La hausse des loyers et l’insuffisance généralisée de l’offre locative engendrent, partout dans le pays, des offensives politiques visant à réguler davantage le marché afin de maintenir ou de créer des logements abordables. De telles dispositions existent depuis 2021 à Bâle-Ville et depuis plus longtemps encore à Genève et Lausanne. On retrouve aujourd’hui plusieurs initiatives et contre-propositions à différents stades du processus politique. Dans le canton de Zurich, un projet de droit de préemption sur la vente d’immeubles d’habitation en faveur des communes a été présenté le 30 novembre 2025. Il a été clairement rejeté, mais qu’en sera-t-il des prochaines propositions?
Quoi qu’il arrive, les initiatives ont un effet notable sur les transactions du locatif dans les régions concernées et, par conséquent, sur le travail des estimateurs. Cette influence évolue au fil du temps et peut, schématiquement, être divisée en trois phases: paralysie, observation/hyperactivité, normalisation. C’est ce que l’on constate avec les votations passées, comme la loi sur les résidences secondaires adoptée en 2012 ou l’ordonnance sur la protection du logement à Bâle-Ville.
«Il est généralement possible de prédire quelle direction va prendre la valeur, sans pour autant pouvoir quantifier les variations.»
Arno Curschellas, partenaire chez FPRE
Phase 1: paralysie
En présence d’actions politiques ayant une influence directe sur le marché immobilier, le premier réflexe de nombreux acteurs est de suspendre leurs activités. «Ils renoncent à des ventes et achats ou reportent les investissements potentiellement touchés par la réglementation en question», explique Arno Curschellas, partenaire de l’entreprise de conseil immobilier FPRE à Zurich et chargé de cours à l’Institut de formation suisse pour l’estimation immobilière SIREA.
Phase 2: observation/hyperactivité
Une fois qu’un projet a été adopté par le souverain, il faut encore plusieurs mois, voire plusieurs années, avant que les ordonnances correspondantes soient prêtes et entrent en vigueur. En fonction du parti pris par la réglementation, le marché peut persévérer dans sa paralysie et continuer à observer la situation ou succomber à l’hyperactivité. Exemple: après l’adoption de l’initiative sur les résidences secondaires, de nombreux projets de logements saisonniers ont été lancés afin de profiter encore de l’ancienne réglementation.
On constate la même chose avec l’ordonnance sur la protection du logement à Bâle: «Avant la date fatidique, beaucoup de permis de construire ont été octroyés sur la base des règles précédentes», explique David Erny, estimateur et partenaire chez Hecht Immo Consult.
Phase 3: normalisation
Une fois que les lois et règlements sont entrés en vigueur, il faut encore un certain temps pour que le marché se stabilise et que le nombre de transactions soit suffisant pour disposer d’une base de données saine pour les estimations. Il va de soi que cette nouvelle normalité peut être complètement différente: à Bâle, par exemple, David Erny constate que les transactions concernant les immeubles collectifs ont fortement diminué et que les acheteurs potentiels cherchent maintenant un meilleur rendement afin de compenser le risque plus élevé, tandis que les attentes ont baissé au niveau des loyers. «Nous devons veiller ici à ce que ces deux facteurs ne conduisent pas à une évaluation doublement négative de ce type de biens», explique David Erny.
«Toute nouvelle réglementation du marché est un facteur de risque.»
Mattia Farei-Campagna, partenaire chez FPRE
Gérer l’incertitude
Les deux premières phases ont un point en commun: elles sont synonymes d’incertitudes. Comment les professionnels de l’estimation peuvent-ils les gérer? «En suivant le manuel à la lettre», déclare Arno Curschellas, chargé de cours à Sirea. En d’autres termes: l’estimation doit se baser sur l’état actuel des choses. Les évolutions futures dues aux interventions politiques sont intégrées séparément dans le dossier sous la forme de scénarios en expliquant les hypothèses retenues et les écarts de valeur qui pourraient en résulter. «Il est généralement possible de prédire quelle direction va prendre la valeur, sans pour autant pouvoir quantifier les variations», précise Curschellas. Indiquer des écarts en francs ou en pour cent, c’est prendre le risque de trop s’avancer.
FPRE a développé un outil permettant de spécifier la direction des écarts probables. Il s’appuie sur l’analyse, notamment, des forces politiques en place ou du résultat de votations antérieures pour livrer le niveau de risques politiques applicables à chaque projet. «Il est ainsi possible de montrer l’évolution possible de la valeur d’un bien immobilier au vu de certaines décisions politiques», explique Mattia Farei-Campagna, associé chez FPRE. Un tel outil est aussi particulièrement utile pour estimer les projets immobiliers qui n’ont pas encore été réalisés. Il souligne aussi ceci: «Toute nouvelle réglementation du marché est un facteur de risque parmi d’autres. En fonction du projet, les recours sont tout aussi pertinents.»
«Avant la date fatidique, beaucoup de permis de construire ont été octroyés sur la base des règles précédentes.»
