Indice des prix de l’immobilier résidentiel
La BNS prend également en compte l’évolution des prix de l’immobilier pour fixer ses taux. Quand elle augmente ses taux directeurs, on s’attend à ce que les prix de l’immobilier résidentiel baissent, ce qui ne s’est toutefois pas vérifié lors des dernières hausses jusqu’au début 2024.
Quelle: BFS – Wohnimmobilienpreisindex, Q2 2025
Conjoncture – PIB
Le produit intérieur brut (PIB) indique la valeur de tous les produits et services générés en une année par une économie donnée. Il mesure la performance économique et reflète la croissance économique du pays concerné, ce qui peut agir sur les taux d’intérêt de la banque centrale. En comparant les années 1996 – 2023 par exemple, on identifie bien les plongées de la crise économique et financière mondiale (2008/09) et celle de la pandémie de Covid-19 (2020). Au premier trimestre 2025, le PIB de la Suisse a augmenté de 0,8% par rapport au trimestre précédent, une croissance un peu plus soutenue qu’au quatrième trimestre 2024 (+0,6%).
Source: OFS – Comptes nationaux, 2024
Indice des prix à la consommation
Combien coûte le panier-type? Et comment le prix de ce panier a-t-il progressé au fil du temps? C’est ce que montre l’indice des prix à la consommation (IPC) qui illustre donc aussi l’évolution de l’inflation qui a un effet déterminant sur les taux d’intérêt. Le panier de l’IPC comprend des biens et services, tels que le logement, l’énergie, la santé, les transports et l’alimentation. Après des mois de baisse et un passage en dessous de zéro en mai dernier, l’inflation a atteint 0,1% en juin par rapport au même mois en 2024.
Source: OFS, indice des prix à la consommation, 2025
Taux directeurs
Le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) est surtout influencé par ses propres prévisions pour l’inflation, la situation conjoncturelle suisse et l’évolution du taux de change. La BNS prend, bien sûr, également en compte la politique monétaire des autres banques centrales qu’elle ne suivra pas pour autant forcément. Entre 2016 et 2019 par exemple, la banque centrale américaine (Fed) n’a cessé d’augmenter son taux directeur, alors que son équivalent suisse piétinait dans le négatif. Il n’y est pas encore retourné depuis la décision de la BNS, mais stagne à 0% .
Source: Bloomberg
Taux de base immobilier
Le taux d’actualisation minimal sert de base pour dériver l’actualisation des flux de paiement futurs dans l’estimation immobilière. Le tableau ci-dessous montre l’évolution, entre juin et september, du taux d’actualisation minimal pour un immeuble collectif de taille moyenne, pratiquement neuf, situé dans un quartier prisé de la ville de Zurich et en microsituation supérieure. Sa valeur a été estimée par plusieurs sociétés de conseil en immobilier.
Commentaire de Marcel Rova
Vent favorable pour le marché immobilier
Le 19 juin 2025, la Banque nationale suisse (BNS) abaissait son taux directeur à 0%. Cette décision était attendue par les experts et le marché, puisque l’inflation demeure au plus bas, passant même en dessous de zéro en mai pour la première fois en quatre ans. L’objectif central reste de garantir la stabilité des prix. Mais quelles sont les conséquences sur le marché immobilier?
Cette décision a d’abord un impact direct sur le marché hypothécaire. Les taux d’intérêt à court terme, comme le SARON ou les taux swap, réagissent plus vite que les hypothèques à long terme et à taux fixe, toutefois dans une certaine limite seulement, puisque la baisse des taux y a déjà été largement intégrée. Si le taux directeur passe dans le négatif, le prix des financements à court terme ne diminue guère, car ils se situent généralement autour de zéro pour cent. Les taux d’intérêt à long terme peuvent, eux, faiblir: être propriétaire devient alors plus intéressant qu’être locataire.
Les taux d’intérêt bas intensifient l’attrait investissement de l’immobilier, les rendements des autres formes de placement allant en diminuant. La décision de la BNS devrait donc soutenir, voire stimuler les prix de l’immobilier, puisque les investisseurs sont prêts à investir dans l’immobilier même si les rendements sont plus faibles.
Il y a donc des répercussions à prévoir sur le marché immobilier. À court terme, les investissements immobiliers profitent de frais de financement moindres. À plus long terme, la baisse des taux d’intérêt pourrait stabiliser le prix des biens à faible rendement aux endroits moins prisés, en particulier si la priorité est donnée à la création de valeur et à la diversification.
En 2025, les fondations de placement, les fonds et les sociétés immobilières ont enregistré des augmentations de capital significatives: près deux milliards de francs jusqu’ici et la tendance devrait se poursuivre. Ce capital va être utilisé pour rembourser les financements (les banques étant plus restrictives en raison de Bâle III), pour les projets en cours et pour l’acquisition de nouveaux biens. La demande immobilière remonte et, avec elle, potentiellement aussi les prix.
À propos de l’intervenant
Marcel Rova a dirigé le service immobilier de Zurich Invest SA de 2012 à août 2025. Il y était responsable des investissements immobiliers fiduciaires dans toute la Suisse. De nouvelles responsabilités lui ont été confiées en septembre 2025. Il a une formation d’architecte, d’ingénieur d’affaires et d’avocat.
