L’aumento degli affitti e il prosciugamento su larga scala del mercato locativo residenziale generano una serie di iniziative politiche in tutto il Paese, finalizzate a regolamentare di più il mercato per mantenere o creare alloggi a prezzi accessibili. La città di Basilea applica norme di questo tipo già dal 2021, mentre a Ginevra e Losanna esistevano già prima. Attualmente varie iniziative e controproposte si trovano in fasi diverse del processo politico. Il 30 novembre 2025 nel Canton Zurigo è stato sottoposto a votazione il diritto di prelazione a favore dei comuni sulla vendita di immobili residenziali. La proposta è stata chiaramente respinta. Come andranno le prossime votazioni, però, è tutto da vedere.
In un modo o nell’altro, le iniziative in discussione esercitano un’influenza significativa sulle transazioni degli immobili residenziali destinati alla locazione nelle regioni interessate e, di riflesso, sull’attività dei valutatori. L’impatto sul mercato evolve nel corso del tempo e in linea di massima può essere suddiviso in tre fasi distinte: paralisi, osservazione/iperattività e normalizzazione. Lo si è potuto constatare con le precedenti votazioni, come la legge sulle abitazioni secondarie approvata nel 2012 o il regolamento in materia di tutela degli alloggi a Basilea Città.
«In genere si può prevedere che direzione prenderà il valore, ma non quantificare le variazioni.»
Arno Curschellas, partner di FPRE
Fase 1: Paralisi
Quando emergono iniziative politiche che possono incidere direttamente sul mercato immobiliare, molti degli attori coinvolti tendono inizialmente a congelare le proprie attività. «Si rinuncia a vendere o acquistare, oppure si rimandano gli investimenti che potrebbero essere in qualche modo interessati dalla nuova regolamentazione», afferma Arno Curschellas, partner della società di consulenza immobiliare FPRE di Zurigo e docente SIREA.
Fase 2: Osservazione/Iperattività
Se una proposta di legge viene approvata dal corpo elettorale, possono trascorrere mesi o anni prima che si arrivi alla definizione ed entrata in vigore delle relative ordinanze. A seconda dell’orientamento della regolamentazione, gli attori del mercato restano fermi e continuano a osservare gli sviluppi, oppure reagiscono con una vera e propria iperattività. Ad esempio, dopo l’approvazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie sono stati avviati numerosi progetti di residenze per le vacanze per poter ancora beneficiare delle vecchie norme. Stessa reazione anche per il regolamento sulla tutela degli alloggi a Basilea: «Prima della fatidica data di entrata in vigore, si sono moltiplicate le richieste di licenze di costruzione, poi approvate sulla base della precedente normativa», spiega David Erny, valutatore e partner di Hecht Immo Consult.
Fase 3: Normalizzazione
Una volta entrati in vigore leggi e regolamenti, serve ancora un po’ di tempo perché il mercato si stabilizzi e perché si arrivi a un numero di transazioni sufficiente per disporre di una solida base di dati per le valutazioni. La nuova normalità però può essere completamente diversa. A Basilea, ad esempio, David Erny osserva che le transazioni di abitazioni plurifamiliari sono calate drasticamente e i potenziali acquirenti cercano di mantenere rendite più elevate per compensare i maggiori rischi, mentre nel contempo le aspettative a livello di affitti sono più basse. «Dobbiamo fare attenzione che questi due fattori non portino a una valutazione doppiamente penalizzante degli immobili», sottolinea David Erny.
«Le nuove regolamentazioni di mercato sono solo uno dei fattori di rischio.»
Mattia Farei-Campagna, partner di FPRE
Gestire l’insicurezza
Le prime due fasi hanno un tratto in comune: creano incertezza. Ma come dovrebbe gestirla un professionista della valutazione? «Seguendo il manuale alla lettera», afferma il docente Sirea Arno Curschellas. In altri termini: la valutazione si basa sempre sull’attuale stato delle cose. I possibili sviluppi futuri legati alle nuove regolamentazioni politiche vanno invece considerati separatamente, sotto forma di scenari inseriti nel dossier di valutazione, con ipotesi ed eventuali scostamenti del valore di stima indicati chiaramente. «In genere si può prevedere che direzione prenderà il valore, ma non quantificare le variazioni», precisa Curschellas. Indicare tali scostamenti in franchi o in percentuale significa esporsi a rischi notevoli.
