«Le funivie di Braunwald a rischio chiusura il prossimo anno!» titolava il Blick lo scorso ottobre. Notizie negative di questo genere non fanno tremare anche il mercato locale delle abitazioni secondarie?
Daniel Steffen (DS): Sebbene esistano poche valutazioni quantitative basate su ricerche scientifiche, ci si può attendere una significativa riduzione della domanda già solo con la paventata chiusura di un comprensorio sciistico.
Philipp Lütolf (PL): Ovviamente notizie del genere sono dannose per una località turistica. D’altro canto, i residenti, il settore immobiliare e i proprietari di lunga data non ne saranno affatto sorpresi. Uno sviluppo del genere spesso è prevedibile con anni di anticipo.
Quindi è lecito supporre che nel prezzo di vendita delle abitazioni secondarie siano già inclusi i rischi legati al turismo?
DS: In parte sì. Tuttavia la dinamica viene frenata fintantoché si può contare su un numero sufficiente di potenziali acquirenti convinti che in qualche modo la situazione si risolverà. Quando però arriva il colpo di grazia, in genere sono inevitabili aggiustamenti di prezzo al ribasso.
Dal punto di vista dei valutatori o dei potenziali acquirenti: esistono segnali che indicano se una zona turistica a rischio può arrestare il proprio declino?
PL: Molti comprensori riescono effettivamente a coprire i costi di gestione dei loro impianti. I problemi sorgono solo quando si devono affrontare investimenti più ingenti. In più le banche raramente concedono prestiti adeguati alle aree economicamente deboli. In questi casi è fondamentale puntare sulla disponibilità a investire degli utenti degli impianti, ad esempio attraverso il crowdfunding, gli aumenti di capitale o il sostegno pubblico. Se questa disponibilità esiste, au–mentano le probabilità di successo.
Tra gli utenti possiamo annoverare anche i proprietari di abitazioni secondarie, per i quali sarebbe doveroso intervenire…
PL: Assolutamente sì. In questi comprensori i prezzi immobiliari sono spesso più bassi. Ecco perché un acquirente dovrebbe essere disposto a investire nelle infrastrutture locali parte del denaro risparmiato, ad esempio attraverso l’acquisto sporadico di azioni della società che gestisce l’impianto. È un modo per contribuire a mantenere il valore della propria casa.
DS: Ci sono anche comuni, come Bürchen nel Vallese, che hanno introdotto tasse di incentivazione per promuovere il turismo. I non residenti che possiedono un’abitazione secondaria a Bürchen e la affittano per meno di 90 giorni all’anno pagano una tassa speciale.
Ma questo non ha avuto un impatto negativo sulla domanda di abitazioni secondarie?
DS: Non conosco i dati esatti di Bürchen. Tuttavia noi economisti riteniamo che sia generalmente meglio lavorare con misure di incentivazione piuttosto che con divieti, come nel caso della legge sulle abitazioni secondarie. Le tasse di incentivazione frenano la domanda, ma allo stesso tempo i proventi vanno a beneficio dei residenti e delle infrastrutture locali, con ricadute positive sulla località turistica.
L’esempio di Braunwald che abbiamo citato è solo uno dei tanti. Secondo il portale di notizie Watson, a causa della scarsità di nevelegata al cambiamento climatico più di 100 comprensori sciistici svizzeri sarebbero a rischio, conconseguenze anche per il mercato delle abitazioni secondarie.
PL: Dobbiamo prendere atto che esistono diversi fattori di influenza. Per alcune regioni sono fondamentali l’altitudine e la garanzia di innevamento – o la mancanza di infrastrutture per l’innevamento artificiale. Altre località affrontano il problema delle case vuote per la maggior parte dell’anno o delle strutture alberghiere obsolete. Anche un’eccessiva dipendenza da un singolo paese di provenienza dei turisti può risultare problematica.
