Economiesuisse parla di una «epidemia normativa» che ostacolerebbe la realizzazione di nuovi alloggi e il buon funzionamento del mercato immobiliare nelle città. Wüest Partner ammonisce: «Dal punto di vista della pianificazione territoriale ed economica, si tratta di un’evoluzione problematica». Due voci che illustrano quanto il tema della crescente regolamentazione di affitti e mercato immobiliare possa suscitare emozioni forti e quanto gli esperti del settore si aspettino effetti controproducenti sul mercato. Di tutt’altro parere invece i partiti di sinistra e l’Associazione svizzera degli inquilini (ASI), che ritengono le regolamentazioni indispensabili per creare o preservare gli alloggi a prezzi accessibili.
Tra le misure già introdotte, o perlomeno già approvate da tempo, figurano la legge sulla tutela degli inquilini nel Canton Ginevra, il regolamento in materia di tutela degli alloggi a Basilea, il controprogetto all’iniziativa «Basilea costruisce il futuro», la cosiddetta «Lex Airbnb» in Ticino, l’iniziativa «Più alloggi a prezzi accessibili» a Berna, la revisione del piano regolatore a Thun e la legge sulla preservazione e promozione del parco locativo nel Canton Vaud. Secondo i critici queste misure comportano un’ingerenza nella garanzia della proprietà, un effetto lock-in (gli inquilini rimangono il più a lungo possibile in appartamenti spesso troppo grandi) e un calo dell’attività edilizia che aggraverebbe ulteriormente la carenza di alloggi e non farebbe abbassare i canoni di locazione. I sostenitori della regolamentazione vedono le cose diversamente. L’ASI sottolinea ad esempio che a Ginevra finalmente la legge tutela dal rischio di sfratti motivati dal profitto. Un dato risulta comunque evidente: per gli sviluppatori immobiliari le regolamentazioni riducono la pianificabilità, allungano le procedure di autorizzazione e aumentano i rischi legali. Naturalmente effetti simili possono manifestarsi anche con iniziative e votazioni ancora in cantiere o non ancora attuate.
Qualche esempio:
Iniziativa popolare della Lista Alternativa di Zurigo (AL)
«Vivere qui, abitare qui, restare qui»
L’iniziativa della Lista Alternativa chiede che venga imposta una quota obbligatoria di alloggi a prezzi accessibili in caso di interventi di zonizzazione, riqualificazione o intensificazione edilizia nel territorio della città di Zurigo. Si fa riferimento al comma 49b della legge cantonale in materia di pianificazione e costruzioni, in vigore dal 2014 ma finora mai applicato. È in fase di elaborazione una proposta analoga anche nella città di Winterthur, con cui si intendono creare le basi giuridiche per l’applicazione di tale strumento.
(Non è stata ancora fissata la data di voto)
«Iniziativa per l’edilizia residenziale» dei Verdi nel Canton Zurigo
In collaborazione con PS e AL, il partito dei Verdi ha raccolto le firme necessarie per presentare l’iniziativa, il cui obiettivo principale è la creazione di una cooperativa edilizia cantonale, dotata di un capitale iniziale di 500 milioni di franchi, incaricata di promuovere alloggi a prezzi accessibili, in particolare nei comuni dell’agglomerato. Il Consiglio di Stato la considera una forma di concorrenza alle cooperative e ai committenti privati, e ha quindi elaborato un controprogetto.
(Votazione il 14 giugno 2026)
Iniziativa sui canoni di locazione dell’Associazione degli inquilini
L’iniziativa mira a prevenire il fenomeno degli affitti abusivi e a garantire canoni accessibili in tutta la Svizzera. L’obiettivo è ancorare nella Costituzione il principio dei canoni di locazione commisurati ai costi, in base al quale gli affitti dovrebbero orientarsi sui costi effettivi, a cui aggiungere una rendita ben definita.
(Raccolta firme in corso)
Iniziativa «2000 abitazioni per il ceto medio di Zugo»
L’iniziativa chiede di riservare una quota del 40% agli alloggi a prezzi accessibili nei complessi di nuova costruzione nelle zone ad alta densificazione della città di Zugo. Inoltre prevede una politica attiva di acquisizione di terreni e immobili da parte del Comune affinché, entro il 2040, almeno il 20% dell’intero parco abitativo sia composto da alloggi a prezzi accessibili.