David Erny, partenaire chez Hecht Immo Consult
Ajouter des scénarios éventuels dans les dossiers d’estimation, et donc évaluer la situation politique, représente un défi de taille pour les estimateurs. Il est également important de juger comment les différents acteurs voient le marché. À ce propos, l’Association des propriétaires fonciers et FPRE publient, chaque année, une enquête incluant, entre autres, les attentes en matière de prix: un outil très utile ici. On y trouve aussi des séries chronologiques illustrant bien, à l’aide d’un indice d’évolution des prix, comment les propriétaires immobiliers ont estimé l’évolution future de la valeur de leur bien à un moment donné. Pour les estimateurs, la situation actuelle vient prouver qu’il est impératif de suivre de près les évolutions politiques et d’en tirer ses propres conclusions.
Ces prochaines années, il sera essentiel dans le canton de Zurich, ou du moins dans certaines communes zurichoises, de pouvoir s’appuyer sur de telles connaissances et autres bases solides pour représenter ce genre de scénarios. Il faudra, en effet, attendre que la dernière initiative ait été soumise au peuple et qu’elle soit entrée en vigueur, si elle est acceptée, pour que le marché revienne lentement à la normale. Mais même une normalité encore toute fraîche peut comporter des écueils, comme le montre l’exemple de Bâle-Ville: «Nous avons constaté que l’initiative sur la protection du logement n’a pas un effet partout identique sur les prix des biens existants», explique Arno Curschellas, expert en estimation. Tandis que certains propriétaires se sont déjà adaptés à l’ordonnance, d’autres doivent encore revoir leurs loyers à la baisse afin de s’y conformer.» En résumé donc, l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations accroît l’importance du rôle de l’estimateur et de ses connaissances approfondies des spécificités locales.
QUAND UN LOGEMENT EST-IL JUGÉ ABORDABLE?
Dans le contexte des initiatives politiques visant à réguler le marché du logement locatif, on entend fréquemment l’expression de «logement abordable». Il est souvent difficile de savoir ce qu’elle signifie. «Il n’existe pas de définition universelle en Suisse», nous explique Christian Kraft, directeur du pôle de compétence Immobilier à la Haute école de Lucerne. Il travaille depuis longtemps sur ce sujet, auquel il a consacré plusieurs publications. De son point de vue, on peut utiliser l’adjectif «abordable» quand les occupants ont encore suffisamment d’argent pour financer leur vie quotidienne une fois les coûts du logement payés. «En fonction du niveau de revenus, du coût local de la vie et du nombre de personnes vivant dans le logement, le prix de ce qui est abordable peut grandement varier», explique Kraft. C’est pourquoi chaque commune devrait déterminer elle-même la structure des loyers pour chaque groupe cible afin que les logements soient considérés comme «abordables».
Il ne faut pas confondre les «logements abordables» et les «logements d’utilité publique» auxquels s’applique le modèle du loyer à prix coûtant. Pour ce dernier, le calcul du loyer se base sur les investissements créant de la valeur ajoutée, les coûts de la construction et les frais de fonctionnement. Les loyers sont généralement inférieurs à ceux des logements comparables liés à un objectif de profit, mais ils ne remplissent pas pour autant le critère du «logement abordable» pour tout le monde. Un exemple: un grand appartement en coopérative dans un quartier bien desservi peut ne pas être abordable pour une famille vivant avec un revenu minimum.
COMPLEXE FROHBURG À ZURICH: UNE DENSIFICATION MESURÉE
Le projet Frohburg à Zurich inclut des logements qui répondent à la fois à l’exigence de logements à prix modérés et aux attentes des investisseurs.
Quand des investisseurs visant le profit remplacent d’anciens ensembles locatifs par des bâtiments neufs comportant davantage de logements, cela génère généralement des conflits. Les locataires critiquent l’éviction des habitants actuels et la destruction de logements abordables. Les investisseurs mettent en avant l’âge des immeubles, l’état de leur structure, les plans obsolètes, les rendements nécessaires ou la forte demande sur le marché. Dans un projet actuel à Zurich, la compagnie d’assurances Helvetia prouve qu’il est tout à fait possible de concilier les préoccupations des investisseurs et des locataires, même sans prescriptions venues du monde politique. Helvetia est l’un des plus grands acteurs du marché du logement locatif. À partir de 2027, elle prévoit de remplacer 307 appartements datant des années 1950 par 657 logements neufs au sein du complexe de Frohburg.
L’opportunité de la taille et de l’échelonnement
Helvetia a pris deux décisions pour permettre aux locataires de longue date de demeurer sur place: celles et ceux qui ont emménagé avant 2016 auront priorité lors de l’attribution des nouveaux logements. Cela concerne près de 90 ménages. Par ailleurs, la construction sera étalée dans le temps: la première phase prévoit l’aménagement de 100 petits appartements à prix modéré et destinés aux locataires actuels. Après leur déménagement, les autres immeubles seront démolis, lançant la deuxième phase. De par leur taille et leurs équipements, ces logements s’adressent à la classe moyenne et aux étudiants. Leurs loyers n’ont pas encore été fixés, mais l’association des locataires se réjouit déjà du projet d’Helvetia: «Je suis impressionné», s’enthousiasmait Walter Angst, co-directeur de l’association des locataires de Zurich, dans le journal Tages-Anzeiger. C’est avant tout l’ampleur du projet qui a facilité la démarche exemplaire d’Helvetia. Selon Marco Ramstein, Head Real Estate Development chez Helvetia, il est ainsi possible, d’une part, d’échelonner la mise en œuvre en relogeant immédiatement les locataires existants et, d’autre part, de composer un ensemble répondant aux attentes de rendement de la compagnie d’assurance malgré un certain volume de logements plus abordables.
