Les thématiques de l’été 2024
Les multiples facettes de la durabilité, les effets post-Covid sur le commerce de détail, la baisse des taux d’intérêt: un florilège de sujets a animé l’été 2024 sur le marché immobilier. C’est ce que montrent les rapports de Docu Media, FPRE, CIFI, Immobilia, Immobilien Business, Wüest Partner… analysés par ChatGPT.
Durabilité
Une thématique centrale trace un fil rouge à travers plusieurs textes: l’importance croissante de la durabilité et des critères ESG (environnement, social et gouvernance). À l’instar de HanseMerkur Grundvermögen, certaines entreprises misent progressivement sur des stratégies d’investissement durable pour profiter d’avantages concurrentiels à long terme et répondre aux nouvelles attentes des investisseurs et des clients. Les banques saisissent, elles aussi, à quel point il est important d’intégrer des aspects de durabilité dans leurs prises de décision. Les formations aux critères ESG offrent un atout, car elles permettent de faire des choix fondés et durables en matière de financements, ce qui est de plus en plus sollicité par la société et les marchés.
Ralentissement du secteur du bâtiment
Alors que la demande reste forte pour l’immobilier résidentiel en milieu urbain, la construction est freinée par le niveau des coûts et la lenteur des procédures d’autorisation. Conséquences: une offre insuffisante et une hausse des prix.
Selon vous, à quel point les thématiques actuelles sont-elles importantes pour le marché immobilier?
Baisse du taux de natalité
Simultanément, la Suisse se heurte à un recul net de son taux de natalité, ce qui pourrait avoir des répercussions à long terme sur la demande en logements, en particulier dans les zones urbaines où elle est soumise au vieillissement de la population.
Baisse des taux d’intérêt
La politique de la Banque nationale suisse (BNS) concernant les taux d’intérêt joue aussi un rôle central. Le passage à 1,25% en 2024 a un impact direct sur les financements. Des taux plus bas facilitent les investissements et l’accès à la propriété. Les investisseurs institutionnels bénéficient de meilleures conditions pour les fonds immobiliers et les augmentations de capital. Cette baisse des taux d’intérêt contribue également à maintenir l’attractivité des placements directs dans les villes européennes et suisses. Malgré les défis impliqués par la hausse des taux de vacance et la stagnation des rendements de pointe, les investissements immobiliers directs restent rentables grâce à une distribution stable des rendements.
Indicateurs économiques
Oppositions aux projets d’énergies renouvelables
Autre thématique majeure: les oppositions aux projets d’énergies renouvelables dans certaines régions suisses. Le parc éolien de Thundorf TG est un exemple de la méthode employée par certains acteurs locaux hostiles à de tels projets malgré leur importance pour la transition énergétique nationale. Les inquiétudes de la population, notamment autour de la modification des paysages et du bruit, mettent en lumière les défis auxquels sont confrontés ces programmes.
Les effets post-Covid sur le commerce de détail
Autre constat: la pandémie a laissé des traces durables dans le commerce de détail. Pour les centres commerciaux, les tendances post-Covid pointent vers un déplacement en faveur des ensembles multifonctionnels axés sur l’expérience client, les consommateurs recherchant de plus en plus la commodité et les moments d’achat plaisir. Seuls ceux capables de s’adapter à ces nouvelles attentes auront les meilleures chances de rester compétitifs à long terme.
Quelles thématiques vont nous occuper ces prochains mois?
L’avis des membres de la SIV
Quelque 108 membres de la SIV partout en Suisse ont répondu à notre enquête. Les questions portaient sur l’importance des événements actuels et sur les thèmes qui vont dominer les prochains mois.
Les participants placent l’évolution des taux d’intérêt au premier rang, près de 90% attribuant un rôle de taille à leur baisse en 2024. Autour de 77% sont certains que les taux vont continuer à baisser ces prochains mois.
Autre thème central en 2024 pour 82% des personnes interrogées: la durabilité. Un poids qui devrait se maintenir ces prochains mois avant de diminuer cependant. Le ralentissement de l’activité de construction devrait, lui, nous occuper d’autant plus. En 2024, mais aussi au-delà, des surréglementations et des interventions de l’État devraient entraîner de plus en plus de dépréciations. Conséquence: la création de nouveaux logements va perdre en intérêt alors que la pression due à la demande se maintient. Les loyers vont donc continuer à augmenter. Autres sujets centraux: la déstabilisation politique de plus en plus forte dans les pays occidentaux et l’intelligence artificielle.
Pronostics pour les mois à venir
Le marché du logement locatif reste tendu, l’offre se fait rare et les prix augmentent. Il faut également s’attendre à un renchérissement net des logements en propriété. Les rendements de l’immobilier commercial vont légèrement baisser. Les prévisions s’appuient sur l’évaluation de ChatGPT et les résultats de l’enquête de la SIV.
