe a un cambio di strategia?
Fatta eccezione per un eventuale aggiustamento, la maggior parte degli economisti non prevede nuovi rialzi. Condivido questo punto di vista. Ma se anche così fosse, per noi non cambierebbe nulla. E sono convinto che gli immobili restino un investimento interessante, non da ultimo perché che sono protetti dall’inflazione, cosa che altri investimenti a tasso fisso non sono in grado di garantire.
Se si proietta nel futuro, come vede l’evoluzione del mercato degli immobili da investimento?
Purtroppo nessuno ha la sfera di cristallo. Bisogna sempre pensare in termini di scenari. Se ipotizziamo un contesto con una crescita moderata dei tassi, si assisterà a una leggera svalutazione che coinvolgerà una parte degli immobili. Un rialzo più marcato dei tassi comporterà il rischio di correzioni più importanti. In base alla domanda e all’offerta ritengo che il mercato immobiliare locale goda di ottima salute. Restiamo un Paese in crescita e, finché vorremo che resti tale, la proprietà immobiliare rimarrà un investimento interessante.
Mobimo
La Mobimo AG è stata fondata nel 1997 da Alfred Meili e dal banchiere privato Karl Reichmuth, in collaborazione con altri investitori. Strutturata come holding dal 1999, dal 2005 è quotata alla SIX Swiss Exchange. Mobimo dispone di un portafoglio estremamente diversificato nella Svizzera tedesca e francese, per un valore complessivo di circa 3,7 miliardi di franchi. La società sviluppa, gestisce e commercializza i propri immobili residenziali e ad uso commerciale.
Gerhard Demmelmair, 52 anni, lavora per Mobimo dal 2020. È responsabile del settore Portfolio e Transazioni. Inoltre è incaricato della gestione del portafoglio, delle transazioni di proprietà immobiliari e della commercializzazione immobiliare. Laureatosi in ingegneria civile all’ETH di Zurigo, prima di approdare alla Mobimo ha lavorato anche per Swiss Life Asset Management e per la compagnia di assicurazioni Nationale Suisse.
