Presso la sede zurighese della Banca Nazionale Svizzera (BNS) la tensione era palpabile durante la conferenza stampa del 19 giugno: a quanto sarebbe stato fissato il tasso di riferimento nell’ambito della valutazione trimestrale della situazione monetaria? Si vociferava sia di un –0,25%, che di un tasso zero. Alla fine la BNS, sotto la guida del presidente Martin Schlegel, ha optato per quest’ultimo. «I rischi di ribasso che avevamo previsto si sono concretizzati e dobbiamo reagire di conseguenza», ha dichiarato Schlegel. Tra i motivi figuravano da un lato l’inflazione, già debole da tempo e leggermente negativa da maggio 2025 con un –0,1%, e dall’altro un franco forte rispetto alle principali valute di riferimento. Con il tasso zero la banca ha voluto garantire la stabilità dei prezzi.
Compiti svolti
La decisione era attesa febbrilmente anche dal settore immobiliare. La fase dei tassi negativi tra il 2015 e il 2022 ha dimostrato che gli investitori preferiscono dirottare le loro risorse sugli immobili perché le opportunità di investimento a basso rischio, come ad esempio le obbligazioni federali, non rendono quasi nulla. La domanda crescente spinge i prezzi verso l’alto. Inoltre, il basso tasso di riferimento fa scendere i tassi di attualizzazione, aumentando così il valore dei portafogli immobiliari esistenti.
La situazione di partenza del 19 giugno appare quindi per certi aspetti simile a quella del 2015 – ma le conseguenze per il mercato immobiliare e per la valutazione saranno le stesse di allora? Assisteremo a una nuova corsa al mattone? Cosa accadrà effettivamente ai tassi di attualizzazione? Abbiamo girato queste domande ad alcuni specialisti del mercato.
«Chi dispone delle risorse finanziarie e trova gli immobili adatti, investirà sicuramente.»
Matthias Geissbühler, Raiffeisen
La decisione della BNS non ha sorpreso gli esperti di banche, assicurazioni e società di valutazione. «Dal nostro punto di vista era un passo logico», afferma Patrick von Planta, Head Portfolio Management Real Estate presso Helvetia Assicurazioni. Opinione condivisa anche da Matthias Geissbühler, Chief Investment Officer di Raiffeisen, e Ronny Haase, partner di Wüest Partner. Geissbühler ha apprezzato che Martin Schlegel abbia dichiarato che intende evitare i tassi negativi ogni qualvolta possibile. In quanto alle ripercussioni sul mercato immobiliare, Geissbühler vede differenze nette rispetto alla precedente fase di tassi negativi: «Gli attori di mercato hanno saputo trarre insegnamento dagli anni 2015 – 2022». E così negli ultimi tempi molti investitori – in primis le casse pensioni – hanno ampliato i propri portafogli immobiliari.
Molte casse pensioni sfiorano il limite consentito del 30% di quota immobiliare. «Al momento non abbiamo nessuna urgenza di acquistare immobili e ci concentriamo unicamente su beni che, anche a lungo termine, sono conformi ai nostri standard qualitativi in termini di posizione, affittabilità e rendita», spiega von Planta di Helvetia Assicurazioni, il quale ritiene comunque che in generale gli immobili diventeranno più costosi a causa dell’offerta tendenzialmente limitata. Il che, d’altra parte, rappresenta un’ottima opportunità per i grandi attori come Helvetia Assicurazioni, che vanta un portafoglio di circa 250 proprietà immobiliari: «Il crescente interesse ci permette di ottimizzare i nostri portafogli e vendere a buoni prezzi gli immobili che non corrispondono perfettamente ai nostri criteri». Inoltre, gli investitori istituzionali con portafogli più ricchi possono contare anche sullo sviluppo interno: ad esempio attraverso nuove costruzioni che rimpiazzano le vecchie, ampliamenti, ristrutturazioni o interventi di densificazione, tutte misure che consentono di investire le risorse finanziarie nell’aumento di valore del portafoglio senza dover acquistare immobili eventualmente sopravvalutati.
«Al momento non abbiamo nessuna urgenza di acquistare immobili.»