Rendements du logement: hausse
La demande en immobilier résidentiel va rester forte en raison de la pénurie de l’offre et de la lenteur du secteur du bâtiment, en particulier dans les zones urbaines. Du fait de coûts élevés et de constructions neuves en nombre limité, les loyers vont croître d’où une hausse des rendements dans le résidentiel. Un avis qui est partagé par les membres de la SIV
Rendements des bureaux: léger recul
Sur les principaux marchés de bureaux en Europe et en Suisse, les rendements de pointe vont rester stables. Toutefois, une hausse des taux de vacance dans certaines régions pourrait augmenter la pression sur les loyers. La flexibilité des modes de travail depuis la pandémie implique un ralentissement de la demande. Les membres de la SIV prévoient ici aussi une légère baisse.
Rendements dans le commerce de détail: toujours en baisse
Les tendances post-Covid montrent que les magasins dans les centres commerciaux vont devoir s’adapter à de nouvelles exigences. Alors que les stratégies axées sur l’expérience client gagnent en importance, la demande en surfaces traditionnelles pourrait encore reculer, ce qui va peser sur les rendements. Les membres de la SIV partagent cet avis, mais y accordent une importance moindre pour le marché dans son ensemble.
Quelle évolution les indicateurs économiques vont-ils suivre ces six prochains mois?
Logements vacants: toujours en baisse
La demande en résidentiel va rester forte, tandis que l’offre est freinée par la lenteur du secteur de la construction. Les taux de vacance vont donc probablement stagner, voire continuer à diminuer, en particulier dans les zones urbaines. Un avis qui est partagé par les membres de la SIV. L’intervention croissante de l’État devrait raréfier encore l’offre.
Bureaux vacants: légère augmentation
En raison du télétravail toujours en progression, de modes d’activité flexibles et d’une offre surabondante dans certaines régions (surtout en ville), le taux de vacance va vraisemblablement augmenter un peu. Un avis qui est partagé par les membres de la SIV.
Coûts de propriété des immeubles de placement: stabilité ou légère hausse
Les coûts de propriété des immeubles de placement ne vont pas changer grâce aux frais de construction stables et aux taux d’intérêt bas. On peut toutefois s’attendre à une légère augmentation due à la nécessité de rénover les immeubles ou de les adapter aux critères ESG pour préserver leur valeur. Les membres de la SIV prévoient également des évolutions marginales.
Indice immobilier
Valeur des immeubles résidentiels de placement: légère hausse
Le résidentiel connaît une demande qui reste forte, en particulier dans les zones urbaines. L’offre limitée et la stabilité de la demande continuent à faire grimper les prix et la valeur des immeubles de placement. Les membres de la SIV sont également de cet avis.
Valeur des immeubles de bureaux de placement: stabilité voire légère baisse
La demande en bureaux a diminué en raison de modes de travail flexibles. Toutefois, la valeur de l’immobilier de bureaux en centre-ville reste stable. Elle pourrait légèrement baisser en périphérie suite à la hausse du taux de vacance. Un avis qui est partagé par les membres de la SIV.
Prix des logements en propriété: toujours en hausse
La demande en logements en propriété reste élevée, tandis que l’offre est freinée par la lenteur du secteur de la construction, d’où une hausse des prix, en particulier dans les zones urbaines où l’immobilier disponible est limité. Les membres de la SIV voient une légère tendance à la hausse, mais pas d’augmentation significative.
Niveau général des taux d’intérêt: légère baisse
La baisse des taux d’intérêt par la BNS en 2024 est un indicateur pour un niveau général stable, voire une nouvelle réduction ces prochains mois. Cela créerait des conditions favorables pour l’achat immobilier et l’investissement. Les membres de la SIV s’attendent également à une nouvelle baisse des taux d’intérêt.
Sondage de la SIV automne 24
Au total, 108 membres ont participé à l’enquête de la SIV réalisée en septembre et octobre 2024. Répartition régionale:
- 9% Région lémanique
- 28% Espace Mittelland
- 21% Suisse du Nord-Ouest
- 28% Zurich
- 29% Suisse orientale
- 16% Suisse centrale
- 9% Tessin
Les participants représentent un large éventail d’activités, l’estimation en étant la principale. Il était possible de sélectionner plusieurs réponses:
- 92% estimation et conseil
- 29% services immobiliers
- 19% développement
- 8% analyse de marché
- 7% financement
- 8% autre activité
Des informations géographiquement pour ultraprécises sur l’immobilier de placement, le logement en propriété, les terrains à bâtir, les loyers des logements et des locaux commerciaux sont disponibles pour les membres de la SIV en ligne dans le SIV Sensor. Un service proposé par FPRE et ImmoDataCockpit.