FPRE ha sviluppato uno strumento che permette di specificare la direzione delle possibili variazioni. In base all’analisi, in particolare delle forze politiche in campo o dei risultati delle precedenti votazioni, il tool è in grado di individuare il livello di rischio politico applicabile a ciascun progetto. «In questo modo è possibile mostrare che direzione potrebbe prendere il valore di un immobile in seguito a determinate decisioni politiche», spiega Mattia Farei-Campagna, partner di FPRE. Uno strumento di questo tipo risulta particolarmente utile ad esempio per le valutazioni relative a progetti immobiliari non ancora realizzati. Farei-Campagna sottolinea anche un altro aspetto: «Le nuove regolamentazioni di mercato sono solo uno dei fattori di rischio: a seconda del progetto, anche i ricorsi possono avere un peso altrettanto rilevante.»
«Prima della fatidica data di entrata in vigore, si sono moltiplicate le richieste di licenze di costruzione, poi approvate sulla base della precedente normativa.»
David Erny, partner di Hecht Immo Consult
Descrivere potenziali scenari nel dossier di valutazione, e quindi anche saper leggere la situazione politica, oggi è un’impresa ardua per i valutatori. E per farlo al meglio è fondamentale anche valutare come i diversi attori interpretano il mercato. A questo proposito l’Associazione Proprietari Fondiari Svizzera e FPRE pubblicano ogni anno un sondaggio che rileva tra l’altro anche le aspettative in materia di prezzi. Uno strumento decisamente utile. Si trovano anche serie temporali che, con l’ausilio di un indice di andamento dei prezzi, illustrano come i proprietari immobiliari hanno stimato il futuro aumento di valore dei loro beni in un determinato momento. L’attuale contesto lancia un chiaro segnale: per i valutatori è imperativo seguire da vicino gli sviluppi politici e trarre le proprie conclusioni.
Nel Canton Zurigo, o perlomeno in alcuni dei suoi comuni, questa capacità di leggere il contesto e di costruire scenari solidi si rivelerà essenziale nei prossimi anni. Ma si dovrà attendere che l’ultima iniziativa venga sottoposta al voto popolare e, se approvata, sia entrata in vigore perché il mercato possa lentamente tornare alla normalità. Tuttavia, anche una recente normalità può nascondere delle insidie, come dimostra l’esempio di Basilea Città. «Abbiamo constatato che l’iniziativa per la tutela degli alloggi non ha avuto lo stesso impatto sui prezzi degli immobili esistenti», osserva Arno Curschellas, esperto in valutazione. Mentre alcuni proprietari si sono già adeguati al regolamento, altri devono rivedere al ribasso le loro aspettative di affitto per conformarsi. In sintesi dunque, l’entrata in vigore di nuove regolamentazioni accresce l’importanza del ruolo del valutatore, mentre il suo bagaglio di conoscenze delle specificità locali è destinato a diventare ancora più prezioso.
QUAND’È CHE UN ALLOGGIO PUÒ RITENERSI ACCESSIBILE?
Nel contesto delle iniziative politiche finalizzate a regolamentare il mercato locativo residenziale ricorre spesso l’espressione «alloggi a prezzi accessibili». Tuttavia, non sempre è chiaro cosa si intenda davvero. «In Svizzera non esiste una definizione univoca», spiega Christian Kraft, responsabile del Centro di competenze immobiliari della Scuola universitaria di Lucerna, che da tempo si occupa di questa tematica, a cui ha dedicato diverse pubblicazioni. A suo parere un’abitazione si può considerare a prezzo accessibile se, una volta detratto l’affitto, agli inquilini restano risorse sufficienti per coprire le spese quotidiane. «A seconda del livello di reddito, del costo della vita locale e del numero di persone che risiedono nell’alloggio, i valori che definiscono i canoni di accessibilità possono variare molto», prosegue Kraft. Ecco perché ogni comune dovrebbe stabilire in piena autonomia i canoni di affitto adeguati per il rispettivo gruppo target affinché un’abitazione possa essere definita «a prezzo accessibile».
