Prezzi in aumento, adeguamento della normativa o concorrenza per il mercato delle abitazioni principali: le circa 500’000 residenze secondarie che conta la Svizzera sono un tema ricorrente nei media. Interessano anche i valutatori, perché implicano anche domande specifiche: come si differenzia la valutazione delle abitazioni principali e secondarie? I mercati si influenzano reciprocamente? Su quali dati si basano i valutatori? E quale impatto hanno le piattaforme di locazione internazionali (Airbnb & Co.) sul mercato relativamente giovane delle residenze secondarie in destinazioni turistiche urbane?
Dallo scambio con i professionisti che operano nelle diverse regioni turistiche emerge che quando si tratta di abitazioni secondarie l’approccio alla valutazione e la metodologia variano notevolmente a seconda della regione e del mercato turistico. Inoltre le conoscenze degli specialisti riguardanti i prezzi immobiliari locali sono di importanza cruciale, ancora di più rispetto a quelle in materia di immobili standard del Mittelland.
L’esempio dell’Alta Engadina
Con St. Moritz l’Alta Engadina offre un esempio rappresentativo del mercato delle abitazioni secondarie in ambiente alpino. Qui ritroviamo sia l’alta borghesia milanese alla ricerca di un appartamento sia gli svizzeri benestanti prossimi al pensionamento che desiderano trasferire la propria residenza in Alta Engadina, ad esempio per beneficiare dell’aliquota bassa dei Grigioni sui versamenti alla cassa pensioni.
«Salvo rare eccezioni, generalmente nella valutazione partiamo dal livello di prezzo delle abitazioni secondarie», spiega Marius Hauenstein, contitolare di Tuena Hauenstein Architekten e valutatore con base a St. Moritz. Sono eccezioni ad esempio gli alloggi che a causa della loro posizione non incontrano il favore degli acquirenti esterni o riservati esclusivamente ai residenti. Andry Niggli, di Niggli und Zala Immobilien a St. Moritz, rileva invece differenze marcate tra abitazioni principali e secondarie: «A seconda della macro o microposizione, le differenze possono arrivare al 30 – 40%. I prezzi tendono a convergere nel segmento di fascia alta e in posizione prestigiosa.»
«Spesso è necessario correggere manualmente
i risultati.»
Marius Hauenstein, Tuena Hauenstein Architekten, St.Moritz
Per le sue valutazioni a St. Moritz, Niggli in genere si affida al metodo del valore reale. Sono da sottolineare due peculiarità: in primo luogo molte residenze secondarie sono meglio attrezzate rispetto alle abitazioni principali, il che comporta già un valore comparativamente più elevato per l’edificio. In secondo luogo, Niggli applica spesso le proprie statistiche per il valore del terreno: «Da noi la vendita immobiliare ha una tale dimensione che conosciamo bene i prezzi attuali e i dati delle transazioni. Sappiamo comprendere i dettagli impliciti, le superfici, ad esempio.» L’architetto Hauenstein, invece, per la valutazione delle residenze secondarie utilizza anche modelli edonici, che però sul mercato immobiliare di St. Moritz spesso mostrano dei limiti: «Se si conoscono bene i prezzi locali, si è in grado di correggere manualmente i risultati.»
Residenze secondarie e locazione
Nelle mete turistiche dei Grigioni i valutatori non devono occuparsi solo di immobili di fascia alta, ma sempre di più anche di residenze secondarie offerte in locazione. Poiché la maggior parte delle località turistiche hanno già superato la soglia stabilita dalla legge sulle abitazioni secondarie, le nuove edificazioni ammesse, oltre alle residenze principali, sono le abitazioni secondarie offerte in locazione turistica da professionisti tutto l’anno (ad eccezione dei periodi in cui sono occupate dai proprietari). «Questi modelli con obbligo di locazione li conosciamo da decenni in alcune località, eppure rappresentano ancora un ambito specifico per la valutazione», spiega Antonio Federico, MRICS, proprietario di Federico Immobilien a Coira.
In passato, per valutare questa tipologia si diminuiva il prezzo di un terzo rispetto alle residenze secondarie a uso libero. Oggi questo segmento di mercato spesso necessita di valutazioni molto individuali. «Sono dei prodotti ibridi; non si possono valutare in maniera classica né con il metodo del valore reale, né con modelli edonici, né con il metodo basato sul valore reddituale», afferma Federico. Spesso non resta altra soluzione che applicare diversi metodi e integrare la propria esperienza per arrivare progressivamente al risultato.
