Il tasso zero è di nuovo tra noi! Gli investimenti immobiliari diventano sempre più attraenti. L’offerta è limitata e per poter restare in corsa, gli acquirenti devono accettare prezzi in salita.
Prima di decidere di investire generalmente si fa ricorso alle valutazioni. In Svizzera gli investimenti immobiliari si valutano prevalentemente con il metodo DCF, basato sul valore di rendita, che ci protegge dalla volatilità che si osserva in altri paesi dove spesso i valori sono frutto di una valutazione comparativa. L’inerzia relativa di adeguamento dei tassi di attualizzazione ai cambiamenti che intervengono sul mercato finanziario, associata ai rendimenti stabili, produce un effetto di livellamento sui valori immobiliari svizzeri.
Da ciò derivano le ben note sfide delle fasi caratterizzate da tassi di interesse bassi: gli investitori trasferiscono maggiori capitali sul mercato immobiliare, il quale a sua volta reagisce alla pressione degli investimenti con aumenti di prezzo. Le valutazioni dovrebbero confermare i bassi rendimenti all’acquisto, il che risulta impegnativo a causa dell’effetto di livellamento.
Qui e là osserviamo approcci creativi per affrontare questa sfida. È possibile comprendere il trend dei prezzi nel breve periodo con un adeguamento personalizzato del tasso di attualizzazione. In caso di acquisti all’interno di portafogli già esistenti, questo metodo va applicato con prudenza, altrimenti si produrranno modifiche di valore non conformi alla
prassi svizzera di valutazione.
Esiste un’altra opzione per garantire plausibilità al rendimento all’acquisto: il finanziamento. Solitamente escluso nella valutazione DCF, può essere un criterio importante per le decisioni di investimento. A causa dell’effetto leva, con un finanziamento a basso tasso di interesse è possibile migliorare il rendimento all’acquisto.
La formazione del prezzo spinta dal finanziamento era una procedura particolarmente in voga durante la fase di tassi negativi. Staremo a vedere se anche nell’attuale fase di tassi bassi l’effetto leva avrà ripercussioni sui prezzi alla luce del regolamento Basilea III e tenuto conto degli ingenti flussi di capitale nel segmento istituzionale. Esistono altri elementi trainanti per il valore: l’aumento dei ricavi e la riduzione delle spese, che portano a maggiori proventi netti.
«I valori possono essere elastici e i prezzi malleabili.»
In concreto: è possibile migliorare il rendimento con canoni di locazione più elevati ottenuti grazie a uno scenario specifico delle parti coinvolte o a determinati accordi accessori. Ogni tanto si osservano ricavi generati da superfici immaginarie, o da superfici di maggior valore ma inesistenti nella realtà.
Le spese, dal canto loro, possono venire minimizzate tramite una valutazione migliorativa dello stato di un bene o affievolendo le condizioni quadro legislative o regolamentari. Anche il presunto rapporto locativo (ad es. «triple net») può avere un impatto vantaggioso sul livello delle spese.
Un’inversione di marcia, dunque una rimonta dei tassi, può produrre
effetti cumulativi e far svanire nel nulla uno scenario di valutazione troppo ottimistico. Abbiamo potuto osservarlo in casi di rilievo.
I valori possono essere elastici e i prezzi malleabili. Ecco dunque che
diventa fondamentale che investitori e finanziatori comprendano come è stato calcolato il valore. È il prezzo della fiducia, perché solo così si può essere certi che la valutazione corrisponda effettivamente allo scenario dell’investimento e che tenga conto della strategia di portafoglio. Oltre all’analisi rigorosa delle basi e dei parametri di valutazione, e al disclaimer, per ogni singola operazione di acquisto o finanziamento è imperativo effettuare tutte le verifiche di due diligence sugli elementi rilevanti per la transazione.
Non si può delegare questa responsabilità: spetta all’acquirente o al finanziatore.
Il ritratto
Titolare di un MAS in Real Estate UZH, Beat Seger vanta oltre 40 anni di esperienza come sviluppatore, investitore e consulente nel settore immobiliare nazionale e internazionale. Membro della SIV e del Comitato di trasformazione digitale della SIA, Beat Seger è partner ed esperto immobiliare presso KPMG Svizzera, di cui è Chief Digital Officer.
