Economiesuisse parle de «frénésie réglementaire» entravant la création de nouveaux logements et empêchant le marché de fonctionner correctement dans les villes. L’avis de Wüest Partner: «C’est une évolution problématique du point de vue de l’aménagement du territoire et de notre économie.» Deux exemples qui illustrent à quel point le sujet d’une réglementation croissante des loyers et du marché immobilier peut être chargé en émotions, et qui confirment que les professionnels du secteur s’attendent à un résultat contraire aux intentions initiales. Les partis de gauche et l’Association des locataires voient les choses différemment: une intervention serait indispensable pour créer ou maintenir des logements abordables.
Plusieurs réglementations ont déjà été appliquées ou décidées ces dernières années: la loi sur la protection des locataires dans le canton de Genève, l’ordonnance sur la protection du logement à Bâle, le contre-projet à l’initiative «Basel baut Zukunft», la «Lex Airbnb» au Tessin, l’initiative «Davantage de logements abordables» à Berne, la révision du plan d’aménagement de Thoune ou la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif dans le canton de Vaud. Leurs critiques pointent plusieurs conséquences: une atteinte à la garantie de la propriété, un effet de sclérose (les locataires restent dans des logements parfois trop grands), un ralentissement de l’activité du bâtiment qui aggrave encore la pénurie et ne fait pas baisser les loyers. Les partisans de la réglementation voient les choses différemment. L’Association des locataires souligne que la loi genevoise protège enfin des résiliations motivées par le profit. Une chose est certaine pour les développeurs, les réglementations réduisent la prévisibilité, allongent les procédures de demande de permis et augmentent les risques juridiques. Les initiatives et votations peuvent, bien sûr, avoir un effet similaire, même en phase de mise en œuvre ou en suspens.
Voici quelques exemples:
Initiative populaire du parti Liste alternative de Zurich (AL) «Vivre ici, habiter ici, rester ici»
L’initiative de l’AL réclame un quota obligatoire de logements à loyer modéré dès qu’il y a classement en zone constructible, reclassement ou surclassement dans la ville de Zurich. Elle se réfère à l’article 49b de la loi cantonale sur l’urbanisme et les constructions en vigueur depuis 2014, mais encore guère appliquée. Un projet d’ordonnance de mise en œuvre de la ville de Winterthour va dans le même sens afin de créer les bases juridiques pour l’application de cet instrument.
(Date de vote encore inconnue)
«Initiative pour le logement» des Verts dans le canton de Zurich
En collaboration avec le PS et l’AL, les Verts ont récolté les signatures nécessaires pour cette initiative, dont l’objectif central est la création d’une coopérative immobilière cantonale dotée d’un capital de départ de 500 millions de francs et chargée de garantir des logements abordables, en particulier dans les communes de l’agglomération. Y voyant une concurrence aux coopératives et aux promoteurs privés, le conseil-exécutif a élaboré un contre-projet.
(Vote le 14 juin 2026)
Initiative sur les loyers de l’Association des locataires
Cette initiative souhaite, partout en Suisse, combattre les loyers abusifs et garantir des loyers abordables. Elle réclame ainsi l’ancrage du «principe des loyers à prix coûtant» dans la Constitution. Leur montant devrait alors se baser sur les coûts réels auxquels s’ajouterait un rendement défini.
(Collecte des signatures en cours)
Initiative «2000 logements pour la classe moyenne zougoise»
Cette initiative demandait 40% de logements à loyer modéré dans les nouveaux ensembles construits dans les zones denses de la ville de Zoug. Elle prévoyait aussi une politique active d’acquisition de terrains et de biens immobiliers par la ville afin d’atteindre, d’ici 2040, au moins 20% de logements à loyer modéré dans l’offre totale.
(Adoptée de justesse en juin 2023)
«Initiative pour l’accès à la propriété» de la HEV dans le canton de Zurich
Cette initiative exige que les projets de construction de logements subventionnés par l’État ne se limitent pas à la création de locations abordables, mais qu’ils incluent aussi des logements abordables proposés à l’acquisition par leurs occupants.
(Vote le 14 juin 2026)
«Initiative sur la protection du logement» dans le canton de Zurich
Comme à Genève et Bâle, cette initiative exige qu’à Zurich aussi, les permis de construire soient associés à un plafonnement des loyers dans les immeubles rénovés, agrandis ou remplacés par une nouvelle construction.
(Vote le 14 juin 2026)
Commentaire de Donato Scognamiglio
LOGEMENT ABORDABLE – ENTRE REVENDICATION ET RÉALITÉ
En Suisse, la demande dépasse nettement l’offre sur le marché du logement, en particulier dans les centres et les agglomérations. Tombé partout à environ un pour cent, le taux de vacance a atteint le seuil d’une crise du logement. La situation est particulièrement tendue dans les villes, mais aussi de plus en plus dans les lieux touristiques. Si les salariés en zones urbaines peuvent parfois se rabattre sur la périphérie pour se loger, une telle option n’existe pas dans les communes alpines. La thématique des logements abordables est donc activement discutée tant à Zurich qu’à Gstaad.
Cette situation explique pourquoi la politique du logement est aujourd’hui si fortement marquée par des interventions du législateur, des initiatives et des contre-propositions au niveau fédéral, cantonal et communal. Le phénomène de réglementation n’est pas un corps étranger sur le marché immobilier, mais depuis toujours une de ses parties intégrantes. Parallèlement, la simplicité des réponses ne semble guère tenir compte de la complexité du problème. Expansion de l’action publique ou confiance absolue dans les mécanismes du marché: ni l’une ni l’autre ne suffit à remédier au problème.
À Zurich, l’Initiative sur la protection du logement est un exemple pour ce jeu d’équilibriste. Elle répond à l’inquiétude légitime de voir des logements bon marché disparaître à la suite de congés collectifs donnés aux locataires en vue de reconstructions. Les expériences faites dans d’autres cantons montrent toutefois que certaines grandes mesures de protection peuvent avoir des effets différents: alors qu’une partie des locataires bénéficie de conditions stables, certains ménages sont souvent confrontés à une offre restreinte. À Bâle par exemple, on a constaté que les investisseurs préféraient reporter certains assainissements ou y renoncer complètement en cas d’incertitude concernant l’octroi des autorisations et les loyers autorisés. Cela n’est pas sans conséquences pour l’état des bâtiments et la rénovation énergétique du parc immobilier.
Il n’est donc pas tant question de savoir s’il faut réglementer, mais plutôt de comment le faire de manière différenciée, fiable et ciblée. Un cadre clair et stable fixerait le cap pour toutes les parties impliquées et faciliterait les investissements dans le parc immobilier existant ainsi que dans de nouveaux logements.
Pour être garanti à long terme, le logement abordable a besoin d’une interaction entre monde politique, propriétaires, investisseurs et secteur du bâtiment. Il faut des solutions qui prennent au sérieux les préoccupations sociales tout en favorisant la disposition à investir. Les professionnels de l’immobilier possèdent des connaissances précieuses qui devraient être intégrées au débat politique afin de garantir durablement une offre de logements solide.
À propos de l’intervenant
Donato Scognamiglio est titulaire d’un doctorat de l’Institut de gestion financière de l’université de Berne. Il a été CEO et associé du Centre d’information et de formation pour l’immobilier (CIFI SA), et en préside encore le conseil d’administration. Professeur titulaire de la faculté des sciences économiques et sociales de l’université de Berne depuis 2009, il siège depuis 2023 au Grand Conseil du canton de Zurich pour le Parti évangélique (PEV).
