2024 erfasste das kantonale Amt für Statistik (OCSTAT) 22’128 subventionierte Wohnungen, was rund 9 Prozent des gesamten Genfer Immobilienbestands entspricht – rund halb so viele wie Anfang der 1980er-Jahre. Aus der Grafik (unten) geht hervor, dass die Anzahl subventionierter Wohnungen dank entsprechender politischer Massnahmen nach dem Tiefstwert 2016 wieder anstieg.
Genf kennt drei Kategorien von subventionierten Wohnungen. Ihre Eigentümer erhalten staatliche Unterstützung, um sie zu Tarifen unterhalb der auf dem Markt üblichen zu vermieten.
- Günstige Wohnungen (HBM = «Habitations Bon Marché») für Haushalte mit sehr bescheidenem Einkommen; der grösste Teil der Wohnungen ist im Besitz von öffentlich-rechtlichen Immobilienstiftungen (FIDP = «Fondations immobilières de droit public»)
- Wohnungen mit moderaten Mietzinsen (HLM = «Habitations à Loyer Modéré») für Haushalte, deren Einkommen eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten
- Gemischte Wohnformen (HM = «Habitations Mixtes») für Haushalte, die gewisse Zulassungskriterien erfüllen müssen, um individuelle Subventionen zu erhalten (im Gegensatz zur ersten Wohnungsform HBM, bei der die Eigentümer selbst unterstützt werden).
Diese drei Kategorien zeigen eine diametral entgegengesetzte Entwicklung: Während die früher sehr beliebte Kategorie mit moderaten Mietzinsen HLM das Ende ihrer Lebensdauer erreicht, erfahren im Gegensatz dazu die gemischten Wohnformen einen regelrechten Boom, insbesondere auch dank der Entwicklungsgebiete. Der Vorteil dieses Modells: Die Subventionen können zielgerichteter gesprochen werden, da sie direkt denjenigen Mietern zugutekommen, welche die Vergabekriterien erfüllen (Einkommenssteuerklasse und Beschäftigungsgrad).
Zu diesen drei Kategorien kommt die «ZD LOC» genannte Form hinzu: Sie umfasst Wohnungen ohne Subventionen, die in Entwicklungszonen vermietet werden müssen und deren Mietzinsen ebenfalls staatlich kontrolliert sind.
Die zulässigen Höchstmieten werden gemäss einer Verwaltungspraxis des kantonalen Amtes für Wohnungswesen und Flächennutzungsplanung (OCLPF = «Office cantonal du logement et de la planification foncière») definiert. Für Entwicklungszonen werden die Jahresmietzinsen pro Zimmer und je nach Wohnungskategorie wie folgt festgelegt:
- HBM: CHF 4500/Zimmer/Jahr
- HLM/HM: CHF 5300/Zimmer/Jahr
- ZD LOC: zwischen CHF 6150/Zimmer/Jahr und CHF 6800/Zimmer/Jahr je nach Höhe des investierten Eigenkapitals
- Bei Gebäuden, die sehr hohe Energiestandards erfüllen, wird ein Zuschlag von CHF 40/Zimmer/Jahr gewährt (THPE = «très haute performance énergétique»)
Auf den ersten Blick scheint es so, dass das System seinen Zweck erfüllt und das Anbieten von Mietzinsen unter dem Marktpreis ermöglicht. Betrachten wir zum Beispiel eine 4-Zimmer-Wohnung (zwei Schlafzimmer, Küche und Wohnzimmer) der Kategorie HM in einer Entwicklungszone: Der durchschnittliche zulässige Höchstmietzins bei Erstvermietung betrüge CHF 1767 pro Monat (=4 × CHF 5300/12). Dagegen erreichte der Mietzins einer typgleichen Wohnung auf dem freien Markt je nach Lage ohne Weiteres CHF 2300 pro Monat oder mehr, was einer Differenz von mehr als 20 Prozent entspricht. Im Vergleich zur Kategorie HBM wäre der Unterschied noch grösser (fast 50 Prozent), während die Differenz gegenüber der Höchstgrenze bei ZD LOC geringer ausfiele (circa 5 Prozent).
