Comuni con oltre il 20% di abitazioni secondarie
Dal 2016, anno in cui è entrata in vigore la Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec), i comuni con una quota di residenze secondarie superiore al 20% non possono più autorizzarne la costruzione di nuove. La legge prevede alcune eccezioni, come la realizzazione di alloggi sfruttati a scopi turistici. Tutti i comuni contrassegnati in blu sono soggetti alle restrizioni della LASec. La Svizzera ne conta complessivamente 340.
Fonte: Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE), geo.admin.ch.
Andamento dei prezzi delle abitazioni principali e secondarie nei Grigioni
Dopo un calo tra il 2013 e il 2016, i prezzi delle transazioni per le abitazioni secondarie nei Grigioni hanno registrato un forte aumento tra il 2019 e il 2023, a seguito, tra l’altro, anche del picco di domanda durante la pandemia. La pressione sui prezzi delle abitazioni principali, innescatasi nel 2021 con circa due anni di ritardo, si spiega con il fatto che i residenti si trovano sempre più in concorrenza con acquirenti esterni con maggiore capacità di spesa.
Fonte: Scuola universitaria professionale dei Grigioni, ITF, Monitor 3: Andamento dei prezzi delle abitazioni secondarie, aprile 2024.
La «Lex Candinas» crea più spazio per le abitazioni secondarie
Le abitazioni principali costruite prima del 2012 potevano già venire convertite in residenze secondarie. La questione se fosse consentito aumentare la metratura di tali alloggi nelle località turistiche invece è rimasta a lungo controversa, finché nel 2020 il Tribunale federale ha decretato che l’ampliamento della superficie è consentito solo nell’ambito di interventi di ristrutturazione o trasformazione. L’art. 11 della Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec), entrata in vigore il 1° ottobre 2024 e nota anche come «Lex Candinas» dal nome del promotore, il consigliere nazionale Martin Candinas, amplia le possibilità di intervento. È quindi possibile aumentare del 30% la superficie utile principale delle abitazioni edificate prima del 2012 anche in caso di demolizione e ricostruzione. Inoltre in caso di ampliamento è consentita anche la suddivisione in più unità abitative. Un’altra novità riguarda la possibilità di trasferire parti di un’abitazione frazionata in un edificio annesso vicino a quello originale (di norma, sulla stessa particella), a prescindere dal fatto che l’immobile sia stato ampliato o meno.
Notevoli differenze di prezzo nelle Alpi
Con un prezzo minimo di 21 500 franchi al metro quadro per una residenza secondaria nel segmento di fascia alta, Verbier (VS) è la destinazione turistica più costosa dell’arco alpino elvetico. Le regioni a vocazione turistica continuano a registrare in media prezzi in ascesa, ma dal 2023 la dinamica dei prezzi mostra un leggero rallentamento.
Fonte: UBS, pubblicato nell’UBS Alpine Property Focus 2024.
Carenza di alloggi nei comuni turistici
Grazie alla legge sulle abitazioni secondarie, sono aumentati gli interventi di conversione da residenza principale a secondaria delle abitazioni che rientravano nella vecchia normativa, con effetti negativi per i residenti e gli addetti del settore turistico. Infatti, tra il 2020 e l’autunno del 2024 il tasso medio di abitazioni sfitte nei comuni turistici svizzeri è sceso dall’1,5% allo 0,78%. Quando il tasso è pari o inferiore all’1%, si parla di carenza di alloggi.
Fonti: Wüest Partner AG, Ufficio federale di statistica.
Commento di Philippe Lathion
«LA SOLUZIONE SCELTA ERA DAVVERO LA MIGLIORE?»
L’11 marzo 2012 i cittadini svizzeri approvavano l’iniziativa popolare «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!» promossa dalla Fondation Franz Weber. Dal 1° gennaio 2016 la legge sulle abitazioni secondarie (LASec) vieta a tutti i comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20% di costruirne di nuove. A quasi dieci anni dalla sua entrata in vigore, proviamo a fare il punto sull’iniziativa.
L’Iniziativa Weber è nata in un periodo in cui in tutte le destinazioni alpine svizzere il mercato delle abitazioni secondarie era in forte espansione e l’offerta non riusciva a tenere il passo con la domanda. In tale contesto, si può ammettere che le sue preoccupazioni potessero essere fondate. Tuttavia, dal punto di vista attuale ci si chiede se la soluzione adottata, ovvero il divieto generalizzato di nuove costruzioni, sia stata effettivamente la migliore. In base alle leggi di mercato, i prezzi salgono vertiginosamente quando, nonostante la domanda rimanga alta, si interviene limitando l’offerta. L’attuazione della LASec ha confermato questo principio, soprattutto perché la domanda è aumentata ulteriormente durante la pandemia di Coronavirus.
Questa situazione favorisce la ristrutturazione e la rivendita delle abitazioni secondarie, con la conseguenza che, grazie alla LASec, il mercato immobiliare nelle destinazioni alpine non è mai stato così fiorente come oggi. Sono molti gli attori che ne traggono beneficio, come gli agenti immobiliari e le autorità che incassano le imposte sui trasferimenti di proprietà e imposte elevate sugli utili immobiliari. Ma c’è anche il rovescio della medaglia: più i prezzi salgono, meno i proprietari sono incentivati ad affittare la loro seconda residenza quando non la utilizzano. Anche per questo motivo, in molte destinazioni è diminuito il numero di visitatori. Allo stesso tempo, oggi non esiste una soluzione in grado di incentivare la realizzazione di nuovi posti letto da affittare.
Tuttavia, se si vuole mantenere un’economia turistica diversificata è essenziale trovare il giusto equilibrio fra proprietari di abitazioni secondarie e turisti. I bisogni di questi due gruppi non coincidono e si rivolgono a fornitori di servizi turistici differenti. È indubbio che la LASec metta a repentaglio questo equilibrio, perché impedisce la costruzione di nuove abitazioni secondarie ma allo stesso tempo non offre nessuna alternativa per garantire il finanziamento di posti letto da affittare.
Il ritratto
Philippe Lathion di origine vallese, vive a Ginevra. Revisore contabile diplomato e fondatore del fondo di investimento Mountain Resort Real Estate (SICAV), dietro ai cinque SWISSPEAK Resorts (Meiringen, Brigels, Zinal, Vercorin e Hérémence).
