Nell’ambito di un progetto pilota, REIDA, in collaborazione con un gruppo di esperti di cui fa parte anche la SIV, così come altri 13 grandi proprietari immobiliari, ha lanciato il Total Return Benchmark con l’intento di offrire un «benchmark del settore per il settore». Qui l’indicatore economico centrale è la performance: collega il reddito corrente alla variazione di valore per migliorare la comparazione degli immobili al di là di portafogli e segmenti, a prescindere dalla struttura di finanziamento o dai costi organizzativi.
Dal benchmark CO2 al Total Return Benchmark
Sebbene operi nel ramo dei dati finanziari immobiliari fin dal suo debutto nel 2012, REIDA deve gran parte della sua recente notorietà soprattutto al benchmark CO2. La stretta collaborazione all’interno del settore ha permesso di definire uno standard per il calcolo degli indicatori ambientali, che oggi viene adottato da organizzazioni come KGAST, AMAS e ASIP.
Sulla scia di questo successo, è sembrato logico ampliare le possibilità di confronto anche nel settore nevralgico di REIDA – i dati finanziari – aumentando così il valore dei dati già disponibili. REIDA raccoglie e aggrega grandi volumi di dati forniti dai propri membri. Nel 2024 il database comprendeva oltre 3400 immobili da investimento, per un valore di mercato complessivo di quasi 80 miliardi di franchi, distribuiti in tutte le regioni della Svizzera e con tutte le varie destinazioni d’uso.
Per avere un termine di paragone: secondo l’Ufficio federale di statistica, nel 2024 le casse pensioni svizzere detenevano investimenti immobiliari nel Paese per circa 229 miliardi di franchi, ripartiti in parti quasi uguali tra investimenti diretti e indiretti tramite fondazioni di investimento e fondi immobiliari. Quest’ordine di grandezza mostra come esista già oggi una base di dati molto consistente, destinata a crescere ulteriormente in futuro grazie all’adesione di nuove organizzazioni.
Cos’è il Total Return Benchmark?
Con il Total Return Benchmark vengono standardizzate le informazioni ricavate da tutti i portafogli partecipanti – dati anagrafici degli immobili, superfici, transazioni e trasferimenti, valutazioni di fine anno e conti economici a livello di singolo bene (inclusi i dati relativi al Capex). Questo metodo permette di armonizzare migliaia di immobili da investimento appartenenti a proprietari diversi e renderli comparabili secondo definizioni omogenee.
Il Total Return Benchmark si concentra nello specifico sul mercato svizzero degli immobili a reddito. L’obiettivo è fornire una base di confronto coerente, trasparente e applicabile nella prassi per valutare le performance degli immobili esistenti. L’attenzione non è rivolta alla logica contabile o finanziaria delle singole organizzazioni, ma alla performance economica dell’immobile in sé. Il che implica come presupposto limiti ben definiti (ad esempio per ricavi, costi di gestione, voci di sfitto, Capex) e una gestione omogenea degli effetti straordinari e delle variazioni di portafoglio.
Su tali basi per ogni immobile è possibile determinare un rendimento da reddito e un rendimento da variazione di valore; sommati, i due fattori formano il Total Return. Inoltre, se presenti transazioni o trasferimenti, viene calcolata una componente di rendimento specifica legata ad acquisti e/o vendite. Tale distinzione è fondamentale perché permette di evidenziare cause diverse: la redditività corrente, le variazioni di valore indotte dal mercato o dalle valutazioni e gli effetti delle transazioni.
Una performance media impressionante
I dati di benchmark su un orizzonte temporale di 15 anni delineano un quadro ben chiaro: tenendo conto di tutte le tipologie di utilizzo, dal 2010 la performance media complessiva (Total Return) è stata del 5,7% annuo. Il risultato è composto da un rendimento da reddito pari al 3,6% annuo e da un rendimento da variazione di valore pari al 2,1% annuo – quest’ultimo favorito dal prolungato contesto di tassi di interesse in calo e dalle inevitabili conseguenze che ciò comporta in termini di valutazione e tasso di sconto.
