Nei cantoni a forte vocazione turistica, come il Ticino, il tema delle seconde case suscita grande interesse, ma rappresenta anche una sfida complessa. In alcune località della Svizzera meridionale, infatti, le residenze secondarie raggiungono anche l’80% del totale, contribuendo al fenomeno delle cosiddette «case fredde», ovvero abitazioni utilizzate solo saltuariamente, con conseguente aumento dei costi infrastrutturali e riduzione della disponibilità di alloggi per i residenti. Non sorprende quindi che, nel 2012, sia stata approvata l’Iniziativa Weber, volta a limitare la costruzione di nuove seconde case.
Che cos’è una residenza secondaria?
Il concetto di residenza secondaria non ha una definizione univoca e può variare a seconda della normativa di riferimento. In generale, si tratta di un’abitazione complementare alla residenza primaria, con cui il proprietario ha un legame meno intenso, sia per la durata del soggiorno che per i vincoli personali o professionali. Spesso utilizzata per le vacanze o per periodi limitati, si trova in un comune diverso rispetto alla residenza principale, dove il proprietario è fiscalmente registrato.
Con l’adozione della Lex Weber, la regolamentazione delle seconde case è diventata più stringente, ma il dibattito su questo tema era già acceso nelle regioni turistiche già prima della sua entrata in vigore.
La regolamentazione delle residenze secondarie si basa su più livelli normativi, tra cui:
- La Legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) e la relativa ordinanza;
- La Legge federale sulle abitazioni secondarie (Lex Weber) e la sua ordinanza;
- Le normative cantonali;
- I regolamenti edilizi comunali e i piani regolatori.
Un aspetto fondamentale riguarda il ri–spetto della quota massima del 20% di seconde case prevista dalla Lex Weber, nonché eventuali limiti più stringenti stabiliti dalle autorità locali. Vi sono inoltre incertezze sulla riconversione di im–mobili costruiti prima dell’entrata in vigore delle nuove normative: è possibile trasformare una residenza primaria in una secondaria? E come evolverà la situazione legale nei prossimi anni?
La struttura federale della Svizzera, con la suddivisione delle competenze tra Confederazione, Cantoni e Comuni, comporta un panorama normativo frammentato, con differenze anche significative tra i vari Cantoni. Gli sviluppi futuri della legislazione e della giurisprudenza saranno determinanti per la gestione e la valorizzazione delle seconde case.
L’impatto delle seconde case sul mercato immobiliare ticinese
Come esperti in valutazioni immobiliari e consulenti del settore, osserviamo quotidianamente l’influenza di queste dinamiche sul mercato. Il riconoscimento di un immobile come residenza secondaria può incidere notevolmente sul suo valore, con oscillazioni che vanno dallo 0% al 100%, influenzando direttamente la sua commerciabilità.
Dalla nostra esperienza, possiamo individuare tre categorie di immobili rispetto all’impatto della licenza di seconda residenza:
- Immobili il cui valore di mercato non risente della licenza di residenza secondaria.
- Immobili per cui la licenza comporta un incremento di valore del 10 – 20%.
- Proprietà che acquisiscono valore esclusivamente se registrate come residenze secondarie.
Tipico rustico, il cui valore è generalmente legato alla possibilità di essere utilizzato come seconda casa. In questo caso particolare, tuttavia, alcune restrizioni ne hanno consentito esclusivamente l’uso come residenza primaria, determinando un prezzo di vendita significativamente inferiore rispetto alle aspettative iniziali.
Fattori che influenzano il valore
Nella valutazione di un immobile destinato a seconda casa entrano in gioco diversi fattori determinanti:
Posizione: È l’elemento chiave per la valorizzazione di un immobile. Solo le proprietà situate in località turistiche ambite hanno il potenziale per registrare un significativo incremento di valore come seconde case. Case, ville e appartamenti condominiali possono essere particolarmente adatti all’uso vacanziero, ma la loro attrattiva dipende soprattutto dalla posizione. L’immobile deve trovarsi in una zona suggestiva e con un’atmosfera adeguata al turismo. Inoltre, nei comuni che consentono ancora la creazione di nuove residenze secondarie, i terreni edificabili sono sempre più rari, con un conseguente aumento dei prezzi.
Tipologia di immobile: Anche la tipologia e lo stato della proprietà incidono sul suo valore. Un’abitazione unifamiliare standard o un appartamento di fascia media in Ticino possono essere utilizzati anche come residenze primarie, risultando quindi più facilmente commerciabili. Al contrario, residenze di lusso o rustici isolati attirano generalmente una nicchia di acquirenti interessati esclusivamente a un uso come seconda casa.
