Grazie al successo dell’iniziativa popolare per la tutela degli alloggi, approvata nel novembre 2021 con il 53% di voti favorevoli, da maggio 2022 vigono nuove regole nel mercato degli affitti di Basilea Città. L’ordinanza stabilisce ad esempio che i costi di ristrutturazione possano venire trasferiti sugli inquilini solo a una percentuale molto ridotta rispetto alle normative precedenti. Inoltre l’aumento non può più essere attuato direttamente dal proprietario, ma deve essere approvato dalla Commissione per la protezione degli alloggi, l’organo paritetico che regola anche le pigioni delle nuove costruzioni. L’ordinanza così modificata, promossa dall’Associazione degli Inquilini di Basilea Città, si ispira a regole già in vigore dal 1983 a Ginevra (vedi articolo) e si applica fino a un tasso di sfitto pari o inferiore all’1,5%. Uniche eccezioni gli immobili di lusso, gli alloggi di pubblica utilità e le case con meno di quattro unità abitative. Attualmente il tasso di sfitto nella città di Basilea è dello 0,8%.
A Basilea le opinioni sono controverse e il dibattito segue l’onda emotiva: mentre l’Associazione degli Inquilini plaude a regole più severe come valido strumento contro il rincaro affitti e le ristrutturazioni di lusso, ritenendo che i proprietari stiano protestando ingiustamente, gli investitori faticano ad accettarle. Vedono messe a rischio le rendite sulle proprietà esistenti e quindi accantonano i progetti di ristrutturazione. «È come se le regole del gioco cambiassero improvvisamente nel bel mezzo di una partita», spiega Munzur Halis, responsabile della gestione portafogli di Asset Management presso Baloise.
«È come se le regole del gioco cambiassero nel bel mezzo di una partita.»
Munzur Halis, Baloise
La compagnia assicurativa possiede circa 1300 appartamenti in affitto a Basilea, che rappresentano circa l’1% del patrimonio nella città cantonale. Che cambiare le regole possa risultare problematico per gli investitori lo conferma anche Christian Kraft, responsabile del Centro di competenze per il settore immobiliare presso l’Università di Lucerna: «L’affidabilità delle leggi è fondamentale perché chi investe nella locazione di nuove costruzioni si basa su proiezioni finanziarie che coprono un arco temporale di 20–40 anni.» (vedi l’intervista).
Il rischio Commissione per la protezione degli alloggi
A Basilea le regole non sono cambiate solo per i proprietari, ma anche per i valutatori. «Dobbiamo mettere in discussione il metodo di valutazione utilizzato finora per gli immobili che necessitano subito di interventi di ristrutturazione importanti», afferma Daniel Peter, titolare della società dp immobilienberatung di Basilea e valutatore con anni di esperienza in loco. Al momento si dovrebbe procedere con un’analisi più approfondita degli immobili e sondare i progetti dei proprietari – soprattutto per quanto riguarda i lavori di risanamento e il relativo finanziamento. Poiché ora si deve valutare secondo le nuove regole e i costi possono essere trasferiti sugli inquilini solo limitatamente, Peter adotta un approccio più conservativo, adeguando il tasso di sconto nelle valutazioni DCF.
Oltre alla ridotta possibilità di trasferire gli investimenti, esiste un altro fattore di rischio che influenza la valutazione: «Tutti i costi dei lavori pianificati e il loro trasferimento sui canoni di locazione devono essere approvati dalla Commissione per la protezione degli alloggi prima dell’inizio dei lavori – in aggiunta alla consueta licenza di costruzione.» Se la Commissione respinge il progetto o riduce la percentuale di trasferimento dei costi, il proprietario resta bloccato con i costi di pianificazione o deve rivedere il progetto. «Va considerato anche questo rischio finanziario», conclude.
Rettifiche di valore possibili
La nuova ordinanza ha già portato a un ripensamento tra i proprietari di immobili istituzionali – soprattutto per gli edifici che devono affrontare un importante ciclo di rinnovamento. «Per il momento abbiamo bloccato i progetti, posticipato i piani di ammodernamento, adeguato i parametri di valutazione e ridotto la manutenzione al minimo previsto per legge», spiega Munzur Halis di Baloise. In questo modo la compagnia assicurativa cerca di mantenere la rendita a un livello sostenibile per la sua clientela – che comprende principalmente casse pensioni – nonostante le nuove regole del gioco. «Se ristrutturassimo come prima, ma potendo trasferire solo una minima parte dei costi, secondo i nostri calcoli la rendita scenderebbe fino all’1%», prosegue Halis. Una percentuale insufficiente per una cassa pensioni che, in virtù di altre normative, deve investire e far fruttare il denaro dei suoi assicurati.
