Economiesuisse, der Wirtschaftsdachverband, spricht von einer «Regulierungsseuche», die neuen Wohnraum und einen gesunden Immobilienmarkt in den Städten verhindere. Das Fazit von Wüest Partner: «Aus raumplanerischer und volkswirtschaftlicher Sicht eine problematische Entwicklung.» Das sind nur zwei Beispiele, die aufzeigen, wie emotionsgeladen das Thema der zunehmenden Regulierungen von Mietpreisen und des Immobilienmarkts sein kann und dass Branchenexperten einen kontraproduktiven Einfluss auf den Markt erwarten. Ganz anders sehen dies etwa die linken Parteien oder der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MV). Sie erachten Regulierungen als unumgänglich, wenn es darum geht, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen beziehungsweise zu erhalten.
Regulierungen, die bereits umgesetzt oder zumindest schon länger beschlossen wurden, sind beispielsweise das Mieterschutzgesetz im Kanton Genf, die Basler Wohnraumschutzverordnung, der Gegenvorschlag zur Initiative «Basel baut Zukunft», die sogenannte Lex Airbnb im Tessin, die Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» in Bern, die Ortsplanrevision in Thun oder das «Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif» im Kanton Waadt. Deren Folgen gemäss Kritikern: «Eingriff in die Eigentumsgarantie», «Lock-in-Effekt» (Mieter bleiben möglichst lange in ihren zum Teil viel zu grossen Wohnungen), Rückgang der Wohnbautätigkeit, was wiederum die Wohnungsknappheit verschlimmert und damit eben gerade nicht zu günstigeren Mieten führe. Die Befürworter der Regulierungen sehen dies anders. Der MV etwa betont, dass beispielsweise in Genf das Gesetz jetzt endlich vor Renditekündigungen schütze. Was auf jeden Fall zu beobachten ist: Für Projektentwickler sinkt durch die Regulierungen die Planbarkeit, Genehmigungsverfahren werden langwieriger und rechtliche Risiken steigen. Eine ähnliche Wirkung können natürlich auch Initiativen und Abstimmungen zum selben Thema haben, obwohl sie erst in der Umsetzung oder noch ausstehend sind.
Wie beispielsweise folgende:
Volksinitiative der Alternativen Liste Zürich (AL) «Hier leben, hier wohnen, hier bleiben»
Die AL verlangt mit ihrer Initiative, dass bei Ein-, Um- oder Aufzonungen in der Stadt Zürich ein festgelegter Anteil an preisgünstigen Wohnungen vorgeschrieben wird. Dabei geht es um den Paragrafen 49b des kantonalen Planungs- und Baugesetzes, der seit 2014 in Kraft ist, aber noch kaum Anwendung gefunden hat. In die gleiche Richtung zielt eine geplante Umsetzungsverordnung der Stadt Winterthur, die damit die rechtlichen Grundlagen für die Anwendung des Planungsinstruments schaffen will.
(noch kein Abstimmungsdatum)
«Wohnungsinitiative» der Grünen im Kanton Zürich
Zusammen mit SP und AL hat die Grüne Partei die nötigen Unterschriften für die Einreichung der Initiative gesammelt. Deren Hauptziel ist die Schaffung einer kantonalen Wohnbaugenossenschaft, die mit 500 Millionen Franken Startkapital ausgestattet wird und für bezahlbaren Wohnraum sorgen soll – insbesondere in Agglomerationsgemeinden. Der Regierungsrat sieht darin eine Konkurrenz zu Genossenschaften sowie privaten Bauträgern und hat darum einen Gegenvorschlag erarbeitet.
(Abstimmung am 14. Juni 2026)
Mietpreisinitiative des Mieterinnen- und Mieterverbands
Diese Initiative möchte in der gesamten Schweiz missbräuchliche Mieten verhindern und für bezahlbare Wohnungsmieten sorgen. Erreicht werden soll dies, indem der «Grundsatz der Kostenmiete» in der Verfassung verankert wird. Demgemäss müssten sich Mietpreise künftig an den tatsächlichen Kosten zuzüglich einer definierten Rendite orientieren.
(Unterschriftensammlung läuft)
Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand»
Die Initiative fordert einen 40-Prozent-Anteil an preisgünstigen Wohnungen für zusätzlich erstellten Wohnraum in verdichteten Gebieten der Stadt Zug. Ausserdem soll eine aktive Land- und Immobilienerwerbspolitik der Stadt dafür sorgen, dass bis ins Jahr 2040 der Anteil preisgünstiger Wohnungen bei mindestens 20 Prozent des gesamten Wohnungsangebots liegt.
