REIDA s’est associé à un groupe d’experts, dont fait partie la SIV, ainsi que 13 grands propriétaires immobiliers pour lancer un Total Return Benchmark afin d’offrir «un indice des professionnels du secteur pour les professionnels du secteur». La variable économique centrale ici est la performance: l’indice relie revenu courant et évolution de la valeur pour améliorer la comparabilité des biens au-delà des portefeuilles ou des segments, et indépendamment de la structure de financement ou des coûts organisationnels.
De l’indice CO2 au Total Return Benchmark
Alors que son travail avec les données financières immobilières a débuté dès 2012, REIDA doit une grande part de sa récente notoriété à son «Indice CO2». Ce standard de calcul pour indicateurs environnementaux a été développé en étroite collaboration avec d’autres professionnels du secteur, et il a été adopté par des organismes tels que la CAFP, l’AMAS et l’ASIP.
Sur la base de ce succès, il semblait évident qu’il fallait aussi favoriser les comparaisons dans la spécialité de REIDA que sont les données financières, et optimiser encore l’utilité des données existantes. Depuis ses débuts, REIDA collecte d’énormes quantités d’informations. En 2024, sa banque de données incluait plus de 3400 immeubles de placement pour une valeur marchande totale de près de CHF 80 milliards, toutes régions suisses et tous types d’utilisation confondus.
Pour comparaison: selon l’Office fédéral de la statistique, les caisses de pension suisses détenaient en 2024 pour environ CHF 229 milliards de placements immobiliers en Suisse, approximativement pour moitié directement et pour moitié indirectement via des fondations de placement et des fonds immobiliers. Ces chiffres montrent qu’il existe donc déjà une base de données substantielle. Et elle va continuer de grossir grâce à la participation d’autres organismes.
Qu’est-ce que le Total Return Benchmark?
Les informations provenant de tous les portefeuilles disponibles sont uniformisées: données de base, surfaces, transactions et transferts, estimations de fin d’année, comptes de résultat au niveau de l’immeuble (y compris Capex). Cette méthode permet d’homogénéiser les chiffres provenant de plusieurs milliers d’immeubles de placement de différents propriétaires afin de pouvoir les comparer selon des définitions homogènes.
Le Total Return Benchmark se concentre clairement sur le marché de l’immobilier de rendement en Suisse dans le but de fournir un socle de comparaison cohérent, transparent et adapté à la pratique afin d’évaluer la performance des immeubles existants. L’accent n’est pas mis sur la logique individuelle de bilan ou de financement d’un organisme, mais sur la performance économique de l’immeuble en tant que tel. Tout commence par des définitions claires (rendements, frais de gestion, vacances, Capex), ainsi que par un traitement standardisé des influences spécifiques et des modifications apportées aux portefeuilles.
C’est sur cette base que peuvent être calculés, pour chaque bien, un rendement des revenus et un rendement de l’évolution de la valeur. En présence de transactions et de transferts, un rendement d’achat/vente peut être ajouté. Cette segmentation est importante, car elle met en évidence différentes causes: la capacité bénéficiaire courante, la variation de valeur induite par le marché ou par l’estimation, et les effets dus aux transactions.
Des performances moyennes impressionnantes
Les données récoltées sur 15 ans offrent une représentation claire: une performance totale moyenne (Total Return) de 5,7% par an pour tous les types d’utilisation depuis 2010. Elle se compose d’un rendement des revenus de 3,6% par an et d’un rendement de l’évolution de la valeur de 2,1% par an, cette dernière étant largement favorisée par la baisse des taux d’intérêt et les effets associés sur les estimations ou l’actualisation.
Parallèlement, on constate aussi un décalage structurel dans le rendement des revenus: son taux annuel a diminué au fil du temps, passant d’une moyenne de 4,6% en 2010 à 3,1% en 2024.
Sur l’ensemble de la période, la catégorie logement se démarque: c’est elle qui atteint le rendement total moyen le plus élevé avec 6,2% par an. Géographiquement, la région de Zurich et celle du lac Léman ont enregistré les plus forts résultats. Le segment résidentiel dans les noyaux centres a particulièrement profité de la baisse significative des taux d’actualisation (voir graphique).
Comparaisons des portefeuilles et des biens individuels
Le Total Return Benchmark permet aux organismes participants de classer les performances de leur propre portefeuille vis-à-vis du marché, pas seulement sous la forme d’un indicateur général, mais aussi plus subtilement en séparant rendement des revenus et rendement de l’évolution de la valeur. L’avantage supplémentaire décisif réside dans l’attribution de la performance: les écarts par rapport à l’indice peuvent être décomposés en un effet d’attribution et un effet de sélection. L’effet d’attribution montre si la performance résulte surtout de la surpondération ou sous-pondération de certains segments. L’effet de sélection atteste, lui, si l’organisme est plus ou moins performant que le marché sur ses différents segments.
Les biens individuels peuvent, eux, être comparés au sein de leur propre segment, par exemple «logement Zurich noyau central». Cette méthode aide à contrôler la plausibilité des estimations et des hypothèses, à démasquer les valeurs aberrantes et à fixer des priorités dans la gestion des portefeuilles.
L’indice CO2 de REIDA offre un autre avantage: les portefeuilles participants peuvent analyser conjointement les potentiels de réduction d’émissions et la performance financière, ce qui permet d’appréhender les effets des trajectoires de décarbonation sur la performance financière, et d’identifier les conflits d’objectifs ou les synergies entre objectifs climatiques et objectifs de rendement.
Quelle pertinence pour les estimateurs?
Les estimations DCF intègrent de nombreuses hypothèses concernant les recettes et les dépenses. L’indice REIDA fournit ici un cadre de référence adapté à la pratique, en particulier pour catégoriser les loyers usuels et leur croissance, les taux de vacance et les coûts dans les segments correspondants. Cela permet de vérifier la plausibilité des hypothèses sans pour autant remplacer une analyse spécifique du bien.
Le Total Return Benchmark se trouve actuellement encore en phase pilote. L’objectif est d’en faire un produit durable offrant des avantages immédiats aux organismes participants, mais aussi un bien public à la disposition du secteur immobilier. Plus la base de données sera large, plus les comparaisons segmentaires seront solides et plus il apportera une valeur ajoutée pratique pour l’estimation, la gestion de portefeuilles et le développement de normes communes.
REIDA (Real Estate Investment Data Association) est une association à but non lucratif dont l’objectif est d’améliorer les données et les connaissances du marché des placements immobiliers en Suisse. REIDA compte plus de 30 membres issus du secteur immobilier.
REIDA développe son Total Return Benchmark en collaboration avec le spécialiste des données Alphaprop ainsi que 13 organismes participants. Le but est de mettre à disposition une base de comparaison homogène et adaptée au secteur afin d’évaluer la performance des immeubles de rendement en Suisse.
À propos de l’intervenant
Thomas Spycher est économiste et spécialiste des données. Cofondateur d’Alphaprop (alphaprop.ch), il se concentre sur les données et les outils numériques dans le domaine des placements immobiliers directs et indirects.
