La legge sulla tutela dei locatari
del Cantone di Ginevra

Quella che in alcuni cantoni è stata introdotta solo di recente, a Ginevra esiste da più di 40 anni: una legge che controlla i canoni di locazione. La «Loi sur les démolitions, transformations et rénovations des maisons d’habitation» (LTDR), in vigore dal 1983, prevede che l’inquilino possa rimanere nel suo alloggio a un canone di locazione accessibile anche dopo una ristrutturazione. Per gli interventi di risanamento, insieme alla richiesta del permesso di costruire il locatore deve presentare un modulo per il calcolo del futuro canone di locazione. Con ciò non solo si controllano automaticamente i nuovi canoni di locazione, ma se ne definisce anche il limite temporale – tre, cinque, dieci anni, in funzione dell’entità dei lavori. Nel settore immobiliare il controllo degli affitti è visto come una mostruosità burocratica, scrive l’Associazione Svizzera degli Inquilini. Il caso di Ginevra dimostra esattamente il contrario. Inoltre la LTDR tutela da eventuali disdette dovute a rendite insufficienti. L’Associazione Inquilini definisce fantasiosa l’obiezione secondo cui la LTDR di fatto bloccherebbe tutte le ristrutturazioni. Di tutt’altro avviso la rivista economica Handelszeitung: a causa di questa legge gli investitori non sarebbero più interessati alla piazza di Ginevra, con conseguente evidente degrado per il patrimonio immobiliare. Alle stesse conclusioni giunge anche il think tank Avenir Suisse: «Nella realtà la LTDR ostacola gli interventi di ristrutturazione e favorisce il degrado degli spazi locativi.» Le due voci critiche concordano sul fatto che della legge di Ginevra beneficiano economicamente solo gli inquilini di lunga data – i canoni per i nuovi contratti sarebbero invece molto elevati.

«A causa di questa legge gli investitori non sono più interessati alla piazza di Ginevra, con conseguente evidente degrado per il patrimonio immobiliare.»

Handelszeitung, 02.11.2023

L’iniziativa per la tutela degli alloggi nel Cantone di Zurigo

«Ogni settimana gli inquilini di un altro quartiere ricevono la lettera di disdetta, perché i colossi immobiliari possono guadagnare il doppio riaffittando un appartamento ristrutturato secondo i canoni degli edifici di lusso. Tutto questo deve finire!» La Consigliera nazionale del Partito Socialista Jacqueline Badran spiega le ragioni alla base dell’iniziativa presentata nel febbraio 2024 per il Cantone di Zurigo «Tutelare gli alloggi economicamente sostenibili e mettere uno stop alle disdette per rendere sfitti gli immobili», detta anche «Iniziativa per la tutela degli alloggi». L’iniziativa si rifà al modello del Cantone di Ginevra. Anche nel Cantone di Zurigo in futuro il rilascio del permesso di costruire per le proprietà ristrutturate, ampliate o sostituite da una nuova edificazione sarà subordinato a un limite massimo del canone di locazione. In merito all’iniziativa la NZZ ha assunto una posizione critica. Si vogliono convincere i locatari a rinunciare alla rendita, scrive la giornalista. I proprietari non sarebbero in grado di ammortizzare i costi di ristrutturazione in tempi ragionevoli, quindi invece di un intervento di risanamento completo ci si limita allo stretto necessario. Inoltre si teme il cosiddetto «effetto lock-in», già notato a Ginevra: chi possiede un alloggio se lo tiene ben stretto.

«Si vogliono convincere
i locatari a rinunciare
alla rendita.
»

Neue Zürcher Zeitung, 02.02.2024

La politica federale incoraggia

la nuova edilizia residenziale Nel 1973, con l’introduzione di un nuovo articolo nella Costituzione federale, la promozione della costruzione di alloggi è diventata un compito permanente della Confederazione al fine di garantire spazi abitativi a prezzi accessibili ai nuclei familiari meno abbienti. Oggi la Confederazione non elargisce più prestiti diretti ma presta garanzie e controgaranzie, o alimenta un fondo di aiuto per la costruzione e acquisizione di spazi abitativi a prezzi contenuti. Il fondo è gestito a titolo fiduciario da una fondazione. Il sostegno si limita ad aiuti indiretti a favore delle cooperative di costruzione di alloggi e di altri committenti di immobili di utilità pubblica. Inoltre diversi cantoni e città attuano i propri programmi di sostegno. Secondo la Federazione svizzera delle cooperative di costruzione di alloggi gli effetti di questi cosiddetti aiuti oggettivi perdurano nel tempo e gli alloggi hanno mantenuto prezzi sostenibili. Anche se a partire da un determinato volume ci si deve attendere un rallentamento dei prezzi sul mercato. Dal canto loro i critici temono che questo genere di aiuti provochi distorsioni sul mercato. Se ne beneficiano un numero elevato di alloggi, è probabile che gli investitori orientati alla rendita vadano altrove. Così come è possibile che gli incentivi vengano erogati anche per i progetti di costruzione o ristrutturazione che verrebbero comunque attuati anche in assenza di aiuti statali o cantonali.