Si parla spesso di quanto sia importante per le regioni colpite dalla scarsità di neve riuscire a trasformarsi da mete invernali a destinazioni turistiche per tutto l’anno. Cosa serve per arrivare a questo risultato?
PL: Per le aree più piccole, che non si trovano lungo le principali rotte turistiche internazionali, o non hanno punti di riferimento turistici di fama mondiale, è fondamentale la vicinanza ai grandi centri svizzeri. E saper creare un’offerta intelligente.
Un’interessante escursione possibile solo con la funivia: la passeggiata dei cinque laghi sul Pizol.
Cosa intende per «intelligente»?
PL: Ad esempio le funivie del Pizol nel Cantone di San Gallo o la funicolare di Stoos nel Canton Svitto. Con la loro escursione dei cinque laghi e il sentiero panoramico di cresta hanno creato offerte interessanti accessibili solo tramite funivia, generando così presenze e ricavi. D’estate, quando molte attrazioni sono raggiungibili anche a piedi o in e-bike, gli impianti sono un po’ in sofferenza. Non a caso si dice che, a seconda della regione, servono fino a quattro turisti estivi per compensare un turista invernale.
I comprensori facilmente raggiungibili, come Pizol o Stoos, attirano molti escursionisti giornalieri, che però non sono sempre ben visti.
DS: Un’opinione condivisibile solo in parte, perché contribuiscono ai ricavi di strutture di ristorazione, negozi locali e impianti di risalita, e dunque al loro mantenimento e modernizzazione. La qualità delle infrastrutture influisce sul mercato delle abitazioni secondarie. Il dato è emerso chiaramente dopo la fusione dei comprensori sciistici di Arosa e Lenzer-heide, che ha portato a un aumento superiore alla media dei loro prezzi.
I prezzi sono esplosi soprattutto a partire dalla pandemia. Quanto durerà questo effetto?
DS: Poco prima della pandemia si tenevano manifestazioni per il clima e prendere l’aereo era considerato un tabù. Poi è arrivato il Covid con le sue restrizioni. Molti hanno scoperto il piacere di rifugiarsi tra le montagne svizzere. Ora la pandemia è finita e le compagnie aeree registrano nuovamente numeri record di passeggeri. Quindi è plausibile che l’effetto si attenui nel medio periodo.
In concreto, cosa si aspetta per quanto riguarda l’andamento dei prezzi delle abitazioni secondarie?
DS: Possiamo già notare un rallentamento della crescita. I prezzi continuano a salire, ma in tante regioni meno rapidamente rispetto agli anni precedenti. Nell’Oberland bernese o in Ticino ci aspettiamo già oggi una stabilizzazione, mentre il Vallese e i Grigioni potrebbero mostrare un maggiore dinamismo nei prossimi anni. Resta da vedere quanto le riduzioni dei tassi di interesse stimoleranno nuovamente la domanda.
PL: Non mi sorprende affatto che proprio in questi due cantoni a forte vocazione turistica la domanda si mantenga su alti livelli. Ne abbiamo avuto la riprova anche analizzando i numeri fatti segnare dagli impianti di risalita. In un inverno con poca neve in tutta la Svizzera, il -Vallese e i Grigioni hanno perlomeno eguagliato i risultati degli inverni con nevicate abbondanti. E questo grazie alla garanzia di innevamento di molti dei loro comprensori sciistici e all’ottima base di partenza degli impianti.
Il ritratto
Il prof. Philipp Lütolf (49) è docente e responsabile di progetto presso l’Istituto di Servizi Finanziari di Zugo (IFZ) della Scuola Universitaria di Lucerna (HSLU). Esperto del settore alberghiero e degli impianti funicolari.
Il ritratto
Il prof. Daniel Steffen (36) insegna
e fa ricerca in materia di economia immobiliare presso l’IFZ della HSLU.
Co-direttore del corso di studi del MSc Real Estate. Profondo conoscitore del mercato delle abitazioni secondarie.
.
