Die steigenden Mieten und die vielenorts ausgetrockneten Mietwohnungsmärkte führen derzeit landauf, landab zu politischen Vorstössen. Diese zielen darauf ab, den Markt stärker zu regulieren, um «bezahlbaren Wohnraum» (siehe Seite 8) zu erhalten oder neu zu schaffen. Die Stadt Basel kennt solche Regeln schon seit 2021, noch länger existieren rechtliche Vorgaben in Genf und Lausanne. Aktuell befinden sich verschiedene Initiativen und Gegenvorschläge in unterschiedlichen Phasen des politischen Prozesses. Bereits am 30. November 2025 kam im Kanton Zürich ein Vorkaufsrecht für Gemeinden bei Verkäufen von Mehrfamilienhäusern zur Abstimmung, wurde aber klar abgelehnt. Wie dies bei den kommenden Vorlagen aussehen wird, ist aber noch ungewiss.
So oder so haben die hängigen Vorstösse einen relevanten Einfluss auf den Handel mit Mietwohnimmobilien in den betroffenen Regionen und damit auch auf die Arbeit der Bewerter. Der Markteinfluss variiert aber über die Zeit hinweg und lässt sich grob in drei Phasen unterteilen: Erstarrung, Beobachtung/Hyperaktivität und Normalität. Das zeigt ein Blick auf frühere Abstimmungen, wie etwa das 2012 angenommene Zweitwohnungsgesetz oder die erwähnte Wohnschutzverordnung in Basel-Stadt.
«Meist kann man eingrenzen, in welche Richtung sich der Wert entwickelt, die Veränderungen aber nicht quantifizieren.»
Arno Curschellas, Partner FPRE
Phase 1: Erstarrung
Kommen politische Vorstösse zustande, die direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, frieren viele betroffene Akteure vorerst ihre Tätigkeit ein. «Man verzichtet auf Verkäufe und Käufe oder stellt Investitionen, die von der Regulierung tangiert werden könnten, zurück», sagt Arno Curschellas, Partner beim Immobilienberatungsunternehmen FPRE in Zürich und Dozent am Schweizerischen Institut für Immobilienbewertung SIREA.
Phase 2: Beobachtung/Hyperaktivität
Wird eine Vorlage vom Souverän angenommen, dauert es einige Monate oder Jahre, bis die zugehörigen Verordnungen vorliegen und in Kraft treten. Je nach Stossrichtung der Regulierung verharren die Akteure auf dem Markt entweder in ihrer Erstarrung und beobachten, in welche Richtung die Umsetzung gehen wird, oder sie verfallen in eine Hyperaktivität. So wurden etwa nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative zahlreiche Projekte mit Ferienwohnungen lanciert, um noch von den alten Regelungen zu profitieren.
Ähnliches liess sich bei der Wohnschutzverordnung in Basel beobachten: «Bis zum Inkrafttreten gab es eine Vielzahl von Baugesuchen, die noch nach den bisherigen Regeln bewilligt wurden», sagt David Erny, Bewerter und Partner bei Hecht Immo Consult.
Phase 3: Normalität
Wenn die Gesetze und Verordnungen in Kraft sind, benötigt der Markt einige Zeit, bis er sich wieder stabilisiert und genügend Transaktionen erfolgt sind, um eine gute Datenbasis für Bewertungen zu erhalten. Die neue Normalität kann dann natürlich ganz anders aussehen als vor der Regulierung: In Basel etwa sind nach Beobachtung von David Erny die Transaktionen bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen stark zurückgegangen und potenzielle Käufer streben seither zur Kompensation des grösseren Risikos eine höhere Rendite an bei gleichzeitig tieferen Mieterwartungen. «Hier müssen wir aufpassen, dass die zwei Faktoren nicht zu einer doppelt negativen Beurteilung von Liegenschaften führen», sagt David Erny von Hecht Immo Consult.
«Neue Regulierungen des Marktes sind ein Risikofaktor unter vielen.»