L’esempio del Ticino
Gli alloggi offerti in locazione turistica sono poco presenti in Ticino e anche la situazione in materia di residenze secondarie è ben diversa da quella dei Grigioni, destinazione molto ricercata di sport invernali. In Ticino la stagione va da marzo a ottobre. L’attrattiva turistica non dipende da un singolo elemento distintivo, come un comprensorio sciistico, e al mercato delle residenze secondarie si affianca un ampio mercato di abitazioni principali. A Locarno, ad esempio, le vendite ruotano principalmente attorno alle residenze principali, mentre nella vicina Ascona è esattamente l’inverso. Altri comuni, invece, sono interessanti per entrambi i mercati. «Prima di procedere con la valutazione dobbiamo sempre assegnare l’immobile al mercato giusto», spiega Stefano Specht, titolare della Immobiliare SL a Locarno. Il valutatore distingue tre mercati: residenze secondarie classiche che hanno ottenuto l’autorizzazione, abitazioni principali e immobili che possono essere destinati a entrambi gli usi.
«La differenza di prezzo
è di circa il 10 – 20%.»
Stefano Specht, Immobiliare SL
«La differenza di prezzo tra abitazioni principali e secondarie, in base all’esperienza, è di circa il 10–20%», afferma Specht. In località molto richieste dalla clientela benestante della Svizzera tedesca o della Germania la differenza può essere ancora più marcata. Altra particolarità ticinese: i prezzi di appartamenti identici nello stesso edificio possono variare a seconda che siano classificati come residenze principali o secondarie. «In genere valuto gli immobili come abitazioni principali e applico una maggiorazione percentuale in base alle mie conoscenze del mercato se è possibile un utilizzo come abitazione secondaria», spiega Specht.
L’importanza della classificazione tra residenze principali e secondarie diventerà evidente soprattutto per gli immobili riqualificati negli ultimi anni: «Se un rustico si trova in una zona in cui sono consentite solo abitazioni principali, la svalutazione al momento della rivendita può facilmente arrivare a un terzo.»
Un argomento che tocca anche le città
Mentre le residenze secondarie e il loro impatto sul mercato immobiliare locale animano da tempo il dibattito nelle regioni a forte richiamo turistico come le Alpi o il Ticino, nelle grandi città il tema è emerso solo di recente. Piattaforme come Airbnb o Booking.com facilitano gli affitti brevi e alimentano questa tendenza. Nei comuni con un’elevata domanda turistica, come Interlaken o Lucerna, l’aumento degli immobili affittati online ha suscitato un coro di appelli per maggiori restrizioni. Lucerna ad esempio ha introdotto una legge, il 1° gennaio 2025, che limita a 90 giorni la locazione turistica degli alloggi.
Tuttavia, almeno a Lucerna, le rilevazioni indicano che il disagio percepito non collima con la realtà: secondo le stime comunali, la quota di alloggi affittati a breve termine è inferiore all’1%. Ciononostante il tema tiene occupati i valutatori lucernesi. «Il livello degli affitti, al giorno o alla settimana, lascia supporre che i ricavi, e quindi anche il valore immobiliare, siano notevolmente più alti rispetto alle residenze principali», spiega Moritz Meyer, vice responsabile del settore valutazioni presso Arlewo a Lucerna. Nella realtà però ai ricavi elevati si accompagnano anche periodi di vuoto stagionale e i costi per affitto, pulizia e manutenzione. «Alla fine va valutato caso per caso se convenga o meno. Nel dossier proponiamo diversi scenari e i valori risultanti, soprattutto per la stima di immobili a uso misto, residenziale e commerciale, dove la locazione breve degli alloggi potrebbe essere un tema attuale», conclude Meyer.
RIFERIMENTI NORMATIVI
Per maggiori informazioni sulla Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec, Lex Weber), sulle sue ripercussioni dall’entrata in vigore nel 2016 e sulle nuove disposizioni in vigore dal 1° ottobre 2024 (Lex Candinas):
Eletto «il più bel villaggio della Svizzera» nel 2016 e a soli dodici chilometri di distanza da Lugano, Morcote è una destinazione molto apprezzata. La quota di abitazioni secondarie è del 59%.
