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Le processus de fixation du taux de référence
Depuis 2008, un taux de référence unique s’applique aux ajustements des loyers sur la base des modifications du taux hypothécaire. Pour le fixer, les banques ayant des créances hypothécaires supérieures à 300 millions de francs sont tenues de transmettre, chaque trimestre, leurs taux d’intérêt à la BNS. Cette dernière s’appuie sur ces informations pour calculer le taux d’intérêt de référence qui est ensuite publié par l’Office fédéral du logement. Ce taux de référence est actuellement de 1,5%.
Aide-mémoire «Taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers» de l’Office fédéral du logement
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Un Saron plus sûr que le Libor
L’affaire du Libor, dévoilée en 2011 et impliquant des concertations illicites entre banques, a démontré une chose: ce taux d’intérêt n’est pas protégé des manipulations. C’est pourquoi il a été remplacé, en 2022, par le Saron (Swiss Average Rate Overnight). Désormais, les hypothèques du marché monétaire s’alignent sur le «Compounded Saron», une sorte de taux moyen sur les trois derniers mois. Les établissements financiers y ajoutent ensuite leur propre marge.
Livre «Der Weg zum Eigenheim» (Sur la voie de la propriété immobilière), édition Beobachter, 2022
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Crash improbable
Par le passé, les prix des logements en propriété ne connaissaient qu’une seule tendance: la hausse. Selon la «Neue Zürcher Zeitung», cela pourrait bien être révolu. Une étude du CS montrerait qu’il faudrait miser, à partir de 2024, sur une contraction de la demande et une baisse des prix de l’ordre d’un coefficient annuel à un chiffre. Les experts estiment qu’un crash est improbable.
https://bfs.admin.ch/bfs/de/home/aktuell/neue-veroeffentlichungen. assetdetail.25085317.html et NZZ, 8.6.23
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Au revoir l’époque des taux bas
Depuis des années, les taux hypothécaires stagnaient à un niveau historiquement bas. Suite aux modifications apportées par la BNS au taux directeur ces derniers mois, cette époque est révolue: depuis octobre 2022, ce taux est passé de –0,25% à 1,75%, soit une augmentation de 2%, avec un impact direct sur les taux hypothécaires.
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La location moins chère que l’achat
De nombreuses raisons expliquent pourquoi le rêve de devenir propriétaire est si répandu. Notamment le fait qu’il était plus avantageux, ces dernières années, de vivre dans son propre bien. Si l’on en croit les calculs de la Raiffeisen, ce n’est plus le cas depuis le premier trimestre 2023 et la hausse des taux hypothécaires. Même avec une hypothèque Saron intéressante, acheter son logement est aujourd’hui de nouveau plus cher que de louer un bien comparable.
Taux directeur, taux nominal, taux réel, taux de base, taux négatif, taux effectif – l’univers des taux d’intérêt est disparate et complexe. Les facteurs tels que l’inflation, la conjoncture et la politique monétaire influencent fortement l’évolution des taux. C’est sur ces facteurs que la Réserve fédérale américaine, la Banque centrale européenne et la Banque nationale suisse s’appuient pour définir leurs taux d’intérêt, ce qui pèse grandement sur les taux hypothécaires ou les prix immobiliers en Suisse. Dans son cahier thématique n0 2 «Les taux d’intérêt dans l’estimation immobilière», la SIV propose un abécédaire des taux d’intérêt avec des explications et exemples de calcul. Disponible en allemand et en italien
