Transaktionsdaten – ­vom Wissen und ­dessen Endlichkeit

Transaktionsdaten zeigen das tatsächliche Resultat eines Geschäftsabschlusses. Sie zeigen den Preis, der für einen Immobilienkauf oder Mietvertragsabschluss zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich bezahlt wurde. Das ist für die weitere Preisbildung und Werteinschätzung gleicher Produkte emotional und sachlich eine der aufregendsten Informationen überhaupt. In London, etwa, zeigt sich das deutlich. Hier wird jeder Geschäftsvorgang veröffentlicht und öffentlich diskutiert. Wer nicht über seine Geschäfte transparent erzählt, hat etwas zu verbergen, ist suspekt oder aus der Schweiz. Was die Verbesserung der Datenlage im Transak­tionsbereich betrifft, laufen hierzulande zahlreiche Projekte. Fünf kritische Bemerkungen zum Thema Transaktionsdaten in der Hochkultur der Privatiers:

1. Transaktionsdaten entstehen nur, wenn auch tatsächlich gehandelt wird. Wo wenig gehandelt wird, entstehen wenige Daten. Wie zum Beispiel im Immobilienanlagemarkt in der Schweiz. Wer in Immobilien investiert, hat lange Anlagehorizonte oder bezahlt u. a. viel Grundstücksgewinnsteuer. Transaktionen sind per se selten und gewollt der Spekulation entzogen.

2. Das gehandelte Produkt wird unscharf skizziert. Es handelt sich um vertrag­liche Vereinbarungen, worüber nicht kommuniziert wird. Der genaue Preis ist kommuniziert; das Produkt bleibt unklar: Im Grossraum Zürich, an einem mittelteuren Standort, wurde ein kommerziell genutztes Gebäude zwischen 3000 und 5000 m2, Zustand unbekannt, Leerstand unbekannt, Mieter unbekannt, Baurecht unbekannt etc. verkauft. Der Mietertrag liegt bei CHF 243.34 pro m2 und Jahr, die Nettoanfangsrendite bei 2,36 Prozent.

3. Ein Immobilienprodukt ist besonders vielfältig, jedes gehandelte Produkt ist immer einzigartig, selbst wenn eine Nutzfläche oder ein Gebäude denselben Bausatz vom gleichen Team zu demselben Zeitpunkt in der gleichen Sorgfalt gebaut worden wäre. Der Standort bzw. die Position im Raum ist zwingendermassen unterschiedlich und damit auch das Produkt. Eigenschaften wie Grösse, Technik, Zustand oder Funktionalitäten könnten, wenn sie bekannt wären, modelliert werden. Die Vielfalt verlangt nach entsprechenden Datensätzen. Und das in jedem einzelnen geografischen Gebiet. Bergsicht im Glarnerland ist etwa komplett anders einzuordnen als in Zürich.

4. Das gehandelte Produkt im Immobilienmarkt ist oft gebunden an Drittinteressen. Portfoliopakete, Gegengeschäfte, Eigennutzinteressen, Liebhaberwerte, historische Geschichten und steuerliche Mechanismen sind mit im Schlepptau. Zu diesem Thema gibts unterhaltsame Literatur.

5. Transaktionsdaten bilden einen Geschäftsvorgang aus der Vergangenheit ab. Immobiliengeschäfte werden aber für die Zukunft geplant. Wie schnell sich selbst etablierte Systeme wie in der Schweiz verändern können, haben wir in den letzten Monaten alle erfahren. In Märkten, in denen wenig gehandelt wird, sind die Volatilitäten wesentlich geringer. Punkt 1 und 2 entfallen im transparenten angelsächsischen Raum. Punkt 3 bis 5 sorgen auch in der Schweiz für Verwirrung. Was genau verhandelt und mitverhandelt wurde und wer im Detail was wann bezahlt, bleibt unbekannt oder schlimmer: variiert je nach Quelle. Der Interpretationsspielraum bleibt. Ist das gut oder schlecht? Ich würde sagen: Sorgen wir für Transparenz und einen offeneren Umgang mit Immobiliengeschäften und geniessen wir gleichzeitig den Reiz des Unbekannten. Wissen bleibt endlich.