«Quand on arrive dans ‹The Valley›, la première impression est marquante. La ruelle centrale, sorte d’artère entre les bâtiments, est pleine de vie et on sent qu’il s’y passe quelque chose. Pas moins de 1250 personnes travaillent ici sur quelque 42 000 mètres carrés. Nous comptons 143 locataires différents, des restaurants, des créateurs, un fitness, un bureau de poste.
C’est un vrai plaisir de voir que ce que nous avons imaginé fonctionne. Nous avons transformé l’ancienne usine Maggi en un lieu hors du commun. Les bâtiments historiques ont gardé leur caractère et abritent des entreprises venues de multiples secteurs. Elles partagent une même vision: elles veulent avoir un impact. Tous les visiteurs ressentent cette atmosphère si particulière. ‹The Valley› déborde d’énergie et d’esprit d’innovation.
À l’époque, il ne faisait aucun doute qu’une reconversion redonnerait vie à cet ancien site industriel, d’où le vif intérêt suscité par sa mise en vente. Mais il y avait aussi des sceptiques. Pourrait-on éliminer les odeurs dans les bâtiments, par exemple? Nous y avons cru et avons remporté le marché. Nous nous sommes associés au groupe Motorworld pour la réalisation. Grâce à son savoir-faire varié en matière d’utilisation des surfaces immobilières, nous avons tout de suite pu attirer de premiers locataires dans le domaine de la mobilité et organiser des événements publics.
Bien évidemment, nous avons dû assainir les anciens bâtiments que nous avons remis aux normes actuelles. Quand on rénove un site classé monument historique, on doit parfois aller très loin, mais réaffecter les lieux en construisant du neuf n’aurait pas forcément été moins cher.
Financement par la location temporaire
Afin de séduire à la fois des entreprises bien établies et des start-ups, nous avons commencé par proposer des baux temporaires. Les premiers locataires ont contribué à animer les lieux et se sont ensuite installés pour le long terme. Cette option était, en particulier, intéressante pour les start-ups qui ont profité de grands espaces à petit prix. De notre côté, nous n’avons connu pratiquement aucune vacance et nous avons pu attirer d’autres prospects avec un ‹Regardez qui est déjà là!›
Le site abrite Planted Foods, entreprise phare dans l’innovation alimentaire, une boulangerie végétalienne, un producteur de café cold brew et, depuis peu, une start-up spécialisée dans le vin sans alcool. Ces entreprises contribuent à l’esprit de ‹The Valley›, mais elles créent aussi des emplois. Ce sont des types de locataires plutôt cool qui comportent toutefois le risque de les voir disparaître. C’est pourquoi nous misons sur une bonne mixité.
«‹The Valley› déborde d’énergie et d’esprit d’innovation.»
Nous avons élaboré un plan d’aménagement pour l’ensemble du site. Il décrit comment nous voulons gérer les bâtiments historiques et les extérieurs. Il est important pour nous de permettre une redensification, c’est-à-dire, sous certaines conditions, de reconstruire là où on a dû démolir.
La rentabilité à portée de main
Ce projet est évidemment alimenté par notre passion, mais il faut aussi qu’il soit rentable. Les investissements ont été considérables et le site occasionne des frais. Les rues, l’éclairage, les aménagements extérieurs: tout relève de notre responsabilité. Beaucoup d’éléments sont anciens et ont dû ou vont bientôt devoir être remplacés.
Lorsque nous parlons de développement immobilier, nous pensons bien sûr toujours à l’augmentation de la valeur, l’objectif étant de générer un rendement à la hauteur. Dans l’ensemble, nous sommes très satisfaits de l’évolution actuelle. Il y a déjà eu de l’augmentation de valeur à de nombreux niveaux.
D’autres bâtiments à venir
Ce projet en a déjà inspiré d’autres. Nous allons, par exemple, construire à proximité un parking et un bâtiment industriel pour lequel s’intéresse une entreprise qui souhaite y transférer son siège suisse. Nous envisageons aussi un pont au-dessus de deux rues afin de relier le parking et le site, ainsi qu’un autre nouveau bâtiment tout au nord. Comme vous pouvez le voir, le potentiel continue à être exploité et nous avons encore du pain sur la planche.
Un élément est essentiel quand nous évoquons l’avenir: ‹The Valley› doit pouvoir fonctionner seule sans que nous ayons besoin d’être sur place. À un moment, les bâtiments devront uniquement avoir besoin d’une gestion standard. Au rythme où vont les choses, je suis convaincu que ce sera très bientôt le cas.»
«The Valley» se situe à peu près à mi-chemin entre Winterthour et Zurich, ce qui en fait un site intéressant pour travailler.
À propos de l’intervenant
Mikula Gehrig a étudié l’architecture à l’ETH Zurich. Son diplôme en poche, il a travaillé pendant près de dix ans comme architecte et chef de projet avant de bifurquer vers le développement immobilier. Depuis 13 ans, il occupe le poste de développeur chez Mettler Entwickler AG où il est responsable du site de Kemptthal.
