Anlageimmobilien: steigende Preise trotz Druck auf die Cashflows

14 Prozent bei den reinen Wohnnutzungen und 15 Prozent bei den kommerziellen Nutzungen (ohne Wohnanteil): So viel haben die Preise der REIDA-Anlageimmobilien zugelegt. Abbildung 1 illustriert dies mit deutlich sinkenden Markt-Kapitalisierungssätzen (brutto) für diese Anlagekategorien. Die Differenz zu Kapitalisierungssätzen, die auf Bewertungen per Ende 2017 beruhen, steigt deutlich an. Beide Kategorien entfernten sich von der gestrichelten Linie, auf der die Kapitalisierungssätze identisch wären. Die Ausnahme der Regel bilden die gemischt genutzten Liegenschaften.

Vermietung bleibt anspruchsvoll

Den steigenden Preisen steht eine anhaltend schwierige Vermarktungssituation gegenüber. Abbildung 2 zeigt, dass sich die Mietniveaus der Neuvermietungen in allen Nutzungskatego­rien dem Niveau der Bestandesmieten annähern. Die gestrichelte Linie stellt dabei wiederum dasselbe Mietniveau von Neuvermietung und Bestandesmieten dar. Ursache der tendenziell eher sinkenden Mietentwicklung sind die Leerstände (s. Abbildung 3), die im Handel und beim Wohnen auf dem Vorjahresniveau verharren.

Der Anstieg des Büroleerstandes im REIDA-Portfolio entspricht nicht unbedingt den Erwartungen der Markt­beobachter. Es gilt abzuwarten, ob sich diese Entwicklung per Ende 2018 bestätigt. Abbildung 3 illustriert insbesondere auch, wie lange die Objekte teilweise leer stehen. Die mittlere Leerstandsdauer kommerziell genutzter Objekte geht dabei gegen drei Jahre. Solche (langen) Leerstände gilt es zu vermeiden; erreicht werden kann das unter anderem sicherlich mit einer verbesserten Kundenansprache.