L’arte di non lasciarsi abbagliare

Giovanni A. Sena, i valutatori immobiliari non sono immuni da influenze psicologiche. In che modo questo tema entra nella formazione?

È parte integrante di tutti i corsi SIREA. In qualità di docenti, attribuiamo grande importanza a sensibilizzare i partecipanti sui potenziali bias cognitivi. Un elemento centrale è l’allargamento consapevole del cosiddetto ventaglio di input. Tutti i fattori economici, di mercato e soggettivi (ad esempio proprietà, potenziali acquirenti, aspetti specifici della posizione) vengono analizzati sistematicamente. Solo in un secondo momento si valuta quali influenzino davvero il valore di mercato. Questo metodo strutturato aiuta a riflettere criticamente sugli influssi esterni e a consolidare l’obiettività della stima.

E per quanto riguarda le emozioni personali che accompagnano il ­valutatore nel suo lavoro?

Emozioni e condizionamenti personali ricoprono un ruolo non trascurabile nella valutazione. Per questo consiglio una regolare introspezione, come una sorta di controllo interno. Ci si dovrebbe porre una serie di domande: sono forse prevenuto in questa situazione? Ho, consciamente o inconsciamente, dei pregiudizi nei confronti di persone, istituzioni o utilizzi particolari? Mi lascio influenzare da una posizione eccezionale o da un mercato estremamente dinamico? Analizzare consapevolmente la propria percezione permette di identificare preventivamente le emozioni e di ridurne l’impatto sul risultato della valutazione. L’obiettività non inizia dall’analisi di mercato, ma dal proprio atteggiamento.

Quali componenti in particolare ­invitano alla prudenza?

Particolare cautela è richiesta rispetto al ruolo del committente. Nell’interesse di chi viene valutato l’immobile? Nell’ambito di una vendita? Dal lato del venditore o da quello dell’acquirente? Oppure si tratta di una comunione ereditaria con interessi divergenti? In pratica, in ogni incarico si possono constatare tentativi di influire sul risultato della valutazione, dalle informazioni mirate alle aspettative esplicite o implicite in relazione al valore. La situazione diventa particolarmente delicata se la valutazione riguarda la sfera privata o di amicizia. Si rischia di perdere la distanza professionale, che nel peggiore dei casi può portare a un risultato compiacente. In questi casi sono d’obbligo una chiara definizione dei ruoli e il rispetto rigoroso dei criteri deontologici e delle direttive in tema di valutazione.

Quali meccanismi di controllo ­possono integrare i valutatori?

È utile, ovviamente se il tempo lo consente, lasciare «sedimentare» la valutazione e rivederla con occhio critico il giorno successivo. Dato che spesso si lavora sotto pressione, diventa ancora più importante un approccio strutturato e trasparente. Nei corsi SIREA puntiamo a trasmettere i metodi e gli strumenti standardizzati per un controllo sistematico dei diversi parametri. Che include un controllo rigoroso con i dati di mercato aggiornati, tanto sulla base di fonti esterne (annunci, banche dati delle transazioni, ecc.) quanto a partire da una ­propria banca dati. I valori comparativi provenienti dall’ambiente diretto, ad esempio immobili simili situati nelle vicinanze, possono contribuire a classificare e va­­lidare i risultati in maniera critica. ­Raccomandiamo inoltre di procedere con un controllo incrociato, in team o con uno sparring partner, e di utilizzare le checklist. Trasparenza, documentazione e tracciabilità interna sono i pilastri fondamentali di una gestione efficace della qualità.

Chi legge una valutazione è in grado di capire se il risultato è coerente?

Anche se una valutazione è formalmente corretta e ben documentata, per i non specialisti è difficile giudicare la coerenza dei contenuti e del risultato. Di qui l’importanza della trasparenza e della tracciabilità: la metodologia, le ipotesi, i parametri e i metodi di calcolo devono essere spiegati in modo chiaro e giustificati in maniera obiettiva. Solo così anche i non addetti ai lavori possono comprendere la procedura a grandi linee. Una buona valutazione non si riconosce solo dal risultato plausibile, ma anche e soprattutto da un’argomentazione coerente e verificabile.

Che consiglio darebbe ai futuri ­valutatori?

Il consiglio principale è di mettere sistematicamente in discussione il risultato delle proprie valutazioni, anche se a prima vista sembra plausibile. Lo scambio con i colleghi, che si tratti di singole persone o di gruppi di lavoro, è una pratica estremamente preziosa che contribui­sce a garantire la qualità. Diventa dunque essenziale promuovere attivamente un confronto regolare tra esperti di una stessa regione.