Vor diesem Hintergrund hat der Verein REIDA im Rahmen eines Pilotprojekts zusammen mit einer Expertengruppe, in der auch der SIV mitwirkt, und mit 13 grossen Immobilieneigentümern einen Total Return Benchmark lanciert – als «Benchmark von der Branche für die Branche». Die Performance ist die zentrale wirtschaftliche Kennzahl: Sie verbindet laufendes Einkommen und Wertveränderung und macht Liegenschaften über Portfolios und Segmente hinweg vergleichbar – unabhängig von Finanzierungsstruktur oder übergeordneten Organisationskosten.
Vom CO2-Benchmark zum Total Return Benchmark
Obwohl REIDA seit 2012 im Bereich der Immobilienfinanzdaten aktiv ist, erlangte der Verein in den letzten Jahren vor allem mit dem CO2-Benchmark breite Bekanntheit. Dank der engen Zusammenarbeit innerhalb der Branche konnte ein Standard zur Berechnung von Umweltkennzahlen etabliert werden, der heute von Branchenorganisationen wie KGAST, AMAS und dem Schweizer Pensionskassenverband ASIP übernommen wurde.
Aufbauend auf diesem Erfolg war es naheliegend, auch im Kernbereich von REIDA – den Finanzdaten – zusätzliche Vergleichsmöglichkeiten zu schaffen und den Nutzen der vorhandenen Datenbasis weiter zu erhöhen. REIDA bündelt seit seinen Anfängen umfangreiche Datenmengen seiner Mitglieder. Im Jahr 2024 umfasste der Datensatz über 3400 Renditeobjekte mit einem Marktwert von knapp CHF 80 Milliarden über alle Nutzungsarten und Regionen der Schweiz.
Zum Vergleich: Schweizer Pensionskassen hielten gemäss Pensionskassenstatistik des Bundesamts für Statistik im Jahr 2024 Schweizer Immobilienanlagen von rund CHF 229 Milliarden – ungefähr zur Hälfte direkt und zur Hälfte indirekt über Anlagestiftungen und Immobilienfonds. Diese Grössenordnung zeigt, dass bereits eine sehr substanzielle Datengrundlage vorhanden ist – und dass sie mit weiteren teilnehmenden Organisationen künftig weiterwachsen wird.
Was ist ein Total Return Benchmark?
Im Rahmen des Total Return Benchmarks werden die Informationen aller einliefernden Portfolios zu Portfoliostammdaten, Flächen, Transaktionen und Transfers, Jahresendbewertungen sowie Erfolgsrechnungen auf Ebene Liegenschaft (inkl. Angaben zu Capex) vereinheitlicht. Dadurch werden mehrere tausend Renditeobjekte mit unterschiedlichen Eigentümern harmonisiert und entlang einheitlicher Definitionen vergleichbar gemacht.
Der Total Return Benchmark fokussiert klar auf den Markt der Schweizer Renditeimmobilien – mit dem Ziel, eine branchenweit konsistente, nachvollziehbare und praxistaugliche Vergleichsgrundlage für die Performance von Bestandsliegenschaften bereitzustellen. Im Zentrum steht nicht die individuelle Bilanz- oder Finanzierungslogik einer Organisation, sondern die wirtschaftliche Leistung der Liegenschaft selbst. Voraussetzung dafür sind klar definierte Abgrenzungen (z. B. bei Erträgen, Bewirtschaftungskosten, Leerstandspositionen, Capex) sowie ein standardisierter Umgang mit Sondereffekten und Portfolioveränderungen.
Auf dieser Basis kann für jedes Objekt eine Einkommensrendite und eine Wertänderungsrendite bestimmt werden; zusammen ergeben sie den Total Return. Ergänzend wird – sofern Transaktionen und Transfers vorliegen – eine Renditekomponente aus Käufen/Verkäufen ausgewiesen. Diese Trennung ist wichtig, weil sie unterschiedliche Ursachen sichtbar macht: laufende Ertragskraft, markt- beziehungsweise bewertungsgetriebene Wertveränderung sowie realisierte Effekte aus Transaktionen.
Beeindruckende Durchschnittsperformance
Die Benchmark-Daten über 15 Jahre zeichnen ein klares Bild: Seit 2010 resultierte über alle Nutzungsarten hinweg eine durchschnittliche Gesamtperformance (Total Return) von 5,7 Prozent pro Jahr. Diese setzte sich aus einer Einkommensrendite von 3,6 Prozent pro Jahr und einer Wertänderungsrendite von 2,1 Prozent pro Jahr zusammen. Letztere wurde über weite Strecken massgeblich durch das sinkende Zinsumfeld und die damit verbundenen Bewertungs- beziehungsweise Diskontierungseffekte begünstigt.
