«Per chi arriva a ‹The Valley› a Kemptthal la prima impressione è di forte impatto. La via centrale, che si snoda tra gli edifici come una specie di arteria, è piena di vita. Si sente subito che qui sta succedendo qualcosa. Ad oggi qui, su circa 42’000 metri quadrati di superficie, lavorano 1250 persone. Abbiamo 143 diversi locatari, dei ristoranti, dei creativi, un fitness center, un ufficio postale.
È un vero piacere vedere che la nostra visione funziona. Abbiamo trasformato l’ex fabbrica Maggi in una location unica. Gli edifici storici con il loro carattere ospitano aziende dei più svariati settori, tutte accomunate dalla voglia di essere parte del cambiamento. Tutti i visitatori colgono l’atmosfera speciale che si respira qui. ‹The Valley› brilla per energia e spirito innovativo.
Che si potesse riconvertire l’ex sito produttivo attraverso un cambio di destinazione d’uso era evidente fin dal principio. Da cui il grande interesse suscitato dalla messa in vendita dell’area, sebbene non mancassero gli scettici. Ad esempio: sarebbe stato possibile eliminare gli odori dentro i fabbricati dismessi? Noi ci abbiamo creduto e i fatti ci hanno dato ragione. Per la realizzazione ci siamo associati al gruppo Motorworld, che grazie al suo know-how in materia di utilizzo diversificato delle superfici ci ha permesso fin dall’inizio di attirare i primi inquilini del settore mobilità e di organizzare eventi.
Naturalmente abbiamo dovuto risanare i vecchi edifici adeguandoli agli standard attuali. Quando si ristruttura un sito classificato come monumento storico può capitare che gli interventi di ricostruzione vadano ben oltre le previsioni. Ciò nonostante, riconvertire l’area con nuove costruzioni non sarebbe stato necessariamente più conveniente.
Contratti di locazione transitoria come strumento di finanziamento
Per attirare sia imprese già consolidate che start-up, all’inizio offrivamo gli spazi in locazione transitoria. I primi locatari hanno contribuito a vivacizzare la zona e si sono stabiliti qui definitivamente. La nostra proposta era allettante soprattutto per le start-up, che potevano disporre di grandi spazi a condizioni molto vantaggiose. Il che ci ha permesso di non avere spazi sfitti. E di attirare altri interessati con un «Guardate un po’ chi c’è qua!»
Il sito ospita Planted Foods, un’impresa all’avanguardia nel campo dell’innovazione alimentare, un panificio vegano, un produttore di caffè cold brew e l’ultima arrivata, una start-up che produce vino senza alcol. Tutte aziende che non solo incarnano perfettamente lo spirito di ‹The Valley›, ma che creano anche posti di lavoro. Come locatari sono straordinari, ma allo stesso tempo c’è anche il rischio di vederli scomparire. Ecco perché puntiamo su un buon mix.
«‹The Valley› brilla per energia e spirito innovativo.»
Abbiamo elaborato un piano di sviluppo per l’intero sito, che descrive come intendiamo gestire gli edifici storici e gli spazi esterni. Per noi è essenziale che sia consentita la ridensificazione, vale a dire costruire ex novo a determinate condizioni là dove gli edifici sono stati demoliti nel corso degli anni.
Redditività tangibile
Per quanto questo progetto sia alimentato dalla nostra passione, deve comunque essere redditizio. Abbiamo effettuato ingenti investimenti e il sito genera anche costi accessori. Le strade, l’illuminazione, gli allestimenti esterni – tutto rientra nella nostra responsabilità. Molti beni erano obsoleti e sono stati sostituiti, o dovranno esserlo in un futuro non troppo lontano.
Se parliamo di sviluppo immobiliare, naturalmente non possiamo tralasciare l’aumento di valore. E l’obiettivo di ricavare una rendita adeguata. Nel complesso possiamo ritenerci soddisfatti dell’attuale andamento. L’aumento di valore è già una realtà a più livelli.
Altre opere in progetto
Lo sviluppo dell’area ha già prodotto un effetto a cascata. Tra non molto costruiremo
un parcheggio multipiano comprensivo di un nuovo polo industriale in prossimità di ‹The Valley›. Si è già fatto avanti un interessato che intende trasferire qui la sua sede svizzera. Completano il progetto un ponte sopra due strade, per collegare il parcheggio al sito, e un altro fabbricato più a nord. Come potete vedere, il potenziale di quest’area è in continuo sviluppo e il lavoro per ora non ci manca.
Se pensiamo al futuro, un elemento è fondamentale: ‹The Valley› deve essere in grado di poter funzionare autonomamente, in modo da rendere superflua la nostra presenza sul posto e da fare sì che questa si limiti alla gestione standard degli immobili. Per come stanno andando le cose, sono fiducioso che ben presto raggiungeremo l’obiettivo.»
«The Valley» è situata a circa metà strada tra Winterthur e Zurigo, il che ne aumenta l’attrattività come polo lavorativo.
Il ritratto
Dopo la laurea in architettura conseguita all’ETH di Zurigo, Mikula Gehrig ha lavorato come architetto e responsabile di progetto per circa dieci anni, prima di approdare al settore dello sviluppo immobiliare. Da 13 anni si occupa di sviluppo immobiliare presso la Mettler Entwickler AG. È responsabile del sito di Kemptthal.
