Wohnimmobilienpreisindex
Die Entwicklung der Immobilienpreise wird auch von der SNB bei der Festlegung ihrer Zinsen beobachtet. Und wenn die SNB ihre Leitzinsen anhebt, müsste man eigentlich davon ausgehen, dass die Immobilienpreise für Wohneigentum sinken. Das hat sich jedoch während den letzten Zinserhöhungen bis Anfang 2024 nicht bewahrheitet.
Quelle: BFS – Wohnimmobilienpreisindex, Q2 2025
Konjunktur – BIP
Das Bruttoinlandprodukt (BIP) gibt den Wert aller Produkte und Dienstleistungen an, die innerhalb eines Jahres in einer Volkswirtschaft erarbeitet werden. Das BIP erfasst einerseits die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, andererseits lässt sich damit das Wirtschaftswachstum abbilden. Dieses kann wiederum einen Einfluss auf die Zinsen der Notenbanken haben. Im Jahresvergleich von 1996 bis 2023 gut ersichtlich sind beispielsweise die Taucher in den Jahren der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise (2008/09) und von Corona (2020). Im ersten Quartal 2025 stieg das BIP der Schweiz im Vergleich zum Vorquartal um 0,8% – also noch etwas stärker als im vierten Quartal 2024 (+0,6%).
Quelle: BFS – Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, 2024
Landesindex der Konsumentenpreise
Wie viel kostet die privaten Haushalte ein fix definierter Warenkorb? Und wie haben sich die Ausgaben für diesen Warenkorb im Laufe der Zeit verändert? Dies zeigt der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) und veranschaulicht damit auch den Verlauf der Inflation. Diese hat wiederum einen massgeblichen Einfluss auf die Zinsen. Zum Warenkorb des LIK gehören Konsumgüter wie etwa Wohnen, Energie, Gesundheitspflege, Verkehr oder Nahrungsmittel. Nachdem der LIK seit Monaten sank, im Mai dieses Jahres sogar im Minusbereich lag, betrug die Inflation im Juni wieder 0,1% im Vergleich zum Vorjahresmonat.
Quelle: BFS – Landesindex der Konsumentenpreise, 2025
Leitzinsen
Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) wird hauptsächlich von den Inflationserwartungen der SNB, der Konjunkturlage in der Schweiz und der Entwicklung des Wechselkurses beeinflusst. Natürlich berücksichtigt die SNB auch die Geldpolitik der anderen Zentralbanken – was aber nicht zwingend zu ähnlichen Zinsschritten führt. So hat die US-Notenbank Fed beispielsweise zwischen 2016 und 2019 den Zins laufend erhöht – während in der Schweiz in derselben Zeit der Leitzins im Minusbereich stagnierte. Noch nicht im Minusbereich, aber bei 0% steht der Zins nun wieder seit dem Zinsentscheid der SNB.
Quelle: Bloomberg
Immobilienbasiszinssatz
Der minimale Diskontierungssatz bildet eine zentrale Grundlage für die Herleitung der Diskontierung künftiger Zahlungsströme in der Immobilienbewertung. Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung des minimalen Diskontierungssatzes für ein mittelgrosses, praktisch neuwertiges Mehrfamilienhaus in einem Topquartier der Stadt Zürich und an einer Topmikrolage im Zeitraum von Juni bis September 2025. Mehrere Immobilienberatungsunternehmen ermitteln den Wert für das genannte Referenz-Mehrfamilienhaus im Rahmen ihrer Analyse.
Kommentar von Marcel Rova
Rückenwind für den Immobilienmarkt
Am 19. Juni 2025 senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins auf 0 Prozent. Dieser Schritt wurde von Experten und dem Markt erwartet, da die Inflation anhaltend tief ist und im Mai erstmals seit vier Jahren wieder negativ ausfiel. Das Hauptziel bleibt die Sicherung der Preisstabilität. Doch welche Folgen hat die Entscheidung der SNB für den Immobilienmarkt?
Zunächst wirkt sie sich direkt auf den Hypothekarmarkt aus. Kurzfristige Zinssätze wie SARON oder Swap-Sätze reagieren schneller als langfristige Festhypotheken – allerdings nur begrenzt, da die Zinssenkung bereits weitgehend eingepreist war. Sollte der Leitzins weiter ins Negative rutschen, werden kurzfristige Finanzierungen kaum noch günstiger, da sie meist bei null Prozent plus Marge liegen. Langfristige Zinsen könnten hingegen noch leicht sinken, was Wohneigentum im Vergleich zur Miete attraktiver macht.
Tiefzinsen erhöhen zudem die Attraktivität von Immobilien als Anlageklasse. Sinkende Renditen bei anderen Anlageformen machen Immobilieninvestments besonders interessant. Der SNB-Entscheid dürfte deshalb die Immobilienpreise stützen oder sogar beflügeln, da Investoren auch bei tieferen Renditen bereit sind, in Immobilien zu investieren.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind somit zu erwarten. Kurzfristig profitieren Immobilieninvestments von günstigeren Finanzierungskosten. Längerfristig könnte die Zinssenkung die Preise von renditeschwachen Immobilien an weniger attraktiven Standorten stabilisieren, insbesondere wenn Wertsteigerung und Diversifikation im Vordergrund stehen.
Im Jahr 2025 verzeichnen Anlagestiftungen, Fonds und Immobiliengesellschaften rege Kapitalerhöhungen – bereits wurden rund zwei Milliarden Franken aufgenommen, weitere dürften folgen. Dieses Kapital wird für die Rückzahlung von Fremdfinanzierungen (Banken sind in der Vergabe aufgrund Basel III restriktiver), laufende Projekte und den Erwerb neuer Objekte verwendet. Die Nachfrage nach Immobilien steigt – und mit ihr potenziell auch deren Preise.
ZUR PERSON
Marcel Rova leitete von 2012 bis August 2025 die Immobilienabteilung der Zurich Invest AG. In dieser Rolle war er für die treuhänderischen Immobilieninvestitionen in der gesamten Schweiz verantwortlich. Ab September 2025 hat er bei der Zurich Invest AG neue Aufgaben übernommen. Er ist ausgebildeter Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur STV und RA lic. iur. HSG.
