«Wer das Gelände von ‹The Valley› in Kemptthal betritt, erlebt einen wirkungsvollen Auftakt. Die Hauptgasse, die sich wie eine Lebensader zwischen den Gebäuden hindurchzieht, ist belebt und man spürt: Hier passiert etwas. 1250 Menschen arbeiten auf rund 42’000 Quadratmetern. Wir haben 143 verschiedene Mieter, es gibt Restaurants, Kulturveranstalter, ein Fitnesscenter, eine Poststelle.
Es ist schön zu sehen, dass unsere Vision funktioniert. Wir haben das Gelände der ehemaligen Maggi-Fabrik zu einem einzigartigen Ort gemacht. Die historischen Bauten mit ihrem besonderen Charakter beherbergen Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen. Was diese Firmen verbindet: Sie wollen etwas bewirken. Wer uns schon besucht hat, hat diese spezielle Atmosphäre gespürt. ‹The Valley› sprüht vor Energie und Innovationsgeist.
Dass das ehemalige Fabrikareal durch eine Umnutzung wiederbelebt werden könnte, lag auf der Hand. So war das Interesse gross, als Givaudan das Areal zum Verkauf anbot. Es gab aber auch Skepsis. Würde man die Gerüche aus den Gebäuden herausbringen? Wir glaubten daran und erhielten den Zuschlag. Für die Umsetzung haben wir uns mit der Motorworld Gruppe zusammengetan, die mit ihrem Knowhow für unterschiedliche Flächennutzungen sicherstellte, dass wir von Anfang an erste Mieter im Mobilitätsbereich anlocken und Events durchführen konnten.
Natürlich mussten wir den alten Gebäudebestand sanieren. Wir brachten die Infrastruktur der Gebäude auf den heutigen Stand. Klar, wenn man denkmalgeschützte Altbauten saniert, baut man mitunter sehr weit zurück. Trotzdem wäre eine Umnutzung mit Neubauten nicht unbedingt kostengünstiger gewesen.
Temporäre Mietverträge zur Teilfinanzierung
Um sowohl etablierte Unternehmen als auch Start-ups anzulocken, boten wir anfangs viele der Nutzflächen zur temporären Miete an. Erste Mieter belebten das Areal und liessen sich später auch dauerhaft nieder. Das war insbesondere für die Start-ups attraktiv, weil sie zu günstigen Bedingungen viel Raum bekamen. So erreichten wir, dass es praktisch keine Leerstände gab. Und wir konnten anderen Interessenten zeigen: ‹Schaut mal, wer hier ist!›
Wir haben Planted Foods als Vorzeigeunternehmen im Bereich der Lebensmittelinnovation vor Ort, eine vegane Bäckerei, einen Produzenten für Cold-Brew-Kaffee und neu kommt ein Start-up hinzu, das alkoholfreien Wein produziert. Solche Unternehmen tragen nicht nur wesentlich zum Spirit von ‹The Valley› bei, sie generieren auch Arbeitsplätze. Als Mieter sind sie cool, sie bergen aber auch das Risiko, dass sie wieder verschwinden. Darum setzen wir auf eine gute Durchmischung.
«‹The Valley› sprüht vor Energie und Innovationsgeist.»
Wir haben einen Gestaltungsplan für die gesamte Nutzfläche erarbeitet. Darin regeln wir, wie wir mit den historischen Bauten und mit dem Aussenraum umgehen. Wichtig dabei ist uns, dass eine Rückverdichtung möglich ist. Dort, wo Gebäude im Lauf der Zeit abgerissen wurden, dürfen wir unter bestimmten Bedingungen neu bauen.
Wirtschaftlichkeit in greifbarer Nähe
Natürlich lebt dieses Projekt von unserer Leidenschaft. Es muss aber auch wirtschaftlich sein. Wir haben beträchtliche Investitionen getätigt und das Areal generiert einiges an Nebenkosten. Die Strassen, die Beleuchtung, die Umgebung – all dies unterliegt unserer Verantwortung. Vieles ist alt und wurde oder muss in absehbarer Zeit ersetzt werden.
Wenn wir von Immobilienentwicklung sprechen, ist damit natürlich immer auch die Wertsteigerung gemeint. Und das Ziel, eine entsprechende Rendite zu erwirtschaften. Insgesamt sind wir mit dem aktuellen Verlauf sehr zufrieden. Die Wertsteigerung hat auf vielen Ebenen bereits stattgefunden.
Weitere Bauten in Planung
Die Entwicklung des Areals hat bereits weitere Kreise gezogen. So werden wir in absehbarer Zeit neben dem Areal ein Parkhaus inklusive einer neuen Gewerbehalle bauen. Dafür haben wir sogar schon einen Interessenten, der seinen Schweizer Sitz hierher verlegen möchte. Eine Brücke über zwei Strassen, die das Parkhaus und das Areal verbindet, und ein weiterer Neubau ganz im Norden sind ebenfalls in Planung. Sie sehen, das Arealpotenzial wird weiterentwickelt, die Arbeit geht uns noch nicht aus.
Wenn wir von der Zukunft sprechen, ist eines zentral: Das Areal muss zum Selbstläufer werden, sodass wir als Entwickler nicht mehr vor Ort sein müssen und die Immobilien im üblichen Sinne nur noch verwaltet werden müssen. So, wie es aktuell läuft, bin ich sehr zuversichtlich, dass wir diesen Punkt in Bälde erreichen werden.»
Das Gelände von «The Valley» liegt ungefähr in der Mitte zwischen Winterthur und Zürich, was es zu einem attraktiven Arbeitsort macht.
Zur Person
Mikula Gehrig hat an der ETH Zürich Architektur studiert. Nach dem Abschluss arbeitete er während knapp zehn Jahren als Architekt und Projektleiter in der Ausführung und ist anschliessend in die Immobilienentwicklung eingestiegen. Seit 13 Jahren arbeitet er als Immobilienentwickler bei der Mettler Entwickler AG und ist Standortleiter in Kemptthal.
