Cominciano a vedersi i primi timidi effetti delle nuove norme della Legge per la promozione dell’offerta di alloggi (WRFG). Regna una notevole incertezza giuridica in generale, e in particolare per quanto concerne il controllo quinquennale delle pigioni da parte della Commissione per la protezione degli alloggi in caso di ristrutturazione. Oggi nessuno è in grado di prevedere se al termine di questo periodo sarà possibile modificare agevolmente i canoni di locazione. Il fatto che siano già in discussione i primi emendamenti alla legge rende ancora più difficile la gestione pratica. Ma quel che è certo è che il contesto della valutazione e la specifica situazione della proprietà immobiliare sono destinati ad assumere un’importanza ancora maggiore. La WRFG ha un’influenza più o meno diretta sul calcolo a seconda della motivazione della valutazione e della necessità di ristrutturazione.
In concreto la WRFG interessa i valutatori sotto tre aspetti: quando stabilire il prossimo ciclo di ristrutturazione? Quali valori locativi applicare? Come rappresentare gli effetti della legge nel tasso di sconto? Attualmente la maggior parte dei valutatori cerca di differire il momento della ristrutturazione e di schivare le questioni più urgenti nella valutazione. Sembra più semplice rappresentare il rischio maggiore con un tasso di sconto più elevato.
Valutazione di un edificio plurifamiliare a Basilea
L’esempio di calcolo riguarda un classico edificio plurifamiliare in un quartiere molto ambito di Basilea. Gli interventi di manutenzione sono stati effettuati regolarmente, ma l’ultima ristrutturazione completa dell’edificio risale all’inizio degli anni Novanta. Dal punto di vista del valutatore si impone più o meno immediatamente una ristrutturazione ciclica. L’immobile è di proprietà di un privato. L’edificio non sarà venduto ma ceduto a uno dei due figli. E qui sorgono già i primi dubbi: in virtù della WRFG andrebbe rappresentato il valore ridotto? Uno dei figli non trarrebbe così vantaggio da una potenziale riserva latente, se in futuro si prospettasse un eventuale allentamento, totale o parziale, delle norme?
L’immobile valutato si trova in un quartiere residenziale vicino al centro di Basilea.
Valutazione prima dell’entrata in vigore della WRFG
In questa variante consideriamo una ristrutturazione ciclica imminente con un investimento di CHF 1 337 000 (50% del valore assicurativo dell’edificio). In base al diritto delle locazioni recuperiamo il 50% di questo importo, con un tasso di riferimento dell’1,75% e una durata di 25 anni. Ne risulta un aumento del canone di locazione di circa CHF 3140 al mese. Il tasso di recupero ai sensi della normativa federale è pari a 5,636% (vedi calcolo 1).
Valutazione dopo l’entrata in vigore della WRFG
Ai sensi della WRFG, l’odierno tasso di recupero è del 2,452% (al tasso di riferimento attuale) e, poiché l’immobile è occupato, si riferisce alla semplice procedura di autorizzazione. In virtù del tasso predefinito, l’aumento del canone di locazione da CHF 3140 scende a CHF 1532,50 al mese. A questo si aggiunge la forfettizzazione in funzione del numero di locali. Ciò significa che per un bilocale è possibile un aumento massimo di CHF 80 al mese, per un trilocale di CHF 120 al mese. Il che equivale a un aumento del canone mensile pari a CHF 920. Per facilitare il confronto, abbiamo mantenuto lo stesso tasso di interesse della valutazione antecedente all’entrata in vigore della WRFG (vedi calcolo 2).
Già solo in virtù del ridotto tasso di recupero, il valore dell’immobile risulta inferiore di circa il 30%. Nell’esempio non sono stati apportati ulteriori adeguamenti, neppure al tasso di sconto.
Cosa succede dopo cinque anni?
Il calcolo mostra perché nella maggior parte delle attuali valutazioni venga posticipato il momento della ristrutturazione. Una prassi che ammortizza la svalutazione.
Tuttavia, questo sistema funziona solo nel breve o medio periodo, a seconda dello stato dell’immobile. Al termine dei cinque anni, si ripresenteranno gli stessi nodi da sciogliere. Nessuno può prevedere gli ostacoli con cui si dovranno fare i conti. Nella valutazione potremmo risolvere il problema con una diminuzione temporanea dei redditi. Oppure potremmo inserire accuratamente tutte le cifre in un modello DCF.
Ora proviamo a valutare lo stesso immobile applicando alla lettera quanto disposto dalla nuova WRFG. Quindi aumentiamo il tasso di sconto dello 0,25% e fissiamo il momento della ristrutturazione per l’anno successivo. A causa dei disagi per gli inquilini, nell’anno della ristrutturazione il canone di locazione si ridurrà, per poi aumentare per cinque anni, nei limiti del possibile. Si può presumere che in seguito sarà possibile imporre l’aumento grazie alla normativa federale.
Anche con questo calcolo il valore dell’immobile viene decurtato di mezzo milione di franchi. Abbiamo aumentato il tasso di sconto solo marginalmente e siamo stati generosi nell’ipotizzare che l’adeguamento del canone di locazione si possa applicare senza problemi dopo cinque anni. Inoltre siamo partiti dal presupposto che la Commissione per la protezione degli alloggi approvi il massimo tasso forfettario possibile prima dell’inizio dei lavori di ristrutturazione. Se effettivamente lo farà è un’altra questione.
Gli investitori ci perdono
A prescindere dal modo in cui gli effetti della WRFG vengono rappresentati tecnicamente nelle valutazioni, la riduzione del valore è notevole e conferma le peggiori supposizioni degli investitori.
Nella pratica probabilmente emergerà un quadro diverso: i proprietari non solo posticiperanno le ristrutturazioni urgenti, ma tenteranno anche di adeguare i canoni di locazione ai livelli locali di mercato ad ogni cambio di inquilino. E lo faranno aggirando le ristrutturazioni che necessitano di autorizzazione e imponendo i lavori solo dopo avere applicato l’aumento del canone.
Per quanto concerne la valutazione, è essenziale formulare con precisione il mandato ed effettuare la valutazione da una prospettiva più concreta. Che potrà includere delle varianti e dovrà assolutamente essere accompagnata da commenti e riserve pertinenti. Come tutti gli attori del settore immobiliare di Basilea Città, anche i valutatori dipendono dal consolidamento di una giurisprudenza in materia. Fino ad allora, probabilmente passeranno ancora parecchi anni.
Fabian Halmer
Membro della Direzione, Holinger Moll Immobilien AG, vicepresidente della SVIT di Basilea, fiduciario immobiliare, valutatore e gestore immobiliare con attestato federale.