«Dobbiamo mettere in discussione il metodo di valutazione utilizzato.»
Daniel Peter, dp immobilienberatung
In base alla sentenza del Tribunale federale del 2020, finora erano consentiti rendimenti sino a un massimo di due punti percentuali sopra il tasso di riferimento – attualmente si attesterebbero sul 3,75%.
Oggi è impossibile stimare con precisione se nel medio periodo a Basilea assisteremo a rettifiche di valore delle proprietà in locazione a causa di una significativa diminuzione delle rendite e di quale ordine.
«Rettifiche di valore dipendono molto dall’urgenza dell’intervento di risanamento.»
Susanne Jeger, Cassa pensioni Basilea Città
Secondo Susanne Jeger, presidente della Direzione generale della Cassa pensioni di Basilea Città, «dipende molto dall’urgenza dell’intervento di risanamento per le singole proprietà di un portafoglio.» UBS invece nel suo «Real Estate Focus» di aprile 2024 prevede già rettifiche di valore comprese tra il 10% e il 15%. A inizio anno l’Associazione dei Proprietari Fondiari di Basilea Città ha stimato un adeguamento verso il basso attorno al 5% ipotizzando che il tasso di capitalizzazione debba essere incrementato dal 4,5% al 4,75% a causa della nuova regolamentazione. Ciò ridurrebbe il valore complessivo delle proprietà in locazione a Basilea da 30,82 a 29,19 miliardi di franchi.
Le regole cambieranno di nuovo?
Cifre preoccupanti per i proprietari di immobili residenziali. Ma anche i valutatori ne risentono: «Il numero di valutazioni per i proprietari privati di immobili da affittare – ad esempio in caso di comunione ereditaria – è aumentato perché molti vogliono avere ben chiaro il quadro della situazione», sostiene David Erny, partner di Hecht Immo Consult a Basilea. A volte vengono messi in discussione i risultati, inferiori rispetto alle precedenti valutazioni.
«Il numero di valutazioni per i proprietari privati è aumentato perché molti vogliono avere ben chiaro il quadro della situazione.»
David Erny, Hecht Immo Consult
Per la prima volta dopo anni Erny ha notato che i terreni su cui sorgono case plurifamiliari con più di tre appartamenti potrebbero subire una diminuzione del valore. «Qui la nuova regolamentazione in materia di protezione degli alloggi limita il potenziale di rendita.»
La legislazione in materia di promozione dell’offerta di alloggi a Basilea si riflette già occasionalmente anche sul mercato delle transazioni. Di ciò va tenuto conto nelle valutazioni che precedono gli acquisti immobiliari. «Oggi chi acquista un immobile a Basilea Città vuole una maggiore rendita per compensare il rischio», afferma David Erny. «Alla fin fine, risulta comunque un valore della proprietà inferiore.» Ciò nonostante, Erny non ha ancora notato una svalutazione generalizzata di interi portafogli e conclude: «Questo si vedrà solo con il tempo, ma sono certo che le valutazioni future porteranno a delle rettifiche.»
Tuttavia è anche possibile che le regole cambino di nuovo in corso d’opera. Lo scorso maggio una rappresentanza della cittadinanza ha presentato cinque mozioni al Gran Consiglio – il Parlamento cantonale – in cui si richiedono interventi correttivi all’ordinanza, tra cui la semplificazione delle procedure di approvazione per gli interventi edilizi che non comportano un aumento del canone di locazione superiore al 10%. Qualora le mozioni riscuotessero successo politico, alcune delle attuali regole potrebbero venire nuovamente allentate. In tal caso anche le valutatrici e i valutatori sulla piazza di Basilea dovranno ricalibrare la loro strategia.

Quartiere residenziale nella Alemannengasse a Basilea.
ESEMPIO PRATICO
Quali i cambiamenti concreti per il valore di un edificio plurifamiliare a Basilea dopo l’introduzione delle nuove norme?