Nel 2024 l’Ufficio cantonale di statistica (OCSTAT) ha censito 22 128 alloggi sovvenzionati, pari a circa il 9 % dell’intero patrimonio immobiliare di Ginevra – all’incirca la metà rispetto ai primi anni Ottanta. Dopo il valore minimo toccato nel 2016, il numero di alloggi sovvenzionati è tornato a crescere grazie a misure politiche mirate, come illustra il grafico sottostante.
A Ginevra esistono tre categorie di alloggi sovvenzionati: i proprietari percepiscono un sostegno economico da parte dello Stato affinché possano affittarli a canoni inferiori a quelli di mercato.
- Alloggi a basso canone (HBM = «Habitations Bon Marché») destinati ai nuclei familiari con redditi modesti; la maggior parte è di proprietà di fondazioni immobiliari di diritto pubblico (FIDP = «Fondations immobilières de droit public»);
- Alloggi a canone moderato (HLM = «Habitations à Loyer Modéré») per i nuclei familiari con un reddito inferiore a una determinata soglia;
- Alloggi con forme abitative miste (HM = «Habitations Mixtes») destinati ai nuclei familiari che devono soddisfare specifici criteri per ottenere sovvenzioni individuali (a differenza degli alloggi a basso canone HBM, per i quali il sostegno economico viene erogato direttamente ai proprietari).
Le tre tipologie mostrano un’evoluzione diametralmente opposta: mentre la categoria a canone moderato HLM, molto apprezzata in passato, è progressivamente giunta al termine del proprio ciclo di vita, le forme abitative miste stanno vivendo un autentico boom, soprattutto grazie alle zone di sviluppo. Questo modello permette di erogare le sovvenzioni in maniera più mirata, in quanto vengono versate direttamente agli inquilini che soddisfano i criteri richiesti (classe di imposizione fiscale e grado di occupazione).
A queste tre categorie si aggiunge inoltre il cosiddetto regime «ZD LOC», che si applica agli alloggi senza sovvenzioni, ma situati in zone di sviluppo e soggetti comunque a un controllo dei canoni da parte dello Stato.
I canoni massimi ammissibili sono definiti in base a una prassi amministrativa dell’Ufficio cantonale degli alloggi e della pianificazione fondiaria (OCLPF – Office cantonal du logement et de la planification foncière). All’interno delle zone di sviluppo i canoni annui per locale vengono quantificati in funzione della categoria e sono suddivisi come segue:
- HBM: CHF 4500 / locale / anno
- HLM/HM: CHF 5300 / locale / anno
- ZD LOC: tra CHF 6150 / locale / anno e CHF 6800 / locale / anno a seconda della quota di capitale proprio investito
- Un supplemento di CHF 40 / locale / anno viene garantito agli edifici con standard energetici molto elevati (THPE = «très haute performance énergétique»)
A prima vista, il sistema sembra aver conseguito l’obiettivo di proporre affitti inferiori ai prezzi di mercato. Consideriamo ad esempio un appartamento di 4 locali (due camere da letto, cucina e soggiorno) della categoria HM in una zona di sviluppo: il canone massimo ammissibile alla prima locazione sarebbe di circa CHF 1767 al mese (=4 × CHF 5300/12). Sul mercato libero lo stesso tipo di appartamento potrebbe facilmente arrivare a CHF 2300 mensili o anche più, a seconda della posizione, con una differenza superiore al 20 %. Rispetto alla categoria HBM, lo scarto sarebbe ancora maggiore (quasi il 50 %), mentre la differenza rispetto al limite massimo previsto per il regime ZD LOC risulterebbe più contenuta (circa 5 %).
L’obiettivo dello Stato di mantenere bassi i canoni nelle zone di sviluppo genera un’analisi distorta. Il punto cruciale riguarda infatti la scelta del parametro di riferimento. Perché fissare gli affitti in base al numero di locali e non ai metri quadrati? Il metro quadrato, essendo una misura invariabile, offre una base di confronto ottimale, mentre non si può dire altrettanto se si usa il numero di locali come unità di riferimento. Sebbene la legge generale in materia di locazione e tutela degli inquilini (LGL – loi générale sur la location et la protection des locataires) preveda superfici minime per gli spazi abitativi, tra gli appartamenti situati all’interno e all’esterno delle zone di sviluppo le differenze sono significative. Inoltre, da quando sono state introdotte le zone di sviluppo, le superfici abitative si sono progressivamente ridotte, avvicinandosi sempre più ai minimi previsti dalla LGL. Le conseguenze? Camere poco spaziose, a volte difficili da arredare, soggiorni di dimensioni esigue con cucina a vista, locali di servizio insufficienti e corridoi ridotti allo stretto necessario. Negli alloggi sovvenzionati il comfort dell’abitare viene sempre più sacrificato a favore dell’ottimizzazione degli spazi e non è raro osservare una distribuzione degli spazi tutt’altro che comoda e funzionale.
Un esempio chiarisce bene la questione: sul mercato libero, un appartamento di 4 locali prevede in media una superficie di circa 20m2 per locale, quindi 80m2 complessivi. Il canone annuo corrisponderebbe a CHF 345 al m2. Senza arrivare agli estremi della LGL, ipotizziamo un alloggio sovvenzionato di 70m2: il canone di riferimento scenderebbe a CHF 303 al m2, corrispondente a una differenza di poco più del 10% invece del 20%. E, in alcuni casi, affitti al m2 che in origine erano inferiori a quelli del mercato libero (come per la categoria ZD LOC) potrebbero risultare addirittura superiori con questo metodo di calcolo.