Patrick von Planta, Helvetia Assicurazioni
Gli esperti interpellati evidenziano ulteriori differenze rispetto all’ultima fase di tassi negativi: i tassi di riferimento negli Stati Uniti e nell’Eurozona restano chiaramente positivi mentre all’epoca erano in parte negativi, con conseguente riduzione della pressione per gli spostamenti di capitale verso la Svizzera.
Anche il mercato interno mostra chiare differenze rispetto al periodo 2015 – 2022, sia per gli immobili residenziali che per gli immobili commerciali. Le nuove regole di Basilea III in materia di finanziamento bancario giocano un ruolo importante. Per il mercato immobiliare ciò significa che le banche devono ottemperare a requisiti patrimoniali più stringenti nella concessione di credito. «Sono soprattutto gli attori privati con un basso grado di autofinanziamento quelli più sotto pressione a causa delle nuove soglie di garanzia per gli immobili a reddito», osserva von Planta di Helvetia Assicurazioni. Sul mercato locativo residenziale, invece, giocano un ruolo centrale fattori come le regolamentazioni sugli affitti, già parzialmente introdotte o di prossima introduzione, la revisione in corso della legge sugli affitti, l’iniziativa Per una regolamentazione dell’immigrazione, associate all’aumento dei canoni di locazione dovuto alla scarsità di alloggi. Per gli immobili commerciali e ad uso ufficio la situazione è altrettanto incerta: pesano i conflitti in Ucraina e in Medio Oriente, così come la mutevole politica economica degli Stati Uniti. «Tutti questi rischi frenano le rendite attese e quindi anche la domanda», spiega Ronny Haase di Wüest Partner. Se dunque le casse pensioni affrontano la fase dei tassi zero a mente fredda, tra gli investitori privati e i fondi immobiliari il quadro è leggermente diverso. Secondo un articolo apparso sulla NZZ il 16 giugno, Nicolas Di Maggio, CEO di Swiss Finance & Property, aveva già osservato un grande afflusso di capitali nel settore immobiliare ancora prima della decisione della BNS.
«Chi dispone delle risorse finanziarie e trova gli immobili adatti, investirà sicuramente», ne è convinto anche Matthias Geissbühler di Raiffeisen. Ciò potrebbe far salire i prezzi degli immobili, perlomeno quelli in ottima posizione, al di sopra del valore stimato. Sul perché non vi sono dubbi: oggi per gli investitori che cercano una sicurezza a lungo termine nei titoli a reddito fisso non esistono praticamente alternative all’acquisto di immobili o di quote di fondi immobiliari – un chiaro parallelo con la fase di tassi negativi del periodo 2015 – 2022. «Real Estate is back!», riassume Patrick von Planta di Helvetia Assicurazioni.
«La situazione appare estremamente volatile e interessante.»
Ronny Haase, Wüest Partner
La situazione è un po’ diversa per quanto riguarda la valutazione dei portafogli immobiliari esistenti. «Prevediamo che i tassi di attualizzazione scenderanno solo leggermente», precisa Ronny Haase di Wüest Partner. Di conseguenza, anche gli utili di rivalutazione resteranno contenuti. Secondo Haase la ragione è dovuta ancora una volta alle prospettive incerte sul fronte dei ricavi, sia per gli immobili residenziali che per quelli commerciali e ad uso ufficio. E aggiunge: «Le conseguenze di questa situazione sono i premi di rischio spesso elevati che frenano l’attualizzazione.» Matthias Geissbühler, responsabile degli investimenti presso Raiffeisen, condivide la valutazione: «Nell’attuale contesto i tassi di attualizzazione non avranno un forte impatto sui portafogli esistenti.»
Resta da vedere quanto durerà la pressione sul mercato immobiliare innescata dalla decisione della BNS. «Allo stato attuale la situazione appare estremamente volatile e interessante», chiosa Haase di Wüest Partner. Tuttavia la fase dei tassi zero potrebbe anche avviarsi presto a conclusione. Infatti, la Banca nazionale prevede che già entro la fine dell’anno l’inflazione risalirà allo 0,2%, per poi arrivare allo 0,7% entro il 2027. Il che costituirebbe almeno un fattore essenziale per un rialzo del tasso di riferimento.
L’inflazione leggermente negativa (–0,1%) registrata nel maggio 2025 e il franco forte rispetto alle principali valute di riferimento: sono questi i fattori che hanno spinto la Banca Nazionale Svizzera a decidere di portare il tasso a zero.