(Approvata di stretta misura nel giugno 2023)
«Iniziativa per l’accesso alla proprietà abitativa» dell’APF nel Canton Zurigo
L’iniziativa chiede che nei progetti edilizi promossi dallo Stato non vengano realizzati solo alloggi accessibili, ma anche abitazioni a costi sostenibili che possano essere acquistate dagli inquilini.
(Votazione il 14 giugno 2026)
«Iniziativa per la tutela degli alloggi» nel Canton Zurigo
Analogamente a quanto già avviene a Ginevra o Basilea, anche nel Canton Zurigo la concessione delle licenze di costruzione per immobili da ristrutturare, ampliare o sostituire con nuove edificazioni dovrebbe essere vincolata a un plafond per i canoni di locazione.
(Votazione il 14 giugno 2026)
Commento di Donato Scognamiglio
ALLOGGI A PREZZI ACCESSIBILI: TRA RIVENDICAZIONI E REALTÀ
In Svizzera la domanda di spazi abitativi supera nettamente l’offerta, soprattutto nei centri urbani e negli agglomerati. Il tasso di sfitto è sceso a circa l’1% a livello nazionale, toccando così la soglia indicativa di una carenza di alloggi. La situazione risulta particolarmente critica nelle città, ma si fa sempre più difficile anche nelle località turistiche. Se nelle aree urbane chi lavora può permettersi di spostarsi verso i comuni limitrofi, nelle destinazioni alpine tale opzione non è prevista. Non sorprende quindi che oggi il tema degli alloggi a prezzi accessibili sia al centro di un acceso dibattito non solo a Zurigo, ma anche in località come Gstaad.
La tensione di mercato spiega perché l’attuale politica abitativa sia contraddistinta da interventi legislativi, iniziative e controproposte a tutti i livelli istituzionali: federale, cantonale e comunale. La regolamentazione non è un corpo estraneo al mercato immobiliare, ma ne è parte integrante da sempre. Al contempo è evidente che la semplicità delle risposte non sembra tenere conto della complessità del problema. Così come è palese che né un forte aumento degli interventi statali né una cieca fiducia nei meccanismi di mercato sono sufficienti a risolvere la situazione.
L’iniziativa di Zurigo per la tutela degli alloggi è un esempio emblematico di questo gioco di equilibrio. Nasce dalla legittima preoccupazione che la ricostruzione di nuovi alloggi e gli sfratti per lavori di risanamento si traducano in una perdita di alloggi a prezzi accessibili. Tuttavia, l’esperienza di altri cantoni dimostra che misure protettive molto estese possono produrre effetti diversi: mentre una parte degli inquilini beneficia di condizioni abitative più stabili, chi è alla ricerca di un appartamento o deve necessariamente traslocare si trova spesso a doversi confrontare con un’offerta ancora più limitata. Senza contare che, a Basilea ad esempio, l’incertezza sulle autorizzazioni o sui canoni di locazione consentiti spinge gli investitori a rinviare o evitare del tutto gli interventi di ristrutturazione – con conseguenti ripercussioni sullo stato dell’edificio e sulla riqualificazione energetica del parco immobiliare.
Il punto quindi non è se regolamentare, ma come farlo: con un approccio differenziato, affidabile e mirato. Solo condizioni quadro chiare e stabili consentono a tutti gli attori di orientarsi al meglio e agevolano gli investimenti, sia nel patrimonio esistente sia in nuovi spazi abitativi.
Per garantire alloggi a prezzi accessibili nel lungo periodo occorre un gioco di squadra fra politica, proprietari, investitori e settore delle costruzioni. Servono soluzioni che tengano conto delle esigenze sociali senza compromettere la propensione a investire. Il settore immobiliare dispone di competenze preziose che dovrebbero essere integrate nel dibattito politico in modo costruttivo, nell’interesse di un’offerta abitativa duratura e con una base solida.
Il Ritratto
Donato Scognamiglio ha conseguito il dottorato presso l’Istituto di gestione finanziaria dell’Università di Berna ed è stato a lungo CEO e socio del Centro di informazione e formazione per il settore immobiliare (CIFI SA), di cui oggi è ancora Presidente del Consiglio di Amministrazione. Inoltre dal 2009 è docente alla facoltà di scienze economiche e sociali dell’Università di Berna. Dal 2023 siede nel Consiglio cantonale di Zurigo per il Partito Evangelico Popolare.