Gleichzeitig zeigt sich eine strukturelle Verschiebung in der Einkommensrendite: Die jährliche Einkommensrendite nahm im Zeitverlauf ab – von durchschnittlich 4,6 Prozent im Jahr 2010 auf 3,1 Prozent im Jahr 2024.
Über den gesamten Zeitraum stach insbesondere die Nutzungskategorie Wohnen hervor: Mit einer durchschnittlichen Gesamtperformance von 6,2 Prozent pro Jahr erzielte sie die höchste Rendite. Regional zeigten sich die stärksten Ergebnisse in der Region Zürich und in der Genferseeregion. Besonders die Kernstädte im Wohnsegment profitierten dabei von der deutlichen Senkung der Diskontierungssätze (siehe Grafik).
Vergleiche auf Ebene Portfolio und Einzelobjekt
Der Total Return Benchmark ermöglicht teilnehmenden Organisationen, die eigene Performance auf Portfolioebene konsistent gegen den Markt einzuordnen – nicht nur als Gesamtkennzahl, sondern getrennt nach Einkommens- und Wertänderungsrendite. Der entscheidende Zusatznutzen liegt in der Performance-Attribution: Abweichungen gegenüber dem Benchmark können in einen Allokationseffekt und einen Selektionseffekt zerlegt werden. Der Allokationseffekt zeigt, ob die Performance vor allem daraus resultiert, welche Segmente über- oder untergewichtet sind. Der Selektionseffekt zeigt, ob die Organisation innerhalb ihrer Segmente besser oder schlechter performt als der Markt.
Auf Einzelobjektebene können Liegenschaften mit dem passenden Vergleichssegment gegenübergestellt werden, etwa «Wohnen Zürich Kernstadt». Das unterstützt die Plausibilisierung von Bewertungen und Annahmen, macht Ausreisser transparent und hilft, Prioritäten im Portfoliomanagement zu setzen.
Ein zusätzlicher Mehrwert entsteht durch die Verbindung mit dem REIDA CO2-Benchmark: Einliefernde Portfolios können CO2-Absenkung und finanzielle Performance gemeinsam betrachten. So wird nachvollziehbar, wie sich Dekarbonisierungspfade in der Performance niederschlagen und wo Zielkonflikte oder Synergien zwischen Klima- und Renditezielen entstehen.
Was ist für Schätzer relevant?
Im Rahmen einer DCF-Bewertung werden zahlreiche Annahmen auf der Einnahmen- und Ausgabenseite getroffen. Der Benchmark liefert hierfür einen praxistauglichen Referenzrahmen, insbesondere zur Einordnung von Marktmieten und Mietwachstum, Leerständen und Kostenkomponenten in entsprechenden Segmenten. Damit lassen sich Annahmen plausibilisieren, ohne die objektspezifische Analyse zu ersetzen.
Der Total Return Benchmark befindet sich derzeit noch in der Pilotphase. Ziel ist es, daraus ein dauerhaftes Produkt zu entwickeln, das den teilnehmenden Organisationen einen unmittelbaren Nutzen bietet und gleichzeitig als öffentliches Gut der Branche dient. Je breiter die Datenbasis wird, desto robuster werden Segmentvergleiche – und desto grösser wird der praktische Mehrwert für Bewertung, Portfoliosteuerung und die Weiterentwicklung gemeinsamer Standards.
REIDA (Real Estate Investment Data Association) ist eine nicht gewinnorientierte Organisation mit dem Ziel, die Marktdatenlage und das Marktwissen im Bereich der Schweizer Immobilienanlagen laufend zu verbessern. Getragen wird REIDA von über 30 Mitgliedern aus der Immobilienbranche.
Der REIDA Total Return Benchmark wird gemeinsam mit dem Pooling-Agenten Alphaprop und 13 Pilotorganisationen entwickelt. Das Ziel ist eine branchennahe, einheitliche Vergleichsgrundlage zur Performance von Schweizer Renditeimmobilien.
Zur Person
Dr. oec. HSG Thomas Spycher ist Ökonom und Datenspezialist. Als Mitgründer der Alphaprop AG (alphaprop.ch) fokussiert er auf Daten und digitale Tools im Bereich der direkten und indirekten Immobilienanlagen.