Da non confondere con gli «alloggi a prezzi accessibili» sono gli «alloggi di pubblica utilità», ai quali si applica il modello del canone di locazione commisurato ai costi, cioè il canone viene calcolato sulla base degli investimenti che aumentano il valore dell’immobile, nonché sulla base dei costi di costruzione e gestione. Sebbene i canoni risultino spesso inferiori a quelli di alloggi simili in immobili da investimento, non soddisfano necessariamente i criteri di accessibilità per tutte le fasce di popolazione. Una grande abitazione di cooperativa in una zona ben servita, ad esempio, può risultare comunque troppo costosa per una famiglia che vive con il reddito minimo.
IL CENTRO RESIDENZIALE FROHBURG: UNA DENSIFICAZIONE EQUILIBRATA
Il progetto Frohburg a Zurigo: un insieme articolato di tipologie abitative che risponde alla richiesta di alloggi a prezzi contenuti e, allo stesso tempo, soddisfa le esigenze degli investitori.
Quando complessi residenziali ormai obsoleti, di proprietà di investitori orientati alla rendita, vengono sostituiti da nuovi edifici con più abitazioni, si innescano inevitabilmente conflitti. Gli inquilini criticano il trasferimento forzato dei residenti e la perdita di alloggi a prezzi accessibili, mentre gli investitori, dal canto loro, sottolineano l’età degli edifici, le condizioni strutturali, la pianta poco funzionale, la necessità di ricavare una rendita o la forte domanda sul mercato. Con un progetto in corso a Zurigo, Helvetia Assicurazioni dimostra che è possibile conciliare gli interessi di investitori e inquilini anche senza imposizioni a livello politico. La compagnia assicurativa, uno dei principali attori sul mercato locativo residenziale, ha in previsione di sostituire i 307 appartamenti degli anni Cinquanta del complesso residenziale Frohburg, nei pressi dell’ospedale veterinario di Zurigo, con 657 nuovi appartamenti a partire dal 2027.
Volumi e realizzazione per fasi come opportunità
Per permettere agli inquilini di lunga data di rimanere nel complesso, Helvetia ha attuato due misure: da un lato il diritto di prelazione nell’assegnazione dei nuovi alloggi, riservato a chi è entrato prima del 2016 e di cui potranno beneficiare circa 90 nuclei familiari, e dall’altro la realizzazione dell’opera per fasi. La prima fase prevede l’edificazione di 100 appartamenti a prezzi contenuti con metratura ridotta e destinati agli attuali inquilini. Dopo che questi si saranno trasferiti nei nuovi appartamenti, gli alloggi rimanenti saranno demoliti e avrà inizio la seconda fase. Volumi e arredi degli appartamenti sono stati progettati per un target formato da ceto medio e studenti. I canoni di locazione non sono ancora stati fissati, tuttavia l’Associazione degli inquilini ha accolto con favore il progetto: «Sono impressionato», ha dichiarato al Tagesanzeiger Walter Angst, condirettore dell’Associazione degli inquilini di Zurigo. Secondo Marco Ramstein, Head of Real Estate Development di Helvetia, nell’esempio virtuoso della compagnia assicurativa elvetica è stata determinante la dimensione del progetto. Infatti ha permesso da un lato di procedere per fasi, garantendo così agli inquilini la possibilità di traslocare subito nei nuovi appartamenti, e dall’altro di offrire un mix di alloggi che soddisfa i requisiti di redditività della compagnia, pur includendo anche alloggi a prezzi più abbordabili.