Il pacchetto di riforme «Basilea III»

La crisi finanziaria del 2008, all’origine anche del salvataggio della UBS da parte dello Stato, è l’elemento ispiratore del pacchetto di riforme «Basilea III», che prevede l’obbligo per le banche di rinforzare i propri fondi per determinate ipoteche. Le riforme entreranno in vigore nel 2025 e impatteranno su alcuni categorie di proprietari – in particolare gli acquirenti e i proprietari di abitazioni plurifamiliari. O questi con­feriranno maggiori capitali propri, o i costi degli istituti finanziari aumenteranno perché le banche stesse sono tenute ad aumentare i propri fondi in caso di finanziamenti superiori al 60%. Tali costi potrebbero ripercuotersi sulla clientela sotto forma di tassi ipotecari più elevati. Ciò potrebbe avere conseguenze negative sulla rendita degli immobili da investimento e influire sulla volontà degli investitori che necessitano  di prestiti di pagare il prezzo di vendita, e nel lungo periodo ne risentirà anche il valore di mercato.

COMMENTO ALLA LEGGE PER LA PROMOZIONE DELL’OFFERTA DI ALLOGGI DI BASILEA

Andreas Herbster
Direttore di WOHNSTADT
Bau- und Verwaltungsgenossen­schaft, Basilea

È facile commentare quando, per un caso fortuito, una volta tanto un emendamento di legge non tocca direttamente la tua cooperativa di costruzione di alloggi. Nel settore immobiliare di Basilea infuriano le polemiche. Gli effetti della nuova legislazione in materia sono assolutamente drammatici: ristrutturazioni posticipate o mai realizzate, posti di lavoro nell’edilizia a rischio. Molti grandi nomi tra i committenti preferiscono vendere e lasciare Basilea. Un certo allentamento tutto sommato è prevedibile. Probabilmente diminuiranno le scartoffie e arriveranno nuove disposizioni a incentivare nuovi interventi di risanamento energetico. Sul polo economico della regione incombe il rischio di un danno a lungo termine. Basilea ha un parco immobiliare vetusto. Solo un alloggio su undici ha meno di 24 anni e uno su due risale ai tempi dell’alta congiuntura (dal 1946 al 1980). Chi cerca qualcosa di più moderno o riesce a prendere al volo uno dei pochi nuovi appartamenti o si sposta nell’agglomerazione. Di fatto sono spariti i grandi investitori, che preferiscono investire altrove e sono felici di non dover ristrutturare. Dato che la domanda resta alta, aumenta la rendita netta dei locatori, soprattutto se si deve investire di meno. Le norme di tutela degli alloggi proteggono pochi (soprattutto gli inquilini di lunga data) da pochi (inquilini malintenzionati). E a farne le spese sarà la maggior parte di coloro che cercano casa – pur sempre il 15% dei nuclei familiari ogni anno – compresi i meno privilegiati, che si troveranno con un’offerta ridotta e, alla lunga, peggiore. Con un tasso di sfitto dello 0,8% (cioè appena 900 alloggi nell’intero cantone) non è una buona idea frenare l’edilizia residenziale.

La legge di Basilea è un dramma didattico a sfondo politico: un’iniziativa legislativa adottata grazie al voto popolare, senza un normale iter legislativo in cui i parlamentari vanno alla ricerca di un solido compromesso. Un risultato che scontenta praticamente tutti. Ancora una volta la strada per l’inferno è lastricata di buone intenzioni. Il fabbisogno di alloggi non si combatte scoraggiando gli investitori. Le città funzionano meglio quando si costruisce o si ristruttura. Ce lo insegna la storia.

Wohnstadt La cooperativa WOHNSTADT, committente di immobili di utilità pubblica a Basilea, da 50 anni si batte per una poli­tica edilizia basata sulla concertazione sociale e su canoni di ­locazione sostenibili. WOHN­STADT è proprietaria di 750 alloggi cooperativi nella regione di Basilea.