Mattia Farei-Campagna, Partner FPRE
Umgehen mit der Unsicherheit
Die zwei ersten Phasen haben eine grosse Gemeinsamkeit: Sie bergen Unsicherheiten. Doch wie soll eine Bewertungsfachperson damit umgehen? «Ganz nach Lehrbuch», sagt SIREA-Dozent Arno Curschellas. Will heissen: Die Bewertung erfolgt gemäss dem aktuellen Stand der Dinge. Künftige Entwicklungen aufgrund politischer Regulierungen werden separat als Szenarien ins Bewertungsdossier aufgenommen, die getroffenen Annahmen erklärt und die daraus möglicherweise resultierenden Abweichungen des Schätzwerts aufgezeigt. «Meist kann man eingrenzen, in welche Richtung sich der Wert entwickelt, die Veränderungen aber nicht quantifizieren», sagt Curschellas. Wer die Abweichungen in Franken oder Prozent angebe, lasse sich stark auf die Äste hinaus.
Um die Richtung möglicher Abweichungen benennen zu können, hat FPRE im Zusammenhang mit Projektentwicklungsaufträgen eigens ein Tool entwickelt. Dieses zeigt aufgrund von Analysen wie Parteistärken oder früheren Abstimmungsresultaten für jede Gemeinde auf, wie hoch die politischen Risiken für das jeweilige Projekt sein können. «Damit lässt sich gut aufzeigen, in welche Richtung der Wert einer Immobilie aufgrund politischer Entscheide gehen könnte», sagt Mattia Farei-Campagna, Partner bei FPRE. Besonders hilfreich sei ein solches Tool beispielsweise bei Einschätzungen für noch gar nicht realisierte Immobilienprojekte. Für ihn ist aber auch klar: «Neue Regulierungen des Marktes sind ein Risikofaktor unter vielen – je nach Projekt sind etwa Einsprachen genauso relevant.»
«Bis zum Inkrafttreten gab es eine Vielzahl von Baugesuchen, die noch nach den bisherigen Regeln bewilligt wurden.»
David Erny, Partner Hecht Immo Consult
Die Darstellung möglicher Szenarien in den Bewertungsunterlagen und damit auch die Einschätzung der politischen Situation stellt aktuell besondere Anforderungen an die Bewerter. Wichtig ist es dabei auch einzuschätzen, wie die verschiedenen Akteure den Markt beurteilen. Ein Hilfsmittel dafür ist die jährlich vom Hauseigentümerverband und FPRE veröffentlichte Immobilienumfrage, die unter anderem Preiserwartungen abbildet. Für diese sind auch Zeitreihen verfügbar, die anhand eines Preisentwicklungsindex gut zeigen, wie Eigentümer von Immobilien zum jeweiligen Zeitpunkt die künftige Wertentwicklung ihrer Immobilien eingeschätzt haben. Für Bewerter zeigt die aktuelle Situation: Sie müssen die politischen Entwicklungen genau beobachten und ihre Schlüsse daraus ziehen.
Gerade im Kanton Zürich oder zumindest in einigen seiner Gemeinden dürften solches Wissen und gute Grundlagen zur Darstellung von Szenarien in den nächsten Jahren gefragt sein. Denn erst wenn die letzte Initiative vors Volk gekommen und – eine Annahme vorausgesetzt – in Kraft getreten ist, wird sich der Markt langsam wieder normalisieren. Doch auch eine noch frische Normalität kann ihre Tücken haben, wie das Beispiel Basel-Stadt zeigt: «Wir haben festgestellt, dass der Einfluss der Wohnschutzinitiative auf die Immobilienpreise der Bestandsimmobilien nicht überall im Stadtkanton gleich gross ist», sagt Bewertungsexperte Arno Curschellas. Während sich die einen Liegenschaftseigentümer bereits auf die Wohnraumschutzverordnung eingestellt haben, müssen andere ihre Mietpreisvorstellungen nach unten korrigieren, um den Anforderungen der Verordnung zu entsprechen.» Zusammengefasst heisst dies: Überall dort, wo neue Regulierungen in Kraft treten, werden Bewerter künftig stärker gefordert sowie ihr fundiertes Wissen zu den lokalen Eigenheiten noch gefragter sein.
Was heisst «bezahlbarer Wohnraum»?
