Indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali
L’andamento dei prezzi degli immobili è un fattore di cui tiene conto anche la BNS in fase di definizione dei tassi. Ogni singolo rialzo del tasso di riferimento in genere provoca un calo dei prezzi per la proprietà residenziale, cosa che tuttavia non si è verificata in occasione degli ultimi aumenti dei tassi fino a inizio 2024.
Fonte: UST – Indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali, 2° trimestre 2025
Congiuntura – PIL
Con prodotto interno lordo (PIL) si intende il valore totale di tutti i beni e servizi prodotti in un anno in una data economia. Il PIL da un lato registra la capacità produttiva, dall’altro è un indicatore della crescita economica, che può influire sui tassi di interesse delle banche centrali. Confrontando gli anni dal 1996 al 2023, ad esempio, balzano subito all’occhio i cambiamenti innescati dalla crisi economico-finanziaria mondiale (2008 e 2009) e dalla pandemia di Coronavirus (2020). Nel primo trimestre 2025 il PIL elvetico è cresciuto dello 0,8% rispetto al trimestre precedente – un aumento più marcato in confronto all’ultimo trimestre 2024 (+0,6%).
Fonte: UST – Conti economici nazionali, 2024
Indice nazionale dei prezzi al consumo
Quanto costa un paniere tipo? E come sono cambiate le abitudini di spesa in relazione a questo paniere nel corso degli anni? È quanto ci mostra l’indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC), che illustra anche l’andamento dell’inflazione. La quale influisce pesantemente sui tassi. Il paniere comprende beni e servizi, come abitazione, energia, sanità, trasporti e generi alimentari. Dopo il calo dell’indice negli ultimi mesi – a maggio addirittura con segno negativo – a giugno l’inflazione è tornata allo 0,1% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Fonte: UST – Indice nazionale dei prezzi al consumo, 2025
Tasso di riferimento
Sul tasso di riferimento della Banca Nazionale Svizzera influiscono soprattutto le previsioni di inflazione della BNS, la situazione congiunturale del paese e l’andamento del cambio. Naturalmente la BNS tiene conto anche della politica monetaria delle altre banche centrali – senza però necessariamente adottare misure analoghe. Ad esempio tra il 2016 e il 2019, quando in Svizzera i tassi erano negativi, la Fed, la banca centrale americana, continuava a rialzarli. Sebbene non presentino ancora segno negativo, oggi i tassi sono tornati di nuovo allo 0% dopo la decisione della BNS.
Fonte: Bloomberg
Tasso base immobiliare
Il tasso di attualizzazione minimo funge da base per ricavare il valore attuale dei futuri flussi di pagamento nella valutazione immobiliare. La tabella mostra l’andamento del tasso, da giugno a settembre 2025, per una casa plurifamiliare, praticamente nuova, situata in un prestigioso quartiere di Zurigo con un’eccellente microposizione. Il suo valore è stato calcolato da diverse società di consulenza immobiliare.
Commento di Marcel Rova
Vento in Poppa per il mercato immobiliare
Il 19 giugno 2025 la BNS ha abbassato il tasso di riferimento allo 0%. Una misura attesa da esperti e mercato, vista l’inflazione bassa se non addirittura negativa come a maggio – prima volta in quattro anni. L’obiettivo prioritario resta garantire la stabilità dei prezzi. Ma quali sono le conseguenze sul mercato immobiliare?
La decisione della BNS ha innanzitutto un impatto diretto sul mercato ipotecario. I tassi di interesse a breve termine come SARON o Swap reagiscono più velocemente rispetto alle ipoteche a tasso fisso nel lungo periodo – ma solo entro un certo limite perché l’abbassamento dei tassi era già ampiamente integrato. Se il tasso tornasse negativo, i finanziamenti a breve termine difficilmente diventerebbero più vantaggiosi perché in genere si attestano già sullo 0%. I tassi a lungo termine invece potrebbero calare, rendendo più interessante la proprietà rispetto alla locazione.
Tassi bassi e rendite in calo nelle altre forme di investimento rendono più attraenti gli investimenti immobiliari. La decisione della BNS potrebbe sostenere o perfino stimolare i prezzi, perché gli investitori sono disposti a investire nel mattone anche in caso di rendimenti bassi.
Sono dunque da attendersi ripercussioni. Nel breve periodo gli investimenti immobiliari possono beneficiare di finanziamenti più convenienti. Nel lungo periodo l’abbassamento dei tassi potrebbe stabilizzare i prezzi degli immobili in località meno interessanti con rendimenti più bassi, soprattutto se viene data priorità a creazione di valore e diversificazione.
Nel 2025 fondazioni di investimento, fondi e società immobiliari hanno attuato forti aumenti di capitale – solo ad oggi per circa due miliardi di franchi, a cui potrebbero seguirne altri. Il capitale è destinato al rimborso di finanziamenti esterni (le banche sono più restrittive nella concessione di credito a causa di Basilea III), ai progetti in corso e all’acquisto di nuovi immobili. Aumenta la domanda immobiliare – e di conseguenza potenzialmente anche i prezzi.
Il ritratto
Marcel Rova ha diretto il reparto immobiliare della Zurich Invest AG dal 2012 all’agosto 2025, nel ruolo di responsabile degli investimenti immobiliari fiduciari di tutta la Svizzera. Da settembre 2025 ha assunto nuove funzioni presso la Zurich Invest AG. Ha una formazione come architetto, ingegnere gestionale e avvocato.