(im Juni 2023 knapp angenommen)
«Wohneigentumsinitiative»
des HEV im Kanton Zürich
Die zustande gekommene Initiative fordert, dass bei staatlich geförderten Wohnbauprojekten nicht nur kostengünstige Mietwohnungen, sondern auch kostengünstige Wohnungen für das selbst bewohnte Wohneigentum erstellt werden müssen.
(Abstimmung am 14. Juni 2026)
«Wohnschutzinitiative» im Kanton Zürich
Ähnlich wie in Genf oder Basel bereits umgesetzt, soll auch im Kanton Zürich bei Liegenschaften, die saniert, vergrössert oder durch einen Neubau ersetzt werden, die Baubewilligung an eine Mietzinslimite geknüpft sein.
(Abstimmung am 14. Juni 2026)
Kommentar von Donato Scognamiglio
Bezahlbarer Wohnraum zwischen Anspruch und Wirklichkeit
Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt in der Schweiz das Angebot deutlich – insbesondere in den Zentren und Agglomerationen. Die Leerstände sind landesweit auf rund 1 Prozent gesunken und haben damit die Schwelle zur Wohnungsnot erreicht. Besonders ausgeprägt ist die Situation in den Städten, zunehmend aber auch in Tourismusgemeinden. Während Beschäftigte in urbanen Räumen teilweise in umliegende Regionen ausweichen können, fehlen solche Alternativen in alpinen Destinationen weitgehend. Entsprechend wird heute nicht nur in Zürich, sondern auch in Orten wie Gstaad intensiv über preisgünstigen Wohnraum diskutiert.
Die angespannte Marktlage erklärt, weshalb die Wohnungspolitik derzeit stark von gesetzlichen Eingriffen, Initiativen und Gegenvorschlägen geprägt ist – auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Regulierung ist dabei kein Fremdkörper, sondern seit jeher Teil des Immobilienmarkts. Gleichzeitig zeigt sich, dass einfache Antworten der Komplexität des Problems kaum gerecht werden. Weder eine starke Ausweitung staatlicher Eingriffe noch das ausschliessliche Vertrauen auf Marktmechanismen vermögen für sich allein Abhilfe zu schaffen.
Die Zürcher Wohnschutzinitiative steht exemplarisch für diese Spannungsfelder. Sie reagiert auf die berechtigte Sorge, dass durch Ersatzneubauten und Leerkündigungen günstiger Wohnraum verloren geht. Erfahrungen aus anderen Kantonen zeigen jedoch auch, dass weitreichende Wohnschutzmassnahmen unterschiedliche Wirkungen entfalten können: Während ein Teil der Mieterschaft von stabilen Wohnverhältnissen profitiert, stehen Haushalte, die eine Wohnung suchen oder wechseln müssen, oft einem knapperen Angebot gegenüber. Zudem zeigt sich etwa in Basel, dass Investoren Sanierungen teilweise zurückstellen oder ganz darauf verzichten, wenn Unsicherheit über Bewilligungen und zulässige Mietzinse besteht – mit Folgen für den baulichen Zustand und die energetische Erneuerung des Gebäudeparks.
Entscheidend ist daher weniger die Frage, ob reguliert wird, sondern wie differenziert, verlässlich und zielgerichtet dies geschieht. Klare und beständige Rahmenbedingungen schaffen Orientierung für alle Beteiligten und ermöglichen Investitionen in den bestehenden Bestand ebenso wie in neuen Wohnraum.
Bezahlbarer Wohnraum lässt sich langfristig nur im Zusammenspiel von Politik, Eigentümerschaften, Investoren und Bauwirtschaft sichern. Gefragt sind Lösungen, die soziale Anliegen ernst nehmen und gleichzeitig die Investitionsbereitschaft erhalten. Die Immobilienbranche verfügt über wertvolles Fachwissen, das konstruktiv in die politische Debatte eingebracht werden sollte – im Interesse einer nachhaltigen und breit abgestützten Wohnraumversorgung.
Zur Person
Prof. Dr. Donato Scognamiglio hat am Institut für Finanzmanagement der Universität Bern promoviert, war lange CEO und Teilhaber des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI AG), wo er heute noch als Verwaltungsratspräsident amtet. Er ist ausserdem seit 2009 Titularprofessor der Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität Bern und sitzt seit 2023 für die Evangelische Volkspartei (EVP) im Zürcher Kantonsrat.