Rund um die politischen Vorstösse zur Regulierung des Mietwohnungsmarktes fällt immer wieder das Stichwort «bezahlbare Wohnungen». Dabei bleibt oft unklar, was darunter zu verstehen ist. «Eine allgemeingültige Definition gibt es hierzulande nicht», sagt Christian Kraft, Leiter des Kompetenzzentrums Immobilien an der Hochschule Luzern. Er beschäftigt sich schon länger mit dem Thema und hat dazu auch verschiedene Publikationen veröffentlicht. Aus seiner Sicht kann eine Wohnung dann als «bezahlbar» bezeichnet werden, wenn der Bewohnerschaft nach Abzug der Wohnkosten vom Einkommen genügend übrig bleibt, um das tägliche Leben zu finanzieren. «Je nach Einkommenssituation, lokalen Lebenskosten und Anzahl Personen, die in der Wohnung leben, resultieren so ganz unterschiedliche Werte für die Bezahlbarkeit», sagt Kraft. Deshalb müsse jede Gemeinde selbst festlegen, wie hoch die Mieten für die jeweilige Zielgruppe sein können, damit die Wohnungen als «bezahlbar» gelten.
Nicht zu verwechseln sind «bezahlbare Wohnungen» mit gemeinnützigen Wohnungen. Bei diesen kommt das Modell der Kostenmiete zur Anwendung. Das bedeutet, dass wertvermehrende Investitionen sowie Aufwände für die Errichtung und den Betrieb des Gebäudes die Grundlage der Mietzinsberechnung bilden. Die Zinsen liegen zwar meist unter jenen von vergleichbaren Wohnungen gewinnorientierter Anbieter, erfüllen aber nicht für alle Bevölkerungsgruppen das Kriterium von bezahlbaren Wohnungen. So kann etwa eine grössere Genossenschaftswohnung an gut erschlossener Lage für eine Familie, die vom Mindesteinkommen lebt, nicht bezahlbar sein.
Siedlung Frohburg Zürich: Verträglich verdichten
Das Projekt Frohburg in Zürich: Hier entsteht ein Gesamtmix an Wohneinheiten, die der Forderung nach preisgünstigen Wohnungen nachkommen und gleichzeitig die Anliegen des Investoren erfüllen.
Wenn ältere Siedlungen mit Mietwohnungen von renditeorientierten Investoren durch Neubauten mit mehr Wohnungen ersetzt werden, löst das meist Kontroversen aus: Vonseiten der Mieterschaft wird die Verdrängung der bisherigen Bewohnerschaft und die Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum kritisiert. Die Investoren wiederum weisen auf das Alter der Häuser, den baulichen Zustand, die unpassenden Grundrisse, die nötigen Renditen oder die hohe Nachfrage nach Wohnraum hin. Die Helvetia Versicherungen zeigen bei einem aktuellen Projekt in Zürich, dass sich die Anliegen von Investorenseite und Mieterschaft auch ohne politische Vorgaben durchaus unter einen Hut bringen lassen. Die Versicherung ist einer der grösseren Player auf dem Mietwohnungsmarkt und plant ab 2027 in ihrer Siedlung Frohburg in der Nähe des Tierspitals Zürich, die 307 Mietwohnungen aus den 1950er-Jahren durch 657 Neubauwohnungen zu ersetzen.
Grösse und Etappierung als Chance
Damit langjährige Mieter bleiben können, ergreift die Helvetia zwei Massnahmen: Zum einen geniesst, wer vor 2016 eingezogen ist, bei der Vergabe der neuen Wohnungen ein Vorzugsrecht. Davon können rund 90 Mietparteien profitieren. Zum anderen wird das Bauprojekt etappiert: In einer ersten Phase entstehen 100 preisgünstige Wohnungen mit reduzierter Wohnfläche, deren Angebot sich speziell an die bestehende Mieterschaft richtet. Wenn die langjährigen Mieter in die ersten Neubauten umgezogen sind, werden die restlichen Häuser abgerissen und die zweite Etappe realisiert. Die Grösse und Ausstattung dieser Wohnungen richten sich dann einerseits an den Mittelstand, andererseits an Studierende. Noch stehen die Mieten für die preisgünstigen Wohnungen nicht fest, trotzdem freut sich der Mieterinnen- und Mieterverband über die Pläne der Helvetia: «Ich bin beeindruckt», sagte Walter Angst, Co-Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbandes Zürich gegenüber dem Tages-Anzeiger. Möglich geworden ist das beispielhafte Vorgehen der Helvetia vor allem aufgrund der Grösse des Projekts. Gemäss Marco Ramstein, Head Real Estate Development bei Helvetia, war es so einerseits möglich, die Umsetzung zu etappieren und einen nahtlosen Umzug zu ermöglichen, andererseits trotz preisgünstiger Wohneinheiten einen Gesamtmix an Wohnungen bereitzustellen, der die Renditeanforderungen der Versicherung erfüllt.