Doch die staatliche Zielsetzung, in Entwicklungsgebieten die Mietzinsen niedrig zu halten, verzerrt die Analyse. Der springende Punkt ist die gewählte Referenzgrösse. Weshalb werden Mietzinse pro Zimmer statt pro Quadratmeter festgelegt? Als unveränderliche Messgrösse stellt der Quadratmeter eine optimale Vergleichsbasis dar, was beim Zimmer als Referenzgrösse nicht der Fall ist. Obschon das allgemeine Gesetz zu Wohnraum und Mieterschutz (LGL = «loi générale sur la location et la protection des locataires») Mindestgrössen für Wohnraumflächen vorsieht, unterscheiden sich Wohnungen in normalen Gebieten und solche, die in Entwicklungszonen gebaut wurden, erheblich. Im Übrigen sind die Mietflächen seit Einführung der Entwicklungsgebiete immer kleiner geworden und nähern sich stetig dem vom LGL vorgeschriebenen Minimum an. Die Folgen davon sind besonders enge – teilweise schwer einzurichtende – Zimmer, kleine Wohnzimmer mit offener Küche, viel zu wenig Stauraum und minimal gestaltete Durchgänge. Die Wohnlichkeit subventionierter Wohnungen wird zunehmend der grösstmöglichen Nutzung des verfügbaren Raums geopfert; äusserst ungünstig konzipierte und unpraktische Raumaufteilungen sind keine Seltenheit mehr.
Dies lässt sich am Beispiel der 4-Zimmer-Wohnung gut aufzeigen: Auf dem regulären Markt liegt die für diese Kategorie zulässige durchschnittliche Mietfläche bei rund 20 Quadratmetern je Zimmer, insgesamt also 80 Quadratmeter. Die Jahresmiete betrüge demnach CHF 345 pro Quadratmeter. Im Fall einer subventionierten Wohnfläche von 70 Quadratmetern (Typ HM) – was noch nicht ganz dem Minimum gemäss LGL entspricht – käme die Referenzmiete auf CHF 303 pro Quadratmeter, was einer Differenz von etwas mehr als 10 statt 20 Prozent entspricht. Und Mietzinsen, die ursprünglich unter denjenigen des freien Marktes lagen (wie etwa bei der Kategorie ZD LOC), könnten so berechnet durchaus höher ausfallen.
Weiter gilt es zu berücksichtigen, dass die in Entwicklungszonen zulässigen Mieten einheitlich für den ganzen Kanton gelten. Es wird also nicht unterschieden zwischen ländlichen, relativ dezentralen Wohnlagen (Chancy, Avully) und Standorten, die viel näher an der Stadt liegen und demnach über bessere Anbindungen ans ÖV- und Strassennetz verfügen (Petit-Saconnex, Lancy, Chêne-Bougeries). Je nach Lage kann der Mietzins bei einer 4-Zimmer-Wohnung gern mal um +/–20 Prozent variieren. So ist es möglich, dass sogenannt subventionierte Mieten höher ausfallen als diejenigen auf dem regulären Markt.
Wohnviertel Jean-Jacques Rigaud in der Gemeinde Chêne-Bougeries mit fünf Wohngebäuden in einem Entwicklungsgebiet, darunter insbesondere ein ZD LOC, ein HM und eine Genossenschaft für Wohnraum zu moderaten Mietzinsen.
Darüber hinaus werden die Baukosten für Immobilien in Entwicklungszonen ebenfalls staatlich vorgeschrieben und bewegen sich zwischen CHF 625 pro Kubikmeter bei Wohnungen der Kategorie HBM und CHF 680 pro Kubikmeter bei ZD LOC (ohne Steuern und Nebenkosten gemäss SIA-Norm 116). Da diese extrem niedrigen Obergrenzen seit vielen Jahren nicht mehr an die Inflation angepasst wurden, beeinträchtigt deren Einhaltung zwangsläufig die Qualität der Bauwerke. Selbst wenn ein Finanzausgleich mit dem Stockwerkeigentum (STWE) besteht, wird in subventionierten Wohnungen häufig beim Innenausbau gespart, um die strengen Vorgaben der Finanzpläne einzuhalten.