Condizioni di mercato e tempistica: Il momento dell’acquisto è un altro fattore cruciale. Il valore di una residenza secondaria può variare sensibilmente in base alle fluttuazioni del mercato. Un acquisto effettuato in un periodo sfavorevole può comportare una svalutazione significativa dell’immobile.
Profilo dell’acquirente: Chi è il potenziale compratore? La domanda cambia a seconda della provenienza e delle possibilità economiche degli acquirenti. Ad esempio, un investitore di Zurigo potrebbe avere esigenze e capacità di spesa molto diverse rispetto a un acquirente ticinese. Queste differenze rendono la valutazione e la vendita delle seconde case un processo ancora più complesso.
Come incidono questi fattori sulla stima?
- Nel tasso di interesse, considerando variabili come immobilità, rischio, micro-localizzazione o con un’indicazione percentuale autonoma. Questa applicazione è teoricamente valida, ma risulta poco trasparente nel quantificare il valore aggiunto.
- Nel valore locativo, con un sovrapprezzo in CHF/m2, sebbene manchino dati verificabili su cui basarsi.
- Come valore forfettario, determinato sulla base dell’esperienza.
Vista panoramica sul Lago Maggiore da una villa adibita a seconda casa a Brione sopra Minusio.
Metodologia di valutazione delle seconde case
Nella pratica il 99% delle nostre valutazioni si basa sul metodo della capitalizzazione del reddito, ampiamente utilizzato anche per le proprietà destinate all’uso abitativo proprio. A seconda della tipologia dell’immobile e della sua ubicazione, possono essere applicati supplementi fino al 20% del valore capitalizzato. Tali maggiorazioni si riflettono nella stima finale dell’immobile e possono essere quantificate in termini monetari.
Uno dei motivi per cui non integriamo la possibilità di utilizzo come seconda casa nel tasso di capitalizzazione o nel valore locativo proprio, ma preferiamo esprimerla come un valore forfettario, è la crescente incertezza normativa. Sempre più comuni ticinesi non forniscono informazioni certe o legalmente vincolanti sulla possibilità di destinare un immobile a seconda residenza. Spesso le autorità locali rilasciano un parere ufficiale solo quando il proprietario presenta una richiesta formale di cambio di destinazione d’uso da residenza primaria a secondaria. Tale autorizzazione comporta costi amministrativi, ha una validità limitata nel tempo (spesso solo due mesi) e può essere subordinata all’effettivo acquisto dell’immobile.
La stima del valore si basa su un’analisi dettagliata di diversi fattori, tra cui la posizione, lo stato dell’immobile e la domanda di mercato. Per le nostre valutazioni, utilizziamo dati comparativi forniti da fonti autorevoli come FPRE, IAZI e Wüst & Partner, sebbene nessuna di queste includa maggiorazioni specifiche a livello regionale.
Naturalmente, l’esperienza e l’intuito giocano un ruolo fondamentale. La vendita di almeno due o tre seconde case al mese ci consente di affinare costantemente le nostre valutazioni e di integrare nella stima una sensibilità che va oltre i meri dati numerici.
In molti casi permane incertezza sulla possibilità che un immobile possa essere utilizzato in futuro come seconda casa. In queste situazioni l’applicazione di un supplemento forfettario rappresenta una soluzione utile, poiché tiene conto del rischio di variazioni di valore, sia in positivo che in negativo. Tuttavia, per quegli immobili la cui destinazione d’uso come residenza primaria è l’unica opzione realistica, il supplemento per seconda casa non viene applicato.
Esempio di valutazione di una residenza secondaria
Per questo esempio consideriamo una piccola casa unifamiliare con una superficie abitabile di 150 m2, che genera un valore locativo di CHF 50’000.
Maggiorazioni forfettarie come soluzione
Il mercato delle seconde case in Ticino resta complesso e soggetto a forti oscillazioni. Una valutazione accurata è essenziale per evitare incertezze legali e determinare nel modo più preciso possibile il reale valore di un immobile. Grazie alla nostra esperienza pluriennale e a una metodologia consolidata, supportiamo acquirenti e venditori nelle loro decisioni, aiutandoli a ottenere il miglior prezzo possibile.
Nelle nostre valutazioni partiamo sempre dal valore di mercato di una residenza primaria e applichiamo maggiorazioni forfettarie qualora sia disponibile una licenza per la residenza secondaria.
Stefano Specht
Partner & CEO pressoImmobiliare SL SA a Locarno, Master of Science in Business Administration, Certificato di Studi Avanzati (CAS) in Real Estate Valuation, vicepresidente SIV, membro delle associazioni SIV, SVIT e VAS-AEC.
Stefano Lappe
Partner & CEO presso Immobiliare SL SA a Locarno, Master in Real Estate Management, membro delle associazioni SIV, SVIT, CSEA e VAS-AEC.