In più, i canoni ammissibili nelle zone di sviluppo si applicano in maniera omogenea nell’intero Cantone. Ciò significa che non viene fatta alcuna distinzione tra località rurali e relativamente decentralizzate (Chancy, Avully) e aree molto più prossime ai centri urbani, dotate di collegamenti migliori alla rete di trasporto pubblica e stradale (Petit-Saconnex, Lancy, Chêne-Bougeries). Il canone di un quadrilocale può variare di circa il 20% a seconda della posizione. Di conseguenza, può capitare che i canoni dei cosiddetti alloggi sovvenzionati risultino più elevati rispetto a quelli del mercato libero.
Il quartiere Jean-Jacques Rigaud nel comune di Chêne-Bougeries comprende cinque edifici residenziali in una zona di sviluppo, tra cui in particolare uno in regime ZD LOC, uno appartenente alla categoria HM e una cooperativa abitativa con alloggi a canone moderato.
Oltre ai canoni, anche i costi di costruzione degli immobili situati nelle zone di sviluppo sono quantificati dallo Stato: oscillano tra CHF 625 al metro cubo per gli alloggi HBM e CHF 680 al metro cubo per gli alloggi ZD LOC (al netto di imposte e costi accessori, in conformità alla norma SIA 116). Poiché tali massimali, estremamente bassi, non vengono adeguati all’inflazione da decenni, la loro osservanza incide inevitabilmente sulla qualità delle costruzioni. Anche nel caso in cui sia previsto un meccanismo di compensazione finanziaria per la proprietà per piani, negli alloggi sovvenzionati spesso si tende a risparmiare sulle finiture interne pur di rientrare nei rigidi parametri dei piani finanziari.
Altro elemento da non sottovalutare: la durata dei canoni vincolati, variabile in funzione della categoria. Per gli alloggi HM/HLM si estende per 25 anni, mentre nelle zone di sviluppo si limita a 10 anni. A titolo di paragone: in caso di interventi di risanamento gli affitti vengono congelati per 3 – 5 anni, mentre per gli alloggi sociali il vincolo ha una durata di almeno 50 anni. Una volta scaduto il periodo di controllo, gli appartamenti rientrano nel cosiddetto mercato libero e i canoni tornano a essere regolati dalla normativa quadro vigente.
Attuare una politica di affitti accessibili in un contesto come quello ginevrino implica inevitabilmente l’accettazione di un mercato a due velocità, le cui dinamiche divergenti non possono convergere dall’oggi al domani. L’andamento dei canoni sul mercato libero dipende in larga misura dalla carenza di nuove costruzioni ed è destinato inevitabilmente a proseguire in questa direzione. Al contrario, i canoni controllati dovrebbero mantenersi stabili. Ecco perché lo Stato dovrebbe garantire un equilibrio tra la realizzazione di alloggi di edilizia sociale e di spazi abitativi destinati alla proprietà per piani, in modo da soddisfare al meglio le esigenze di tutte le fasce di popolazione.
In conclusione, i professionisti del settore immobiliare che operano in un contesto di affitti sostenibili dovrebbero innanzitutto assicurarsi che il livello dei canoni sia proporzionato ai prezzi praticati sul mercato libero. È poi indispensabile conoscere nel dettaglio le condizioni quadro applicabili alle rispettive categorie (HBM, HLM, HM, ZD LOC). La principale difficoltà in termini di valutazione consiste nel determinare correttamente il valore dell’immobile, tenendo conto di un livello di affitto generalmente inferiore a quello di mercato e vincolato per un periodo più o meno prolungato nel tempo. Se si utilizza il metodo DCF (Discounted Cash Flow), sarà necessario adeguare determinati parametri del modello per integrare tale «riserva» che non si riflette direttamente nei flussi finanziari.
Mantenere affitti sostenibili in un mercato caratterizzato da una carenza di spazi abitativi è un compito complesso, che richiede inevitabilmente alcuni compromessi, soprattutto in termini di comfort dell’abitare e di qualità delle costruzioni. La legislazione ginevrina definisce il quadro giuridico attraverso la legge generale in materia di locazione e tutela degli inquilini (LGL) e la legge generale sulle zone di sviluppo (LGZD), integrate da numerose disposizioni amministrative. Dal 1974, grazie all’introduzione degli strumenti di attuazione della legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l’accesso alla loro proprietà (LCAP), l’approccio è cambiato in modo significativo: si è passati da un sistema di sovvenzioni a favore dei proprietari a un modello di sostegno degli inquilini. Questo cambio di paradigma, avviato a livello federale nei primi anni 2000 (Ufficio federale delle abitazioni, Bollettino dell’abitazione, vol. 72, 2001), permette sostanzialmente di indirizzare con maggiore precisione gli aiuti statali verso i reali beneficiari dei canoni a prezzi sostenibili ed è assai verosimile che continuerà a caratterizzare la politica di Ginevra anche negli anni a venire.
La Cité des Avanchets nel comune di Vernier, offre un esempio emblematico della politica ginevrina degli alloggi a prezzi accessibili avviata negli anni Settanta. Oggi il complesso è inserito nell’Inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere.
Il ritratto Alexandre Baettig, titolare di un Master in Scienze Economiche e di un diploma dell’Institut d’Études Immobilières (IEI) di Ginevra, dopo aver lavorato come amministratore immobiliare indipendente, mediatore e consulente in sviluppo sostenibile, entra a far parte dello studio di valutazione immobiliare Acanthe, di cui diventa condirettore nel 2018. Ricopre inoltre la carica di Presidente della Chambre suisse d’experts en estimations immobilières (CEI).
