«Wissen statt Glauben» – unter diesem Motto will der nicht profitorientierte Verein «Real Estate Investment Data Association» (REIDA) seit 2010 die Datengrundlage im Schweizer Anlageimmobilienmarkt verbessern (weitere Infos siehe Box). Dahinter stehen verschiedenste Akteure aus der Immobi­lienbranche, darunter beispielsweise die Bundesämter für Statistik und für Wohnungswesen, die ZKB, Credit ­Suisse und UBS sowie die Berufsverbände SIV und SVIT. Mitglieder und Externe liefern Daten, die dann anonymisiert werden. So sind bei ­REIDA aktuell ­Zahlen aus rund 275 000 Mietverträgen sowie mehreren Tausend Abrechnungen von Anlageliegenschaften ver­fügbar. «Im Bereich Transaktionen verfügen wir momentan über Werte aus einigen Hundert Verträgen. Nun wollen wir auch hier die Datengrundlage verbreitern», sagt REIDA-Geschäftsführer Rainer Artho. Darum wird die Einreichung von Daten neu niederschwelliger gestaltet: «Per E-Mail können uns vollständige Dossiers von Transaktionen geliefert werden. Aber auch ein kurzes Informationsmemorandum einer Transaktion genügt», sagt Artho. Auf dessen Grundlage würden Verantwortliche der REIDA dann die entsprechenden Daten nachrecherchieren.

Gegenüber den Datenlieferanten ist REIDA dabei zur absoluten Geheimhaltung verpflichtet. Das Ziel sei eine klare Ausweitung der Datengrundlage, die dann den Marktakteuren bessere Vergleichswerte liefert. «Im Schweizer Markt für Immobiliendaten bietet sich REIDA als Alternative zu grossen Datenlieferanten und Beratern an», sagt Artho. «Das Wesentliche an REIDA ist, dass wir über die effektiven Vertragsdaten verfügen und nicht über Angebotsdaten. Zudem können diese als Einzeldaten bezogen und für eigene Modellierungen und Analysen genutzt werden.»

Künstliche Intelligenz in der Bewertung

«Wenn mehr Anbieter im Markt für ­Immobiliendaten tätig sind und so die Transparenz steigt, ist das begrüssenswert», sagt Peter Pickel. Er leitet bei der Asga Pensionskasse – der grössten unabhängigen Gemeinschafts-Vorsorgeeinrichtung der Schweiz – den Bereich Immobilien. Auch die REIDA-Initiative zur Sammlung von mehr Transaktionsdaten mache Sinn, denn «grundsätzlich besteht in der Schweiz im Bereich Transaktionen eine Lücke in der Datenverfügbarkeit». Zwar könnten institutionelle Anleger aufgrund der grossen Menge Transaktionen, die sie selbst durchführen, Transaktionsdaten abschätzen. Auch die Renditen als wichtigste Datengrösse seien grösseren Anlegern weitgehend bekannt. «Wer aber als kleinere Makler- oder Bewertungsfirma im Immobilienmarkt tätig ist und nicht auf eigene, umfangreiche Zahlen zurückgreifen kann, muss die Daten einkaufen.» Hier würden in der Regel etablierte Anbieter wie Wüest Partner oder IAZI angefragt. «Wenn REIDA zu deren grossen Marktmacht weiter ein Gegengewicht aufbauen will, wäre das sehr begrüssenswert.» Die Asga arbeite bisher nicht mit REIDA-Daten, doch Pickel betrachtet eine Mitgliedschaft als prüfenswert. «Allerdings publiziert REIDA heute noch relativ wenige ihrer Daten und Analysen. Wenn mehr veröffentlicht und gleichzeitig der Transparenzgedanke betont würde, würde man sicher mehr Marktakteure zur Beteiligung und Datenlieferung motivieren.»

Neben den etablierten Firmen sowie REIDA drängen in jüngster Zeit auch sogenannte PropTechs – also Start-ups im Immobilienbereich – auf den Markt. Sie arbeiten mit Programmen mit künstlicher Intelligenz. Diese Big-Data-Analysen sollen es möglich machen, neue Faktoren in die Immobilienbewertung einzubinden, wie etwa die langfristige Stadt- oder Quartierentwicklung oder sozioökonomische Daten. Pickel, der selbst elf Jahre bei Wüest Partner war und dabei schwerpunktmässig in der Bewertung gearbeitet hat, sagt dazu: «Ich denke, dass der Einfluss von solchen soften Faktoren letztlich vernachlässigbar ist. Es gibt einige wenige Faktoren wie etwa die Lage und bauliche Objekteigenschaften, die die Immobilienbewertung noch immer weitgehend bestimmen.»