Die Dauer der Mietpreisbindung je nach Kategorie ist ein weiterer, nicht zu vernachlässigender Faktor. Bei der Kategorie HM/HLM erstreckt sie sich über 25 Jahre, während Wohnungen in Entwicklungszonen während zehn Jahren kontrolliert werden. Zum Vergleich: Im Rahmen der Renovierung von Wohnungen werden die Mieten für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren eingefroren. Bei Sozialwohnungen beträgt die Dauer mindestens 50 Jahre. Nach Ablauf der Kontrollfrist gelangen die Wohnungen wieder auf den sogenannten freien Markt, und die Mieten unterliegen demnach den entsprechenden Rahmenvorschriften.
Wer eine Politik für bezahlbare Mieten in einem Umfeld wie Genf umsetzt, muss zwangsläufig einen zweigeteilten Markt in Kauf nehmen, dessen unterschiedliche Entwicklungen sich nicht von heute auf morgen zusammenführen lassen. Die Entwicklung der regulären Mietzinse ist stark vom derzeitigen Mangel an Neubauten abhängig und wird sich unweigerlich fortsetzen. Dagegen dürften die kontrollierten Mieten stabil bleiben. Deshalb sollte der Staat beim Bau von Miet- und Eigentumswohnungen ein gewisses Gleichgewicht wahren, um den Bedürfnissen aller Teile der Bevölkerung zu entsprechen.
Zusammenfassend sollten Immobilienexperten, die im Bereich erschwinglicher Mieten arbeiten, zunächst prüfen, ob das Mietzinsniveau im richtigen Verhältnis steht zu den Mietpreisen auf dem entsprechenden regulären Markt. Sodann müssen sie sich über die Rahmenbedingungen informieren, die für die jeweiligen Wohnungskategorien (HBM/HLM/HM/ZD LOC) zur Anwendung kommen. Bei der Bewertung besteht die Schwierigkeit darin, den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung eines Mietniveaus, das in der Regel unter demjenigen des Marktes liegt und für einen mehr oder weniger langen Zeitraum festgeschrieben ist, korrekt zu ermitteln. Bei Verwendung der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) müssen bestimmte Parameter des Modells angepasst werden, um diese Mietreserve zu berücksichtigen, die sich nicht direkt im Geldfluss niederschlägt.
Die Aufrechterhaltung erschwinglicher Mieten in einem Markt mit Wohnungsknappheit ist keine leichte Aufgabe und kann nicht ohne gewisse Zugeständnisse erfolgen, insbesondere hinsichtlich der Wohn- und Bauqualität. Die Genfer Gesetzgebung legt mit den allgemeinen Gesetzen über Wohnraum und Mieterschutz (LGL) und über Entwicklungszonen (LGZD), zu denen noch eine Reihe von Verwaltungsvorschriften hinzukommen, den rechtlichen Rahmen fest. Seit der Einführung der Instrumente zur Umsetzung des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes im Jahr 1974 hat sich die Sichtweise erheblich gewandelt – weg von einer Subventionierung zugunsten der Eigentümer hin zu einer Unterstützungsleistung für die Mieter. Dieser vom Bund initiierte Paradigmenwechsel aus den frühen 2000er-Jahren (Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 72, BWO 2001) ermöglicht es im Wesentlichen, die Begünstigten von erschwinglichen Mieten dank staatlicher Hilfen gezielter zu erreichen. Die entsprechende Praxis dürfte in Genf aller Wahrscheinlichkeit nach auch in den kommenden Jahren Bestand haben.
Die Cité des Avanchets in der Gemeinde Vernier ist ein perfektes Beispiel für die Genfer Politik des bezahlbaren Wohnraums, die in den 1970er-Jahren umgesetzt wurde. Die Bauten sind nun im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder aufgeführt. Copyright Foto: Wikimedia Commons, BiiJii 2012, CC BY-SA 3.0
Zur Person
Alexandre Baettig verfügt über einen Master in Wirtschaftswissenschaften und ein Diplom des Genfer Institut d’Études Immobilières IEI. Nach seiner Tätigkeit als selbstständiger Immobilienverwalter, Makler und Berater in nachhaltiger Entwicklung stiess er zum Immobiliengutachterbüro Acanthe und wurde 2018 dessen Co-Direktor. Zusätzlich amtet er als Präsident der Chambre suisse d’experts en estimations immobilières CEI.
