Extrem unbequem

Kein Kuschelbettli mit Plüschtierli, keine Bünzlifloskel der Name, nein, ein Bett des Prokrustes sollte es werden, ächzen sollte man darauf müssen, nicht süss träumen. Die Publikation, in der im Juni 2006 das erste Prüfsofa erschien, hiess damals noch SIVinfos, in der Aufmachung ein biederes ­Heftli, das war lange vor dem von Sibylle Jung verpassten Facelifting. Ein damaliges Vorstandsmitglied des SIV hatte vorsichtshalber eine «redaktionelle Einführung» zum ersten Prüfsofa verfasst mit dem tiefsinnigen Titel «Es ist nicht alles Gold, was glänzt», und sie warnte die Leserinnen und Leser bereits, dass man auf diesem Sofa nicht unbedingt bequem liege.

Wenn die Hedoniker auf dem Sofa …

So war es denn auch. Bereits das erste Prüfsofa mit dem Titel «Die Hedoniker! – Über Maggi-Beutel-Saucen und Hedonie-Apostel» hatte unter anderem zur Folge, dass der einfache Bewerter einen Anruf von einem Partner der Wüest-Partner erhielt und um ein Gespräch gebeten wurde. Bei diesem wurde versucht, das Bild der hedonischen Bewertung wieder zum Glänzen zu bringen oder vermeintliche Missverständnisse zu klären. Dabei hatte der einfache Bewerter die 1994 verfasste Dissertation von Scognamiglio du bureau CIFI zur Methode der hedonischen Bewertung von Immobilien schon längst gelesen, als WP noch W&P hiess und kaum aus den Windeln war. Er kannte die Möglichkeiten und Schwächen des Ansatzes.

Oder wenn es wie bei den ­Kutschern zugeht

Die Hedoniker schafften es nochmals aufs Prüfsofa. Im Sommer 2016 lagen erste Entscheide des Bundesgerichtes zu den sogenannten Pilotfällen zu fluglärmbedingten Minderwertentschädigungen von Grundstücken im Raum Kloten vor. Als Folge der über zehntausend diesbezüglichen Klagen kam für die nötigen Wertgutachten ein hedonisches Bewertungsmodell zum Einsatz, das aus drei von verschiedenen Firmen entwickelten Varianten ausgewählt wurde. Es kam quasi zu Miss-Wahlen bei den Hedonisten, und das war auch der Titel der damaligen Kolumne. Seither hat sich die hedonische Methode für Immobilienbewertungen, soweit erkennbar, nicht fundamental verändert respektive verbessert; sie hätte es wohl gar verdient, wieder mal aufs Sofa gelegt zu werden. Nicht nur, weil sie mit den Datensammlungen, auf denen sie basiert, systembedingt ständig der aktuellen Marktrealität hinterherhinkt und echt fehlende Daten mit etwas mathematischem Geschick aufpimpt. Eine Qualität ihrer Aktivitäten zeigte sich beispielsweise in gegenteiligen Aussagen ihrer Preisvergleiche Ende 2020. Während der SWX IAZI Privat Real Estate Index für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 0,8% anstieg, gaben Fahrländer Partner für das gleiche Quartal einen Rückgang um 1,2% zum Besten (Werte 3. Quartal 2020). Also hüst und hott, wie bei den Kutschern.

Aus den vielen in der Schweiz verwendeten Bewertungsmethoden gab es immer wieder Aspekte, die das Vergnügen hatten, auf das Prüfsofa zu liegen. Etwa die siamesischen Zwillinge Entwertung und Rückstellung im Beitrag «Der Entwerter» (SIVinfos Mai 2010), die als eine Art Fata Morgana durch das Gedankengut von Anhängern dieser Theorie nach wie vor herumgeistern, obwohl sie mit der Realität von Immobilien oder dem tatsächlichen Verhalten von Immobilieneigentümern nichts zu tun haben. Um deren geistige Erzeuger ist es in letzter Zeit eher still geworden. Nur aus Altersgründen? Von Canonica, dem SIV-Urvater, gibt es zwar hin und wieder ein Lebenszeichen, wenn er sich über Fehlentscheide des Bundesgerichts auslässt in einem Fall, bei dem er wohl hinter den Kulissen Parteienberater gewesen sein könnte. Das hat ihn mit «Zeus im Bewerterolymp» (Zoom 2/2020) wieder einmal aufs Prüfsofa gebracht.