Parallelamente emerge una trasformazione strutturale nel rendimento da reddito, il quale si è progressivamente ridotto passando da una media del 4,6% annuo nel 2010 al 3,1% nel 2024.
Nell’insieme del periodo, si distingue nettamente il settore residenziale che, con una performance media complessiva del 6,2% annuo, ha fatto registrare il rendimento più elevato in assoluto. A livello geografico, le regioni di Zurigo e del Lago di Ginevra hanno ottenuto i risultati migliori. In particolare, a beneficiare in maniera significativa della forte riduzione del tasso di sconto sono stati i principali centri urbani nel segmento residenziale, come illustrato nel grafico.
Confronti a livello di portafogli e di singoli immobili
Grazie al Total Return Benchmark, le organizzazioni partecipanti possono classificare la performance del proprio portafoglio rispetto al mercato, non solo come valore complessivo, ma anche scomponendo gli elementi in due fattori separati: rendimento da reddito e rendimento da variazione di valore. Il reale valore aggiunto di questo strumento tuttavia è rappresentato dall’attribuzione della performance: gli scostamenti rispetto al benchmark possono essere scomposti in un effetto allocazione e un effetto selezione. L’effetto allocazione indica se la performance deriva principalmente dalla scelta di sopravvalutare o sottovalutare determinati segmenti. L’effetto selezione indica invece se l’organizzazione è più o meno performante rispetto al mercato nei suoi diversi segmenti.
A livello di singolo immobile, ogni bene può essere messo a confronto con il segmento di riferimento nel contesto specifico, ad esempio «Residenziale – Zurigo città», facilitando così la verifica delle valutazioni e delle ipotesi, rendendo più evidenti eventuali valori anomali e contribuendo a definire le priorità nella gestione del portafoglio.
Un ulteriore valore aggiunto nasce dall’integrazione con il benchmark CO2 di REIDA: le organizzazioni partecipanti possono analizzare congiuntamente il potenziale di riduzione delle emissioni di CO2 e la performance finanziaria. Diventa così possibile comprendere come i percorsi di decarbonizzazione incidano sulla performance e dove emergono potenziali conflitti o sinergie tra obiettivi climatici e obiettivi di rendimento.
Cosa conta per i valutatori
Nell’ambito di una valutazione DCF vengono formulate numerose ipotesi, sia in relazione ai costi che ai ricavi. Il benchmark offre un quadro di riferimento pratico per contestualizzare fattori come canoni di mercato e aumento delle locazioni, tassi di sfitto e componenti di costo nei rispettivi segmenti. In questo modo è possibile verificare la plausibilità delle ipotesi senza sostituire l’analisi specifica del singolo immobile.
Il Total Return Benchmark si trova attualmente ancora in fase pilota. L’obiettivo è renderlo un prodotto duraturo, in grado di offrire un beneficio immediato alle organizzazioni partecipanti e, nel contempo, di fungere da bene di pubblica utilità per l’intero settore. Più ampia sarà la base di dati, più solidi potranno diventare i confronti tra segmenti e maggiore sarà il valore pratico per la valutazione, la gestione dei portafogli e lo sviluppo di standard congiunti.
REIDA (Real Estate Investment Data Association) è un’organizzazione senza scopo di lucro che si propone di migliorare la disponibilità e la qualità dei dati di mercato, nonché il know-how di mercato, nel settore degli investimenti immobiliari svizzeri. L’associazione riunisce oltre 30 membri provenienti dal mondo immobiliare.
Il Total Return Benchmark di REIDA viene sviluppato congiuntamente al pooling agent Alphaprop e a 13 organizzazioni pilota, allo scopo di creare una base di confronto omogenea orientata alla pratica per valutare le performance degli immobili a reddito in Svizzera.
Il ritratto
Thomas Spycher, economista ed esperto di dati, in qualità di co-fondatore della Alphaprop AG concentra la propria attività su dati e strumenti digitali nel ramo degli investimenti immobiliari diretti e indiretti.
